(引用 秋天树叶:好像问楼主是怎样房价不涨还能赚到钱的随便做了个图，不严谨的分析下，比cpf差远了。
...)算的有点问题应该是租金月供在超低利率时期可以相抵，表格中月供产生的收益应该去掉。
不过租金还是没发cover所有的开销，包括物业费中介费等。利率稍微涨一点，分分钟连月供都cover不到。
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[秋天树叶 (10-25 13:19, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]21楼
(引用 秋天树叶:算的有点问题应该是租金月供在超低利率时期可以相抵，表格中月供产生的收益应该去掉。 不过租金还是没发cover所有的开销，包括物业费中介...)另外还漏了个卖房的中介费一两万的支出呢 [本文发送自华新iOS APP] [秋天树叶 (10-25 13:22, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]22楼
各种情况账是很容易算的买房子是大笔交易，光税和中介费就一大把。算清楚了再做决定，别让人牵着鼻子被算了 [HelloThere (10-25 13:29, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]23楼
(引用 秋天树叶:好像问楼主是怎样房价不涨还能赚到钱的随便做了个图，不严谨的分析下，比cpf差远了。
...)赞，如此认真！1.一定是没有ABSD的，加上它非常影响收益，除非把收益周期放大更久
2.空置期和租金问题，这个是可以尽量调解的
3.简单公式算收益
假如用100万算，
租金是3%总房款下的收入3%到4%
贷款是75%的总房款下的1.2%的利息，30年等额本息2481每月
税总房款下3%-5400
5年下来，租金收入15万到20万，总实际利息支出4万，税支出2.46万，物业房产费等3.54万(方便计算凑整），不含中介费结余：5到10万
那么当初25万，减去费用就能拿回30万或者40万
另外，只投资两套房，公积金本来自己可以生息，可以不用，即使用了，利息也是还去自己账户的。
再：这只是说100万买，100卖的状况，实际上大众私宅，有几个原价出的？大量数据支持，溢价成交。豪宅豪亏见得多，大众的，大家只是抱怨涨得慢涨得少。
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[金环Gloria (10-25 14:00, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]24楼
你们家一个买自住，一个买投资，就没ABSD了如果联名了，快点拉出来，现在让卖家重新给出OTP。
一直说两套房，当房价真飙升的时候，就一套也不能卖了套现，卖了再买也贵；两套的话，就可以呢！
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[金环Gloria (10-25 14:08, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]25楼
(引用 HelloThere:各种情况账是很容易算的买房子是大笔交易，光税和中介费就一大把。算清楚了再做决定，别让人牵着鼻子被算了 )20/30年周内，慎重选择，不要频繁买卖，税和中介费均到每年低到可忽略长远可以给孩子提供教育基金
或给自己准备退休基金
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[金环Gloria (10-25 14:12, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]26楼
(引用 金环Gloria:赞，如此认真！1.一定是没有ABSD的，加上它非常影响收益，除非把收益周期放大更久
2.空置期和租金问题，这个是可以尽量调解的
3.简单公式...)收益率这么低的情况下，楼主还是把账算仔细点100万的房子租金也就一个月两千五了，麻烦找几个能租到三千的来？
按你最好情况算，没有空置期。在超低1.2%利率的加持下，月供刚好跟租金抵消。每个月要额外搭进去两百的物业费。
五年后原价卖出，赚的就是每个月换进去的本金，一个月一千七，五年是10万左右。减去购置税三万，租房中介费一万二千五，卖房中介费两万，五年物业费一万二。最后结余两万五。
房子真的一天不空置吗？利率永远1.2%吗？任何一点变化就分分钟亏钱还操心。
唯一的指望就是房价涨。首付款加购置税的启动资金28万，我无脑买个aia或者prudential的美金理财保单拿4%+的收益不香吗？不操心的五年收益五六万新币。
五年房价从100万涨到110万的话，都不一定值得买。操心还没多挣几个钱，完全是给政府和中介打工。
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[秋天树叶 (10-25 14:31, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]27楼
(引用 秋天树叶:收益率这么低的情况下，楼主还是把账算仔细点100万的房子租金也就一个月两千五了，麻烦找几个能租到三千的来？ 按你最好情况算，没有空�...)呵呵算来算去，到头来，这个投资中赚钱的只有中介了~~~。 [本文发送自华新手机Wap版] [yayayayayaya (10-25 14:54, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]28楼
(引用 秋天树叶:收益率这么低的情况下，楼主还是把账算仔细点100万的房子租金也就一个月两千五了，麻烦找几个能租到三千的来？
按你最好情况算，没有空�...)同意你说算仔细些但是你引用的很多数据本身就不准确
不用跟股票、期货、基金理财等比，
现在是说分散投资的意义，以及房产投资的可行选项。如果不认可固定资产的价值，没必要争论，根据个人喜好选择，收益和风险每人偏好不同。
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[金环Gloria (10-25 14:57, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]29楼
(引用 金环Gloria:同意你说算仔细些但是你引用的很多数据本身就不准确 不用跟股票、期货、基金理财等比， 现在是说分散投资的意义，以及房产投资的可行选�...)投资性房地产不是固定资产而是非流动资产。[Heig (10-25 15:04, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]30楼
(引用 秋天树叶:收益率这么低的情况下，楼主还是把账算仔细点100万的房子租金也就一个月两千五了，麻烦找几个能租到三千的来？
按你最好情况算，没有空�...)数据对比有误唯一的指望就是房价涨。首付款加购置税的启动资金28万，我无脑买个aia或者prudential的美金理财保单拿4%+的收益不香吗？不操心的五年收益五六万新币。
五年房价从100万涨到110万的话，都不一定值得买。操心还没多挣几个钱，完全是给政府和中介打工。
每年4/5万收入，是基于你投入100万
但是100万房产，你只需要放28万
正确比法是：投入理财保单28万的4%或者5%，是每年1.12万或者1.4万
