【房】简单例子说一下为啥99leasehold很难涨
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作者：dera (等级：4 - 马马虎虎，发帖：839) 发表：2021-01-04 21:30:32　 楼主　 关注此帖
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【房】简单例子说一下为啥99leasehold很难涨

考虑一个合理的场景，包括几个假设

1. 房子40年后因为老旧就不适合居住，实际使用价值快速趋向于0.

2. 地皮成本在整个房子售价占比为60%，每个项目都有差别，大概是这个周围。

3. 假设新房每隔20年翻一翻，新加坡收入差不多20年多一点翻一翻。当然，这是一个很强的假设，差不多年均涨3.5%，以新加坡现在的发展程度，我觉得已经是过于乐观了。70-80年代是超过这个数值的。

　

可以得到：

1. 假如新房子开始100元，40年后同样的新房子要400元。40年后新房子的地皮价格应该为240元。

2. 40年的旧房子要么死扛不en bloc，否则开发商最多240收你的地（这是包含了开发商top up lease的成本；另外，拆房子其实也不便宜，开发商其实最愿意拿raw land）。实际操作里死扛的房子有，但很少。

3. 40年旧房子这时候地皮值大概240*60%=144元。实际比这个会略高，因为99年贬值非线性。这是拆你房子的开发商看到的唯一价值。

4. 40年的旧房子当时成交价必须低于144元，而且得有相当大的空间，否则业主也很难同意拆。假设130元吧大家同意拆，很乐观了。

5. 那40年间房子的名义价格一共涨30%....10年涨7%，这里面买家还要考虑室内装修折旧，7%都不容易。

　

国内大中城市过去20年每年收入复合增长10%以上。今天的收入是20年前的6.73倍。这里要想复制。。。难哦

　

当然，这是一个非常理想的模型，没有考虑经济周期的影响。但如果不选择出手时机，数学上就是这样的预期。有些人比这强，有些比这差。

　

最后说一下现在看到的奇葩现象

1. 新房溢价很高25-30%常见　

因为疫情造房子被耽搁了，但有固定一部分买家只买新房子的买家抬高了价格。政府预期经济不乐观，卖地规模大幅减少。坡政府卖地的数量波动之大也是真奇葩。

　

2. freehold vs 99yr溢价极高

大家都觉得99yr，咬牙也得买FH。不过FH其实也是个坑，涨利息的时候分分搜刮你。现在买FH，得赌你卖出前利息不能大涨。

该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37华新币，时间：2021-01-05 22:00:01。
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作者：dera (等级：4 - 马马虎虎，发帖：839) 发表：2021-01-04 21:38:05　 2楼
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在 dera 的大作中提到：
【房】简单例子说一下为啥99leasehold很难涨考虑一个合理的场景，包括几个假设 1. 房子40年后因为老旧就不适合居住，实际使用价值快速趋向于0. 2. 地皮成本在整个房子售价占比为60%，每个项目都有差别，大概是这个周围。 3. 假设新房每隔20年翻一翻，新加坡收入差不多20年多一点翻一翻。当然，这是一个很强的假设，差不多年均涨3.5%，以新加坡现在的发展程度，我觉得已经是过于乐观了。70-80年代是超过这个数值的。 　 可以得到： 1. 假如新房子开始100元，40年后同样的新房子要400元。40年后新房子的地皮价格应该为240元。 2. 40年的旧房子要么死扛不en bloc，否则开发商最多240收你的地（这是包含了开发商top up lease的成本；另外，拆房子其实也不便宜，开发商其实最愿意拿raw land）。实际操作里死扛的房子有，但很少。 3. 40年旧房子这时候地皮值大概240*60%=144元。实际比这个会略高，因为99年贬值非线性。这是拆你房子的开发商看到的唯一价值。 4. 40年的旧房子当时成交价必须低于144元，而且得有相当大的空间，否则业主也很难同意拆。假设130元吧大家同意拆，很乐观了。 5. 那40年间房子的名义价格一共涨30%....10年涨7%，这里面买家还要考虑室内装修折旧，7%都不容易。 　 国内大中城市过去20 (more...)
这里假设plot ratio不能提高
要是plot ratio能提20%，那就不一样了。
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作者：dera (等级：4 - 马马虎虎，发帖：839) 发表：2021-01-04 22:30:22　 3楼
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在 dera 的大作中提到：
【房】简单例子说一下为啥99leasehold很难涨考虑一个合理的场景，包括几个假设 1. 房子40年后因为老旧就不适合居住，实际使用价值快速趋向于0. 2. 地皮成本在整个房子售价占比为60%，每个项目都有差别，大概是这个周围。 3. 假设新房每隔20年翻一翻，新加坡收入差不多20年多一点翻一翻。当然，这是一个很强的假设，差不多年均涨3.5%，以新加坡现在的发展程度，我觉得已经是过于乐观了。70-80年代是超过这个数值的。 　 可以得到： 1. 假如新房子开始100元，40年后同样的新房子要400元。40年后新房子的地皮价格应该为240元。 2. 40年的旧房子要么死扛不en bloc，否则开发商最多240收你的地（这是包含了开发商top up lease的成本；另外，拆房子其实也不便宜，开发商其实最愿意拿raw land）。实际操作里死扛的房子有，但很少。 3. 40年旧房子这时候地皮值大概240*60%=144元。实际比这个会略高，因为99年贬值非线性。这是拆你房子的开发商看到的唯一价值。 4. 40年的旧房子当时成交价必须低于144元，而且得有相当大的空间，否则业主也很难同意拆。假设130元吧大家同意拆，很乐观了。 5. 那40年间房子的名义价格一共涨30%....10年涨7%，这里面买家还要考虑室内装修折旧，7%都不容易。 　 国内大中城市过去20 (more...)
补充一下
这里完全不是说99yr没有投资价值，但贸然出手回报率不会很高。FH也是一样，利率接近为0的时候只要小幅度的上涨对房价影响就很大。只是过往20年不断下沉的利率和国内收入的飞速增长，给人一种错觉房地产很容易赚钱。房地产本身作为保值的资产（风险相对较小）上升的幅度就不会长期很大。从风险回报关系这个角度说FH的预期回报比99yr leasehold会更低。

