的经验和看法。为华新作贡献也提高自己知名度 ^_^


首先要申明，我只针对要买或者要卖的同学。我无意卷入房价涨跌之争。所以，还没有想清楚的朋友，就当娱乐好了。另外，我相信天外有天，所以，大牛们看着不对，也尽管指点补充。大家共同造福这个论坛。还有，我只谈HDB。因为HDB是自住为主，也是不易卷入涨跌之争的。手续方面的基本步骤，我就说了。晚点我提供一些链接方便大家学习。
这些都只是经验。我个人经历有限，所以有热心网友能够给予补充是最好不过。

1 估价
一般来讲，影响估价的主要是地点，楼层，楼龄，其次朝向，结构，再次就是装修。地点自然是越靠近市中心的区，估价越高。同一个区，越靠近地铁站以及其他设施，估价越高。楼层越高，楼龄越小，估价越高。这里澄清一个问题。我知道很多国人不喜欢顶楼，但顶楼的估价往往是最高的。朝向通常不要是朝西就好，最好的就是南北朝向，因为新加坡季风半年南风，半年北风。这里又得多说一句。中国有阴面，阳面之分。新加坡处于赤道之上，太阳在难北回归线之间波动，所以，新加坡没有阴面阳面之分。所以，中国房子朝北卖不掉的，新加坡超南朝北都一样。还有其他的因素，例如，电梯层。也许6楼是电梯曾而7楼不是，6楼的估价可能会高过7楼。
说说装修。很多屋主会觉得我花了这么多钱装修，为什么估价上不去。因为估价是要反映客观价值的。但是装修是很主观的。马来人花10万做的装修，也许华人并不会喜欢，甚至买下之后，要花钱全部敲掉重做。如果估价考虑了这个10万的装修，那华人买家，买下来全部敲掉重做，是不会降低了房子的估价呢？银行的资产岂不是受到影响。这个扯远了。屋主如果想补这个装修就只能从COV上面下手了。
除了上面说的很笼统的因素之后，最最重要的就是历史成交价了。
估价师本身做估价，一般都会参考周围的成交价。所以，有些屋主觉得自己的地点，朝向，楼层等等，都很好，为什么估价上不去了。因为相对太好的地方，有时候成交量很低（大家都不愿意卖嘛），反而会影响估价。比如我最近在卖的Jurong west 685B,整个683A-686C 12 栋楼过去一年只有9套成交记录。最高的一个成交价487,000也是2月份才进入HDB的系统，之前几个记录都是偏低的。我这间 估价是1月份做的，450,000。我相信，如果我这个月马上做估价，一定会起超过5000以上。我的另外一套房子，3个月内，估价起了15000，这是我看过涨得最快的了。究其原因，也是因为周围有几套高溢价成交的单位过了HDB approval，从而影响了其估价。
另外，某些地方，房子刚刚满5年的时候，根本还没有成交记录的时候，估价师会参考附近旧的房子的成交记录。这样做，有可能会造成估价可能偏低。随之而来的，就是高溢价成交。因为大家都喜欢新房子，尤其是premier的，政府装修的，大家都愿意多出一些现金，省装修了。如果这些地区是PR喜欢的地方，那溢价会更高。因为刚满5年，没有quota的限制。这就是为什么pioneer地铁站旁边的房子在刚刚可以开始卖的时候，动辄就是60-75k的溢价。紧接着就是4-5个月后，第一批成交的房子过了HDB FIRST APPOINTMENT。成交总价反映在了HDB系统中，于是估价师就有参考了，之后的估价会猛涨。我曾经看到的，同样小区，同样楼层，装修类似，结构类似，估价时间相差两个月，而估价却相差达25k的情况。比较惨的，往往这个时候，PR quota已经满了。公民买家会很疑惑，为什么这边估价会这么高，而过去成交的溢价也是那么高。不明所以的，还以过去COV为参考，就会错判市场了。卖家还在等着卖到邻居同样的COV，或者无法接受COV突然感觉就下了10-20K。当然，市场会告诉买家卖家价格到底在哪里，然后就稳定下来。这种情况，买家尤其要小心。你去了一个地方，发现估价蛮高的，但是一看过去的成交COV也是很高，于是跟从，就可能会出问题。当然，我说的大概的情况。每个房子都不一样。还是得具体情况具体对待了。

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本帖已由 -_-|| 在 2013-08-02 01:45:05 时顶起 ---

有个问题想问问，不知算不算歪楼。
就是本地的房子很多都是在厨房旁边的窗口晒衣服，如果不想放外面就得挂厨房里，真心不习惯啊～不知LZ知道在boon lay MRT 或pioneer MRT 附近有哪个block是带阳台的，可以和国内一样厨房和晒衣服的地方是分开的吗？一直都在这两个地铁站附近住，也不清楚是不是只有这里是这样。

HDB网站只能看到大片区的中位数，如果想找小片区的哪里有？

老房子大的会有阳台，新房比较少，除非很大的，EA之类的。

LZ提到的JP附近那片premier 组屋的EA很多有阳台。不过有的是开放式，有的是封起来，相当于客厅多一块。

EA才有吗？不是EA的话有哪些大牌是有开放式阳台的能分享下吗？我现在住的660好像就是在客厅多一块出来形成封闭式的，但还是觉得功能区分开比较好，毕竟在客厅不好挂竹竿晒衣服。
好像JP附近基本上是十年左右的新房子。

6xx大部分EA 除了671-674。
64x 66x的部分5房。

都会有专门凉衣服的service yard.。
漏了的欢迎大家补充。

非pr无奈飘过
话说我租房三年的费用都可以交首付了，扼腕！

我打算把这段背下来，等身边再有朋友买房时冒充专家，老有面子了！（≧≦）

数据。
比方说我今天成交了一套房子，然后通过公司submit去HDB。公司就会收集估价成交价信息。然后分享给旗下的中介。这些纪录会远远早于HDB的网站。因为HDB的网站只有过了1st appt approve 了之后才会更新。
还有就是中介team内部分享。比如去年100万的组屋成交时，我7月收到短信通知。媒体9月才报道。
比较囧的是，我们免费提交给公司，而公司却打包之后，一年几百卖给我们。天下没有免费的午餐。

68x没住过，住过642～644，就是因为有那一小块隔开的空间才一直在那边住了很久，不过有些如643和644其实是和厨房连起来的。觉得还是国内那种开放的小阳台舒服。

开放式的阳台，在新加坡不是那么的实用。这边雨多，也很突然，然后风很大。你想象下家里没人然后突然下暴雨，回来你凉的衣服会怎样呢。
现在有小部分新组屋也是有开放式的阳台了。至少我在punggol看到过，还是挺不错的。很多新组屋，已经专门提供以个瘦长型的小阳台给凉衣服了。

不收又有味道，而且有时衣服太长人在那道上走头都碰到衣服了，觉得有点脏。
开放式的阳台，我想的是可以自己装个百叶帘子似的东西透风又挡雨。。。嗯，不过有点麻烦就是了

或许有用。

679附近的那一片应该都是的。我好想念我679C的小阳台啊。。。。是厨房后面的一块，但是和厨房有门分开来。放洗衣机洗洗衣服最合适。