100万涨到110万，增值10万，欠银行钱少了10万，这是28万的总支出，5年后变成45万的总收入
45万÷28万，你再算算年华多少？
已经掰开了揉碎了讲，理解的自然能理解；
A股一个涨停还10%呢，看不上房产的，做自己熟悉的领域呗！
这是举例5年都不亏，实际上长远收益更大。
理解的，可以从中获益。
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[金环Gloria (10-25 15:12, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]31楼
各种资产配置方案，都有其利弊结合自己的财力，分散投资，不把鸡蛋放到一个篮子里，长期才能冲抵风险、做大收益。 [本文发送自华新手机Wap版] [金环Gloria (10-25 15:25, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]32楼
(引用 秋天树叶:收益率这么低的情况下，楼主还是把账算仔细点100万的房子租金也就一个月两千五了，麻烦找几个能租到三千的来？ 按你最好情况算，没有空�...)赞这楼，分析事情就应该拉表从数据说话一条一条写下来 一个excel就明白了[红色彗星 (10-25 15:37, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]33楼
(引用 金环Gloria:数据对比有误唯一的指望就是房价涨。首付款加购置税的启动资金28万，我无脑买个aia或者prudential的美金理财保单拿4%+的收益不香吗？不操...)没人扯看得上看不上房产投资，只想给更多的看官多一个视角。> 100万涨到110万，增值10万，欠银行钱少了10万，这是28万的总支出，5年后变成45万的总收入
对不起，我实在理解不了房产五年只增值10万的话，这个45万咋来的？楼主要不要揉得再碎一些？
做中介想引流可以理解，但最好有凭有据可以吗？楼主可以参考下华新著名中介杜老板的房产讲座，YouTube可以搜到，那才是令人信服。
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[秋天树叶 (10-25 16:51, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]34楼
(引用 秋天树叶:没人扯看得上看不上房产投资，只想给更多的看官多一个视角。> 100万涨到110万，增值10万，欠银行钱少了10万，这是28万的总支出，5年后变�...)数字是这样的100万，首付25万，税3万
5年本金还了10万，增值10
卖掉时110-未还贷款65万=45万
28万投入拿回45万收入
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[金环Gloria (10-25 17:24, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]35楼
(引用 红色彗星:赞这楼，分析事情就应该拉表从数据说话一条一条写下来 一个excel就明白了)是的，表格比较易于了解但是数据引用不准确 [本文发送自华新手机Wap版] [金环Gloria (10-25 17:27, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]36楼
(引用 秋天树叶:没人扯看得上看不上房产投资，只想给更多的看官多一个视角。> 100万涨到110万，增值10万，欠银行钱少了10万，这是28万的总支出，5年后变�...)只要你认可杜老板的数据，那就是异曲同工的你看看他给的数据，中长期的增值率多少？
100万贷款买房和100万全款买房，
都增加到150万时，投入产出比是不一样的。
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[金环Gloria (10-25 17:35, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]37楼
(引用 秋天树叶:没人扯看得上看不上房产投资，只想给更多的看官多一个视角。> 100万涨到110万，增值10万，欠银行钱少了10万，这是28万的总支出，5年后变�...)45万只是看起来的收入租房卖房中介费，物业费加一起就四万五了。
租房一年平均空置一个月已经很理想了，五年算一万两千五。
其他乱七八糟的暂且不算，最终收益13万减去6万只剩7万。勉强五年5%左右的收益率。
这已经是预设房贷利率只有1.2%的情况下，两三年前都是2%+甚至2.5%+的利率。如果2.5%的利率，每个月还款3000，租金才2500根本就不够cover。
如果楼主能找到更多的数据证明五年房产增值比10%更多才是更有说服力。不然这个账算下来就没啥投资欲望了。
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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 金环Gloria 的帖子 “数字是这样的”
原地址：http://bbs.huasing.org/wap/xbbs.php?B=172_14757329
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[秋天树叶 (10-25 17:46, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]38楼
(引用 秋天树叶:没人扯看得上看不上房产投资，只想给更多的看官多一个视角。> 100万涨到110万，增值10万，欠银行钱少了10万，这是28万的总支出，5年后变�...)楼主因为数字有些bias导致很多争论关于房产投资，一句话概括就是：只要房租多过所有花费（不是月供），都是赚钱的投资，用银行的钱和租客的钱给自己赚钱，按富爸爸的投资理论就是最好的投资。
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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 秋天树叶 的帖子 “45万只是看起来的收入”
原地址：http://bbs.huasing.org/wap/xbbs.php?B=172_14757336
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[yayayayayaya (10-25 18:02, Long ago)]
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(引用 秋天树叶:没人扯看得上看不上房产投资，只想给更多的看官多一个视角。> 100万涨到110万，增值10万，欠银行钱少了10万，这是28万的总支出，5年后变�...)是哒，就是穷爸爸富爸爸的理念新加坡的房产市场，高政策调控下，不会有飙升
但借银行的钱赚钱，高租赁需求，租客的租金支付各类成本。
前提做到两点就很稳：
1.不付ABSD，如果有这比费用，获益周期就得加长
2.用足杠杆
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[金环Gloria (10-25 18:31, Long ago)]
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