另外，租金可以起到抗通胀的作用。leasehold rental yield超过CPI是妥妥的。

靠小户型可以再压一点，但你也看到了这个有个极限，政府当然也看到了并且限制了。小单位只有在交通便利的地方有市场，如果小单位项目周围有大单位的项目，同样会影响销售。

当然，如果能提早预测新建MRT的位置，那前面的地价涨幅估算就不靠谱了。投资还是得压对不确定的东西。
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作者：dera (等级：4 - 马马虎虎，发帖：839) 发表：2021-01-05 12:05:40　 4楼
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在 dera 的大作中提到：
【房】简单例子说一下为啥99leasehold很难涨考虑一个合理的场景，包括几个假设 1. 房子40年后因为老旧就不适合居住，实际使用价值快速趋向于0. 2. 地皮成本在整个房子售价占比为60%，每个项目都有差别，大概是这个周围。 3. 假设新房每隔20年翻一翻，新加坡收入差不多20年多一点翻一翻。当然，这是一个很强的假设，差不多年均涨3.5%，以新加坡现在的发展程度，我觉得已经是过于乐观了。70-80年代是超过这个数值的。 　 可以得到： 1. 假如新房子开始100元，40年后同样的新房子要400元。40年后新房子的地皮价格应该为240元。 2. 40年的旧房子要么死扛不en bloc，否则开发商最多240收你的地（这是包含了开发商top up lease的成本；另外，拆房子其实也不便宜，开发商其实最愿意拿raw land）。实际操作里死扛的房子有，但很少。 3. 40年旧房子这时候地皮值大概240*60%=144元。实际比这个会略高，因为99年贬值非线性。这是拆你房子的开发商看到的唯一价值。 4. 40年的旧房子当时成交价必须低于144元，而且得有相当大的空间，否则业主也很难同意拆。假设130元吧大家同意拆，很乐观了。 5. 那40年间房子的名义价格一共涨30%....10年涨7%，这里面买家还要考虑室内装修折旧，7%都不容易。 　 国内大中城市过去20 (more...)
该例子非投资建议，仅为闲聊讨论
挡人钱财如杀人父母，虽然有点过，但发这个帖子的本意是用一个简单但不符合实际的例子说明一下99yr贬值的概念和大概收敛点。本人也不是做房地产投资研究的，不过周围一帮同事都是玩这个，拿来说说，抛砖引玉罢了。

强调一下，知道这个简单模型对实际操作可以说没有什么大的帮助，反而可能会导致你犯很大的错误。淹死的往往是会游泳的。

房产的核心是对将来收入增长的预测，利率的变化，政府的态度（HK政府那么搞的话，模型显然会失败，housing price, income之间的关系扭曲太极端了），地点周围的新开发情况(new MRT, shopping centre construction)。

