对面的公寓现在差不多是新加坡最便宜的公寓之一了吧一个朋友在对面买了顶楼复式公寓，总面积200平，才120多万。。。巴过户型真心不好，整个二楼都是空的院子，就中间孤零零一个主卧。
买公寓首付方面最大的优势就是没有COV。。。看到你说的那个组屋价格我好心动啊，原来不知不觉俺的财产已经增加十几万了，可惜不能套现。。。套现就全家睡马路了。
嗯。。。你们家的房子从外面看上去就跟对面差不多。
:)
嗯。。。你们家的房子从外面看上去就跟对面差不多。
房地产杂谈之所以取这么一个题目，主要是长期潜水，看了好多好多大家有趣，无奈，开心的买房、卖房经历，而自己在房地产这个行业也打趴5年有于了。所以，想整理一下自己的经历看
法以及经验教训，看能不能给后来人以帮助。
组屋篇
我第一套组屋是在2007年买的。05年大学毕业，进入租房第二个年头，我在jurong west 大牌653跟老婆组了整套5房单位1000块（屋主非法出租，锁了一件房）。呵呵，现在想想真是
便宜。当时我是在大巴窑的yellow page building一家小公司做一个software engineer。记得有一天加班回到家，坐了一个多小时地铁到了boonlay mrt，那时候pioneer还没有开，我每次都
是步行回家。那天加班到很晚，快到家的时候很累很累，来楼下接我的老婆看着我这样子心疼，就说咱换个地方住吧。那天应该是星期一，呵呵，上班族最痛苦的一天。我们本打
算再续租一年，攒多一年钱，然后一次到位买个大点儿的房子。但是，老婆心疼我，要换地方住，我又实在不想租房搬来搬去，于是我们当晚做了一个决定，买房吧。买个3房，
先住着。那时候房地产刚刚抬头，大家都喊贵，身边很多朋友说会跌，房租这么低，先租着吧。我们合计着，反正是过度房。买了以后，要是上涨，那我们的房子也能升点儿，
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08-09年的讨论贴都很好的。
A大的眼光自然时不必说了的。我向来是佩服的。最近总失眠，好多问题想不清，干脆上来续贴。
关于租金回报率，就现在和过去，我想跟A大还有大家讨论下。
还是以lakeshore为例吧。
07年买的时候，60万，租3200一个月。首付和税总共是138000。
月租3200，一年38400。租售比是6.4%
开销方面，地产税2000，管理费2400，中介费1600，利率3.5%，贷款48万，所以利息16800。
净利润是38400-2000-2400-1600-16800 = 15600
年回报是 15600/138000 = 11.3%
现在我手头也有一间lakeshore带租约的两房在卖。100万左右屋主就愿意卖。
首付加税大概23万吧
月租3800，一年45600。租售比是4.56%
开销方面，地产税涨到2500，管理费2400，中介费1900，利率1.2%，贷款80万，利息9600。
净利润是45600-2500-2400-1900 = 38800
年回报是 38800/230000 = 16.8%
租售比下降了，但是因为利息下降，回报率反而在上升。尤其是在如今低利率，高通胀的环境下，16.8%的数字相当的诱人。如果利率上升到3%，租金不变的情况下，净利润会下降到14800,回报率就只有6.4%，利率上升到4%，利润几乎没有了。
一直困扰我的就是这个利率。照道理，利率上升的时候，也应该是经济好的时候，那么租金呢？经济好了，租金更有可能上升�
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嗯。。。以前折腾了n久的利率。。。
因为数字越大，受利率影响越大，风险也就加大。。。经济好的时候5%的利息也是有的。
朴素得认为，看短期年汇报没有任何意义不管在任何经济情况下，除非你想炒楼花（这样租售比也没有任何意义， 房地产都是长期投资。长期投资看其中一年的回报，其实意义也不大吧。
新加坡房地产其实是一个有leverage 的投资。 通常人们在投资有杠杆产品的时候，看重的都是capital appreciation, 以及融资的成本， 而不是短暂现金流带来的回报。
所以，租金的唯一作用就是cover cost,然后大家期待房价进一步上升，好获取capital gain.
偶认为很有意义。。
楼主当时可以用home equity line从公寓里面套出钱还家里的这样就不用卖房子了
对。。公寓可以选择重新贷款CASH OUT.
