【房】有组屋情节、又想配置两套房的朋友，房产可以这样组合！背景：
组屋各种好：总价低，租金回报率高
组屋致命缺点：时间、机会成本高，5年绑得好难受
组合：
1.如果您还没买房，把组屋当做头套房，夫妻购房的话，可以用公民身份单独购房，把所有津贴和可动用现金、公积金及贷款，资金组合最大化后买一套“住宜居、租赁旺”的房子。5年内积攒公寓首付，5年满，另一人买公寓。用足贷款杠杆投资公寓时，公寓100万买，5年后100万卖，在没有严重通货膨胀+低利率环境的状况下，都是赚的---增值/本金ROI投资回报率角度测算。
2.如果您现在是夫妻联名拥有组屋，可以直接购置二套房，加上至少12%的额外印花税，长远持有不会亏，但是赚头不大。一个重要考量因素是：现在的组屋价值大不大？　如果是70/80/90万的高值组屋，保留它，直接上二套，还有点意义；如果是低于50万的组屋，保留它加税买二套，就不大划算，可以直接参考第1条的方式重新买高值组屋，但得锁5年。
3.首选高值：70/80/90万的高值组屋，租金回报率约等同于140/160/180万的公寓，但是贷款才仅仅52.5/60/67.5，而公寓贷款是105/120/135，租金相近、首付和贷款少了一半，租金/本金的ROI投资回报率组屋就远高于公寓，5年锁定期就还划算，时间、机会成本就很大程度的冲销了。
4.“高值组屋+公寓”VS“公寓+公寓”，前者的总投入和总负债少于后者；如果侧重考量长期租金回报率，前者优于后者；如果考量短期增值回报，且加足贷款杠杆的话，增值/本金的ROI后者一般强于前者。
　
客户A1，5年攒够首付后，出租组屋并买公寓，组屋租金+个人公积金+少量现金=公寓月供+组屋月供。20年后，2套房贷款都会还清，全款拥有。
客户A2：BTO组屋还清，出租组屋并买公寓，组屋租金+个人公积金=公寓月供。20年后，公寓贷款将能还清。
客户B，不是组屋粉丝，卖一买二，两套公寓，一套租金稍微再加点现金可以付清月供；另一套自住，改善居住为主，视作强制自己存款。30年后可以拥有两套全款付清的房子。
　
两套房是我们大众都可以实现的配置组合，在5到10年的期限内安排好，年龄变大后，可以提供孩子的教育基金或者我们的养老资金。

　





该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27华新币，时间：2020-10-25 22:00:01。该帖荣获当日十大第9，奖励楼主2分以及3华新币，时间：2020-12-08 22:00:07。该帖荣获当日十大第6，奖励楼主8分以及12华新币，时间：2020-12-09 22:00:07。 [金环Gloria (10-25 0:03, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]1楼

没看懂为什么公寓100万买，五年后一百万卖还是赚的？ 　[本文发送自华新iOS APP] [阿啊花 (10-25 1:18, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼

(引用 阿啊花:没看懂为什么公寓100万买，五年后一百万卖还是赚的？)同问 不明觉厉 　[本文发送自华新iOS APP] [功夫熊猫 (10-25 7:05, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼

中介为了怂恿买卖房子真是超碎了心太敬业了 　[本文发送自华新手机Wap版] [业余打酱油 (10-25 8:22, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼

100万是例子，200万。300万随意！[金环Gloria (10-25 8:59, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼

(引用 阿啊花:没看懂为什么公寓100万买，五年后一百万卖还是赚的？)这就是加杠杆下，ROI的概念！100万的房子，你买的时候投入多少钱？
100万的房子， 5年后卖的时候，租金每月还了月供，减去欠银行的钱，你拿回多少钱？
拿回的钱除以投入的钱*100%-1=投资回报率

而且，而且，选对房子，100万买，不会只100万卖出的。[金环Gloria (10-25 9:04, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼

(引用 业余打酱油:中介为了怂恿买卖房子真是超碎了心太敬业了)这只是说明了让大家了解投资房产要加杠杆的价值。原来真有很多朋友不了解。

加杠杆投资特别适合新加坡这样房产价值没有大起大落、租赁需求又很高的市场；
全款买房，尤其加了ABSD买房，在这里操作，回报率微乎其微，不如做其他产品：股票、期货等。
新加坡房产的市场，适合长期投资，不宜投机，短期都亏，比如市区某豪宅，亏个千万级的[金环Gloria (10-25 9:11, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼

(引用 金环Gloria:这就是加杠杆下，ROI的概念！100万的房子，你买的时候投入多少钱？ 100万的房子， 5年后卖的时候，租金每月还了月供，减去欠银行的钱，你...)100万买房，100万卖房还能赚到钱是有条件的：租金能cover全部费用（贷款利息，管理费，中介费，税，cpf利息，维修费，家具费用...）,换句话说要产生positive cash flow.本谈讨论很多次了，对于100万公寓并不容易做到这一点。怎么能赚钱呢？ 　[本文发送自华新手机Wap版] [yayayayayaya (10-25 9:25, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼

(引用 yayayayayaya:100万买房，100万卖房还能赚到钱是有条件的：租金能cover全部费用（贷款利息，管理费，中介费，税，cpf利息，维修费，家具费用...）,换句...)不太严谨租金要能cover所有费用，产不产生不产生现金流不是关键。但5年持有时间的租金cover全部费用后，收益低到可以忽略的程度。 　[本文发送自华新手机Wap版] [yayayayayaya (10-25 9:38, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼

看来楼主是专家，借贴请教下我有组屋，当年转售市场买的，从来没用过津贴补助。另外还有两个公寓，是不是等我退休了，还想住回组屋的话，卖掉全部公寓组屋，还可以BTO新组屋？或者转售市场买的话，几万的津贴还有？ 　[本文发送自华新手机Wap版] [kusubudo (10-25 9:48, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]10楼

(引用 yayayayayaya:100万买房，100万卖房还能赚到钱是有条件的：租金能cover全部费用（贷款利息，管理费，中介费，税，cpf利息，维修费，家具费用...）,换句...)月供中是欠本金和利息两项，每月在还清月供后，贷款所欠本金减少100万是个便于比较的例子，可以根据自身现金和贷款能力加到200万、300万

例子比较直观：
我的客户2012年，2013年最高点前两卧房公寓80万，2017年涨到90万而已
当初的首付20万，购置税2万，5年贷款本金减少9.5万，各种费用0.8万每年*5=4万，
如果零增值：
（本金减少9.5-费用4万-税2万）/初期20万=17.5%
实际增值10万
（增值10万+本金减少9.5-费用4万-税2万）/初期20万=67.5%

目前卖的话，能卖95万
本金减少15.5万，费用0.8*8=6.4万，
（增值15万+本金减少15.5万-费用6.4万-税2万）/初期20万=110.5%

80万到90万或者95万，没有大涨，持有期越长，手中的资产值越大。

一般上租金回报率：
组屋大于大众私宅
大众私宅大于豪华私宅
豪华私宅大于有地住宅

大众私宅是比较普遍的投资项目，低利率环境下，租金一般都能cover月供部分；如果拉长年限，还能cover部分其他费用。
今天100万买房（这个的总额到底多大，取决你自有资金和贷款的总额），只付出首付和税；
30年后，贷款还清，如果没有通货膨胀，你卖了房，就有100万的现金可支配；也可不卖房，收租或者等着enbloc
30年后，贷款还清，如果有通货膨胀，你卖了房，就有不止100万的现金可支配；也可不卖房，收租或者等着enbloc

[金环Gloria (10-25 10:14, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼

(引用 kusubudo:看来楼主是专家，借贴请教下我有组屋，当年转售市场买的，从来没用过津贴补助。另外还有两个公寓，是不是等我退休了，还想住回组屋的话，...)哎呦，握手，咱们一模一样的等15/20多年后，孩子都长大成人，我会把公寓都卖掉，给孩子当首付，让他们直接高起点“滚雪球”。
卖掉30个月后，我们就恢复第一次优先购买权；
那时候也差不多退休了，优先权+低收入，大概“滨海湾的BTO”能推出了吧？
这样畅想，是不是倍感舒爽？哈哈
[金环Gloria (10-25 10:23, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼

长远正收益可以不止760几个关键指标：
利息率，假设前提波动不大
大众公寓租金回报率，一般3-4%，如何做到更高

很难有个模型出来，但是简单对比期初投入和期末收入，比较容易直观比较
参照新加坡房产指数，这种加杠杆投资方式，对于大众私宅有实际实践数据支撑。
[金环Gloria (10-25 10:32, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼

现下正常的市场行情房产120万租金2700差不多而且以上物业费物业税所得税都算少了，真正算下来不亏就不错了。
楼主说来说去其实就是一个市场里的无/低风险套利机会，一旦这种机会出现，市场机制hui很快修正，能在市场中无风险套利的肯定不是这种人人都能想得到的办法。　
[jjwwd (10-25 10:35, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼

少算太多了卖房中介费，买房的税，维护费，家具置新更换，新房还得装修一下，如果用cpf损失的利息，...那么低的贷款利息？还不算买房卖房的时间成本，如果只打算持有五年，又没capital aporeciation,为啥要买房？ 　[本文发送自华新手机Wap版] [yayayayayaya (10-25 10:37, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼

(引用 yayayayayaya:少算太多了卖房中介费，买房的税，维护费，家具置新更换，新房还得装修一下，如果用cpf损失的利息，...那么低的贷款利息？还不算买房卖房...)对，5年的收益还是不足够大的选对房子，长远投资，在租金回报率大于利息率的环境下，都是非常稳妥的。
当然比不上股票、期货来的刺激，所以非常适合做为一个分散风险的投资选项，尤其是高通胀率下，长远收益可观。

频繁炒房成本还是很高的。[金环Gloria (10-25 10:46, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼

(引用 yayayayayaya:少算太多了卖房中介费，买房的税，维护费，家具置新更换，新房还得装修一下，如果用cpf损失的利息，...那么低的贷款利息？还不算买房卖房...)还可能有空置期作为个人，我不觉得投资一套房产不可取，但作为中介客观公正才有说服力。 　[本文发送自华新手机Wap版] [yayayayayaya (10-25 10:47, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼

(引用 jjwwd:现下正常的市场行情房产120万租金2700差不多而且以上物业费物业税所得税都算少了，真正算下来不亏就不错了。 楼主说来说去其实就是一个市 ...)120万，2700租金有些保守了80万到150万左右的大众私宅，租赁需求还是很高的[金环Gloria (10-25 10:48, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼

第二套是不是要首付50%啊？100万的首付就是50万，300万的首付是150万。我身边朋友的亲历。 　[本文发送自华新iOS APP] [闰金 (10-25 12:24, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼

(引用 yayayayayaya:不太严谨租金要能cover所有费用，产不产生不产生现金流不是关键。但5年持有时间的租金cover全部费用后，收益低到可以忽略的程度。)好像问楼主是怎样房价不涨还能赚到钱的随便做了个图，不严谨的分析下，比cpf差远了。
　[本文发送自华新iOS APP] [秋天树叶 (10-25 12:40, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