一并回复相关话题：
1. 40年的terminal value有网友指出不正确，按照top up lease的表格，40年后贬值约为20%，即地皮残值为80%，192元。这是对的。我只记得旁人分析的结果是40年后假设en bloc，能卖出的价格大概率在130左右。即40年capital gain在30%左右。这和192元有点远，我想原因可能是对en bloc要价的心里因素(30% mark up?)，开发商的税费和拆房子成本， 40年房子lease其实剩大概55年左右(top和lease starting有几年时间，按照表格，残值约为182元，130再mark up 30%似乎比较合理了)

2.FH的地皮没有贬值问题，那就旱涝保收了？
也不是的。FH的一个最简化模型，大约可以写为C=P-B,其中C为买家capital, P为FH房价，B为房贷价格。B在实际金融模型中是一个固定或者浮动利率amortization bond，你可以简单理解为利息低它的值就大，而且利息越低，B的价格对房贷利率越敏感（不扯convexity的问题了，你只需要知道2%利率的时候降0.5%比5%的时候降0.5%威力大很多就行）。那么C在大范围内和收入是挂钩的，假设锚定C，当前的B值很大，那就允许P值很大。

再稍微深入一点，这个B的值差不多可以模拟成一个40年期的amortization政府债券，如果没有amortization, 毛估估，利率（整条利率曲线）跌1%，这个B值可以涨超过40%，那当然P值也会相应提高了。实际不可能，因为房子非地皮部分有摊销因素（amortization effect）。实际上C是有一点弹性的，可以说现在C值也是偏高的，因为买家都是买涨不买跌的，他们会选择stretch自己的购买力，进一步推高P。政府能控制的是C的弹性（减少投机行为）和B在P中的比重（首付要求提高），但是政府（至少是坡政府）还没有直接控制B的定价。给个例子看看B值现在涨的有多狠，美股标普500，NASDAQ100都知道涨的很凶，但过去1年20年期美国国债比标普500涨的还多，那40年债（要是有的话），比20年还要多涨将近1倍。99yr的不太适合这样估算，因为amortization（包含地皮和居住属性的摊销）快的多了去了。

3. 哪种房子机会大？
我觉得大众买家搞投资容易看到的信息主要还是plot ratio有提高潜力的。FH或者99yr我个人觉得没那么重要。

最后，房子的特性是流动性差。你真要投资，得去冷门地方淘宝大户型的旧房子，等一波危机来了，搜索一下1800尺以上的冷门地段房子，砍个15%的最近成交价开始谈，不管你最后能不能拿到这个价格，主动权都在你手里。上来就搞热门地段FH新房子，大概率被chop的结果。热门地段几乎很难有超额投资价值机会，想想当年的中石化，暴风和乐视。

4. 投资专家的话也就听听算了
他们藏箱底的好料也不会真的透露（乐观估计，假设他们有的话）。绝大多数都是找成功的历史个案搞hype把你框进去，他们的失败是藏的很好的。他们不会管你死活，反而你听他们的，你的行动只会对他们有利。我个人看法，warren buffet, ray dalio（最近框了不少中国人的钱）jim rogers都是这一类。
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作者：dera (等级：4 - 马马虎虎，发帖：839) 发表：2021-01-05 12:16:51　 5楼
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在 凡人 的大作中提到：
楼主的理想模型和假设的确挺理想，自己的理想我简单回复几点： 考虑一个合理的场景，包括几个假设 1. 房子40年后因为老旧就不适合居住，实际使用价值快速趋向于0. 答：新加坡目前最老的HDB大概1968年TOP，普遍分布在commonwealth/ macpherson/braddell/queenstown等等比较市区区域，租金2000+，售价很多不到30万，增值不谈，租售比还是挺感人的，自住的也很多，并不是直接趋向于0。 最老的condo没仔细研究，但我举几个例子：international plaza 1976年的，珍珠坊1973年的，未来是不是快速一文不值我也不评论。 2. 地皮成本在整个房子售价占比为60%，每个项目都有差别，大概是这个周围。 答：开盘一个楼盘不同户型的尺价就有20-30%差价，同一区售价差别10%，地皮差价20%的同时期楼盘也有，就不知道这个整体60%结论从何而来并且适用于全部项目。 3. 假设新房每隔20年翻一翻，新加坡收入差不多20年多一点翻一翻。当然，这是一个很强的假设，差不多年均涨3.5%，以新加坡现在的发展程度，我觉得已经是过于乐观了。70-80年代是超过这个数值的。 答：不用20年了，10年三倍的老房子都有，这我自己经手的：kismis view 1984年的老公寓，有单位2006-2016有2.9倍增幅，第二年enblock成功大概4.5倍。我也能找� (more...)
没有贬低意思
你可能是一个个人能力超强的突击队队长，但我们不能指望每个人都是这么超能。

从全局的观点出发，逐步细化才能避免大的失败。过度纠结细节注定要牺牲视野。

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