强啊，小马哥真是上知天文，下知地理越来越佩服了
小马哥站得比我们高，自然知道多一些。。
可是通胀的问题小马哥怎么看的呢？
现在美国的债务，全球的债务都不堪重负。。。印钱印钱而都是纸钱，或者干脆是电子的钱。一天差不多多出个1billion的纸。美国的social security, medicare怎么兑现？中国为了汇率也跟着发，新加坡要发多少才够稳定汇率的？
马兄站在宏观的高度看，自是另外一番风景我更侧重于微观。
更细一些，我是希望能多找出房价走势的风向标。可以关注的具体参数。
利率，租金，租售比，通胀率甚至汇率。
当然，不可能某一个数字的变化必然带来某一个结果，但是，如果有很多数据都指向一个方向，那么，大方向就很明确了。
比方说我们team的做法就是共享所有成交的信息。举个例子，icon一间单位前天刚刚成交。这仅仅是OTP，等到达政府的数据库还需要近两个月的时间。租金成交价，多少unit在市场求租，这些数据都是可以统计的。所以，老板一直以此为豪。表示可以精确的体会市场的冷暖。
我的gmail里面躺着2万多封email，全都是成交的，求租的，降价出售，涨价出售等等email。这些也是我判断市场的方法之一。
相信每个人都有自己分析的方法。没有绝对好坏，但一起分享学习却是不错的。
貌似统计局也有这类数据。。。
不过滞后很多。。。
你说到了问题的关键我的帖子里说过了，不要迷信任何个人和组织，只有自己才是靠得住的，自己对自己的投资负责。我帖子里说的QE3这些政策应该也算美国的宏观经济策略吧，新加坡的楼市不会对其它任何国家的楼市发生影响，但是一定会受中美日欧的影响。抛开资本的流动性谈楼市是没有意义的，新币最近为啥跌这么多？
从根本上说，分析问题只要抓住价值和资源两个要素。为啥欧洲债务危机？全球会出现经济危机？有很多文章讲这些问题，我就通俗地讲讲。全球的经济总产出每年是有限的，老美提前贷款消费，这其实是透支未来的产出，欧洲也类似，而且欧洲相当优厚的社会福利，养老福利也是透支未来的产出。亚非拉的的剩余价值在低劳动力成本，货币波动因素等作用下，很多被欧美拿走了，中国被美国拿走这个不用详述。曾经不发达国家的剩余价值和对未来的透支足以支撑老美和欧洲的过度索取。
现在呢，不可再生资源能源的问题，环境代价，人口红利消失，各种因素推高成本，造成全球价值产出不足以支撑某些东西的消费和贪欲；国际资本（投行为首）在各个开放金融体系呼风唤雨，涨跌都能赚钱，衍生品，杠杆还有很多带欺骗性质的东西，他们获利的时候疯狂给员工分红，操作失败呢大不了破产，但是钱已经分给员工了，� (more...)
没啥呀。。。你者说的都是事实哈。
美国向来都是这样啊。。。日本现在的债务是gdp的两倍。。。怎么想象我一年收入5万，却有10万的信用卡负债？
贫富差距大哈。。。寡头经济两级越来越分化。。。。
那天我拿一兆的钱只能买一个鸡蛋，那就恐怖了。。。
对了，拉美当时的金融危机，hyperinflation后来怎么好的? 有谁给我讲讲？
贫富差距大哈。。。寡头经济两级越来越分化。。。。
那天我拿一兆的钱只能买一个鸡蛋，那就恐怖了。。。
对了，拉美当时的金融危机，hyperinflation后来怎么好的? 有谁给我讲讲？
HDB到06年才卖完全部的积压组屋这是有资料可查的。。。至于政府要在哪年开放移民，这不是你我一厢情愿的事。再说，新加坡政府也不会为了卖出几万间房屋而改变它的移民政策。
所以坡国在07年引进大量移民，完全是当时经济发展的要求。
坡县就是个大公司。。。那就不要指望他倒时候会救房市。。。不过MAS到底能发多少钱啊？
‘97年到06年新加坡房事足足萎靡了10年’，是新加坡经济出问题了吗，非也从新加坡统计局网站数据显示，新加坡全国GDP从1997年的1474亿新元到2007年的2676亿新元，10年间GDP年平均增长率是8.15%，而同期HDB公布的房价指数从97年的136到07年的105，10年间房价每年平均跌幅是2.27%。经济在增长而同时房价在下跌。再来，新加坡全国GDP从2007年的2676亿新元到2011年的3268亿新元，4年间GDP年平均增长率是5.53%，而同期房价指数从07年的105到11年的190，4年间房价每年平均涨幅是20.23%。从数据可以清楚看到，经济增长的好坏和房价并没有直接关系。如果我们以07到09年的数据和之前做比较，其反差就更加明显。07年到09年期间GDP几乎是没有增长，而房价涨幅高达21.9%。
房价涨跌，既然不是马龙先生如此看重的经济原因，那是什么造成这么大的落差呢？从97年金融风暴之后，HDB累积积压了3万1千套剩余组屋，在大批房源积压的情况下，有再好的政策也是需要时间来消化。其实，正是因为当时害怕房屋积压的政策判断失误，在接下来的几年间HDB几乎停止了房屋的建造，这才导致了07年之后的屋价暴涨。所以我的结论是，影响本地房价的主要因素是政策，先是因长期供大于求，造成政策的判断失误，接下来07年之后的宽松移民政 (more...)
97年到06年。。。
貌似98年第四季的INDEX被设为100%。 98年第四季到07年第一季。。浮动区间是95%~~110%。
97-98一年就把36%给跌了。。。不能把这一年的平均去 10年吧。
97-98一年就把36%给跌了。。。不能把这一年的平均去 10年吧。
-2.27%其实和正的2.27%有什么区别我要说的只是97-07期间经济增长8%，房价几乎没增长，而接下来的两年，又反过来，经济几乎没增长，而房价涨了20%多。这难道是说，经济影响了房价码？
-2。27跟正的2。27有 4。5%的区别。。。嗬嗬，开玩笑。 可那也[…]
可以说98年到11年每年房价都有5。5%的增长。瓦，还有增长空间。出来混总是要还的。
政策当然也是很有影响力的，尤其是对于一个这么小的国家。
政策当然也是很有影响力的，尤其是对于一个这么小的国家。
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