(引用 随便转转:所以你是在帮朋友问还是帮自己问)我一直好羡慕有这样的好朋友即使自己不知道 也会去论坛帮忙问。
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[vitesse (10-8 23:04, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]21楼
(引用 vitesse:我一直好羡慕有这样的好朋友即使自己不知道 也会去论坛帮忙问。
)你们要笑死我朋友啊～有时候也是队友～有时候是老公～
玩的时候是队友，养我的时候是老公～
一般合作投资项目时，我就当他是朋友，免得期待越大失望越大～
[如果重新来过 (10-8 23:16, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]22楼
(引用 如果重新来过:是的，没有正向现金流但是应该尽量往正向靠拢才是~ 大概算了一下月供2200，租金（如果租的出去的话)1700，就这样都缺口500了。 还有管�...)你算的不对 利息部分和管理费才是缺口来源本金部分大概率不是 [本文发送自华新iOS APP] [功夫熊猫 (10-8 23:33, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]23楼
(引用 如果重新来过:是的，没有正向现金流但是应该尽量往正向靠拢才是~
大概算了一下月供2200，租金（如果租的出去的话)1700，就这样都缺口500了。
还有管�...)既然你说是长期投资，你租二十年后房子可以按二十年后的市价再卖出去，这怎么能算亏本生意。
当然，如果你把这看成失去了这二十年把这笔钱投资在回报率更高的项目上的机会，确实是可以把它看成亏本。
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[life_note (10-9 9:14, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]24楼
(引用 uranus:以租养贷已经不太可能除非贷款不多，先算算能不能以租养息。算一下收入和支出。收入只有租金。支出包括楼上提到的印花税、物业税、管理费 ...)以租养息还是ok的吧如果连息都不能cover，那就真的不值得投资了。[rjm (10-9 9:24, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]25楼
(引用 life_note:既然你说是长期投资，你租二十年后房子可以按二十年后的市价再卖出去，这怎么能算亏本生意。
当然，如果你把这看成失去了这二十年把这笔...)还有几点贷款一旦确定，还款额只是跟着贷款利率上上下下，而租金从长期来看，是稳步上涨的。
而且，二三十年后还清了贷款，以后收的房租，扣掉管理费和一些损耗，就是纯赚的呀。[rjm (10-9 9:28, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]26楼
(引用 litchi:那如果是PR第一套用来投资呢？投资合算不？)可以 比上不足比下有余[功夫熊猫 (10-9 9:28, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]27楼
结合自己的经历推演一下。。中性的假设：房价100万，贷款利率1.5%，租金2500.
每月的房产税150，中介费摊下来125，管理费300，房屋空置啊小修理啊150, 这部分总共725，如果想要正现金流，你的贷款每月不能高于1775，按照1.5利率贷款30年算，差不多是50万贷款，也就是首付要50%。
另外PR或者公民二套作为投资的话，天然就比公民首套成本要高出5-12%。
[sakuragi (10-9 11:04, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]28楼
就按照楼上假设做了粗略的excel，无财经背景。100万房，每月能有2800租金，贷款50万分25年还，ABSD12%。能不能以租养息也要看利息多高，不可能25年永远是现在的1.3左右。就像天朝一样，想靠房产赚钱还是得看增值。
[uranus (10-9 11:34, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]29楼
(引用 sakuragi:结合自己的经历推演一下。。中性的假设：房价100万，贷款利率1.5%，租金2500. 每月的房产税150，中介费摊下来125，管理费300，房屋空置啊...)同样的50万买REITS假设5%股息好了，不用贷款，不用看房买房出租跟经纪撕逼被经纪暴隐私。。。平均每月收入2000元，要求不高的话可以退休了。 [本文发送自华新手机Wap版] [shaokunlun (10-9 12:35, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]30楼
貌似第二套房投资前景不理想但是，为啥还是有很多人要买呢？都在赌房产增值吗？ [本文发送自华新iOS APP] [befaster (10-9 14:14, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]31楼
(引用 befaster:貌似第二套房投资前景不理想但是，为啥还是有很多人要买呢？都在赌房产增值吗？)大家都在印钱。。。 钱最终流去哪？[功夫熊猫 (10-9 14:18, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]32楼
(引用 功夫熊猫:你算的不对 利息部分和管理费才是缺口来源本金部分大概率不是)对所以我算了一下
贷款45万，利息按1.5来算=每个月560
管理费 230每个月
所以这一部分就是$790元
这一部分如果不能由租户承担的话，那这一部分就是房东的真正的成本，（还不包括本金现在投资所产生的利息）是这个意思吗？[如果重新来过 (10-9 14:18, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]33楼
(引用 rjm:以租养息还是ok的吧如果连息都不能cover，那就真的不值得投资了。)以租养息实在是有点。。。就像是操着卖白粉的心，赚的还不如买白菜的钱。。
刚刚赶紧算了下，息差不多一个月560左右，算是能养，但是确实很纠结。
其实坦白说，我们有投资在国内一个小小房产，就是因为无贷款，所以投资回报率差不多有9%，个人觉得还是挺高的。
所以激荡起在新加坡复制相同实验的这个想法。
但是因为要贷款，这个息。。。可以换成吸血的吸了~[如果重新来过 (10-9 14:24, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]34楼
(引用 life_note:既然你说是长期投资，你租二十年后房子可以按二十年后的市价再卖出去，这怎么能算亏本生意。 当然，如果你把这看成失去了这二十年把这笔...)是长期。。但是还在分析中。。。[如果重新来过 (10-9 14:24, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]35楼
(引用 如果重新来过:对所以我算了一下
贷款45万，利息按1.5来算=每个月560
管理费 230每个月
所以这一部分就是$790元
这一部分如果不能由租户承担的话，那...)对。。。 假设前提就时候你100w买的房子，三年后卖也是100w如果三年后不是100w
那贬值的部分也要摊到36个月里去[功夫熊猫 (10-9 14:29, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]36楼
(引用 befaster:貌似第二套房投资前景不理想但是，为啥还是有很多人要买呢？都在赌房产增值吗？)因为新加坡钱存银行实在是不值钱不要听人家鼓吹买股票~ 买股票的日子是学会脏话最多的时候~
不要听人家吹捧基金~ 毕竟基金经理都靠大家养着呢~
所以，虽然二套房不理想，但是起码值得想一想，哎，万一想到了什么点是自己没有考虑到的呢，毕竟房产抗通胀还是不错的。[如果重新来过 (10-9 14:36, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]37楼
(引用 如果重新来过:以租养息实在是有点。。。就像是操着卖白粉的心，赚的还不如买白菜的钱。。 刚刚赶紧算了下，息差不多一个月560左右，算是能养，但是确�...)你的国内9％投资回报率是用现在的还是你当初的房价计算？你的主题是现在进场。很多2011年前进场的国内或坡都是不错的 [uranus (10-9 16:17, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]38楼
(引用 uranus:你的国内9％投资回报率是用现在的还是你当初的房价计算？你的主题是现在进场。很多2011年前进场的国内或坡都是不错的
)本文主题就是看看坡坡这里二套划算不反正感觉坡币不好赚！很南赚！
结论：ABSD+利息 = 不划算，非常不划算
要是政府取消ABSD该多好。。。。。[如果重新来过 (10-9 16:46, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]39楼
还是组屋回报高十几万买的组屋是一百多万买的公寓租金一样，所以楼主可以考虑住公寓租组屋，这样就不纠结了。 [本文发送自华新手机Wap版] [kusubudo (10-9 17:10, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]40楼
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