华新 - 【房】认真算一下熊猫的高租售比投资房

最近我自己在梦了出来一个

风险效益。效率。

多两八仙收益，对比下房产股票货币黄金等

你可以亲身感觉一下。。。

要看下增量和减量效率。

大的因素。。抱歉地说。。越来越难投资

放弃流动性
或者较大金额是从上而下思维模式的入口

但也有人从下而上。。会者不难。。

需要好好修炼呢。

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在 seangoh 的大作中提到：

你这样算没啥意义房子利息？过几年还清不就得了。房贷名义上是30年但认识的基本没有谁真的会还那么久，差不多都是隔几年paritla repayment，十年还清了的不在少数。之后就是纯现金流了。

还清了收益率更低

没有杠杆了。。。。不信你自己算算。。。

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在凡人的大作中提到：

这不是谁熟悉和觉得什么投资产品好，就投啥吗？房产中介当然觉得房子好，因为熟悉、可杠杆、长期在业内随时有好机会自己可以下手。保险经纪会觉得理财保险配套真好！股票交易员会觉得股票真好！做区块链的会觉得虚拟币真好！开金店的老板大概觉得黄金真好… 不用互相说服，觉得买啥产品开心、安心、放心就买啥。我这种对股票一窍不通的，不会买….让我去买个完全两眼一摸黑的产品，那不是投资，那只能算学费/消费，跟去赌场撒钱差不多。我不去赌场所以我不买股票，也不买基金，我最多买个REITS好歹房地产相关的；要么就是存定期，存CPF。大部分人赚不到自己认知以外的钱，不管买房买股票买基金买理财买贵金属，都可能赔钱。

这到不是的

所有资产的长期投资都是有数据的。

房产的长期收益是在债券和股票之间的。这些都是历史数据，不是说房产中介熟悉房产，就说历史上房产收益比股票高。。那是不对的。。

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在 -_-|| 的大作中提到：

你不要跟他算他70万不到买的

牛逼啊还是杜老板指导有方

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在功夫熊猫的大作中提到：

楼主真牛逼我的income tax被20%我的贷款利息被28000 我的公寓管理费被4000 好可怕

不是讨论现在么？

现在买一个公寓啊？当然开始贷款利息是28,000第一年。
管理费1,000一个季度普遍啊。
income tax 要买投资房了，怎么也要华新平困线不是么？

和你具体什么价格买，买的时候什么贷款利率，没关系。和你个人的income 也没关系。
你要是income 低，自己住一个，还能贷款再买一个，那是你牛。
这里讨论的是普遍。当前市场怎么决策。

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在功夫熊猫的大作中提到：

牛逼啊还是杜老板指导有方

这么算的话

我公司发的股票，没花钱，那我就可以宣称我的股票股息收益率是无穷大了。。。。

所谓投资出租房收益率，当然是用现在的市价来算的。。。你要用历史购买的价格，就要相对于历史的租金价格。。。
现在决策，也要看现在的利率环境，是吧 ?

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在 BlancNoir 的大作中提到：

这到不是的所有资产的长期投资都是有数据的。房产的长期收益是在债券和股票之间的。这些都是历史数据，不是说房产中介熟悉房产，就说历史上房产收益比股票高。。那是不对的。。

谁说这话了？

我只是觉得以绝大部分人在股市的常胜概率，不如买房…

只是从身边朋友得到的感觉，绝大部分人都会抱怨在股市交学费亏了多少钱，在房地产亏钱的很少。

我不懂股票，不比较哪个收益更高。问题在于：这个收益是不是普通人可以容易获得的。

都知道买彩票中了特别赚，但多少人能中是个问题。

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在凡人的大作中提到：

谁说这话了？我只是觉得以绝大部分人在股市的常胜概率，不如买房… 只是从身边朋友得到的感觉，绝大部分人都会抱怨在股市交学费亏了多少钱，在房地产亏钱的很少。我不懂股票，不比较哪个收益更高。问题在于：这个收益是不是普通人可以容易获得的。都知道买彩票中了特别赚，但多少人能中是个问题。

啥也不买不操心存钱保持健康教育好孩子也可以：）

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过去的九年

我老板每次问我投资啥

结合他的时间

他需要的流动性

我都说定存

不差钱不差房。。其他的比较麻烦了。需要打破较多对风险的认知。
无法照顾到。

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到最后房子供完的时候，估算收益是 3.5% (假设房子是全款买的，以今天的租金计算）

请问你这个怎么算的，假设供完了，计算供完后的收益，应该用今天的租金和20-30年前贷款开始的买入价格来计算。

或者用今天买入价格和20-30年后的租金来计算

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在 typhoonzj 的大作中提到：

到最后房子供完的时候，估算收益是 3.5% (假设房子是全款买的，以今天的租金计算）请问你这个怎么算的，假设供完了，计算供完后的收益，应该用今天的租金和20-30年前贷款开始的买入价格来计算。或者用今天买入价格和20-30年后的租金来计算

之所以没有加上利息

是因为你计算前面收益时候，已经把每年产生的利息从所得中扣除了。

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在 typhoonzj 的大作中提到：

请问股票

的分红收益是怎么算的？

比如一只股票1块钱买的。分红5分 5% 。
后来涨到2块。分红是10分。你觉得股票收益是5% 还是10% ？

同样房子如果从100万涨到200万了。租金相对从5万涨到10万一年。那么从投资的角度来说收益率是一直一样的。 5%

因为你考虑钱的机会成本，是用200万来考虑的。你不能说我买的时候100万，所以我的收益率是10%。市场上有6% 的国债不如我10%。那就不对了。

实际上如果房子套现你可以拿到每年 12万。 200万的 6%。而不是 100万的 6%。

你说是不是？

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在 typhoonzj 的大作中提到：

之所以没有加上利息是因为你计算前面收益时候，已经把每年产生的利息从所得中扣除了。

你可以用 20年后的

的租金除以 20年后房子的市价。
或者现在的租金除以现在的市价，然后假设房价和租金涨幅一样。

如果你用20年后的租金除以现在的市价，那么就不合理了。一个是Future value , 一个是 present value 。我个人没有看到过这么算的。这么算出来的结果只能是通胀率。

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在 BlancNoir 的大作中提到：

你可以用 20年后的的租金除以 20年后房子的市价。或者现在的租金除以现在的市价，然后假设房价和租金涨幅一样。如果你用20年后的租金除以现在的市价，那么就不合理了。一个是Future value , 一个是 present value 。我个人没有看到过这么算的。这么算出来的结果只能是通胀率。

既然你把提前把贷款利息从所得中刨去了

那么买家还完贷款后，他的投入就是买价，他享受的收入就是还完贷款那年的租金。这就是意义所在

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在 typhoonzj 的大作中提到：

既然你把提前把贷款利息从所得中刨去了那么买家还完贷款后，他的投入就是买价，他享受的收入就是还完贷款那年的租金。这就是意义所在

这也是假如你20年买一套按揭房

和今天直接全款买一套房的价格差别很大，而租金差别其实不大。收益比也不同。

贷款利息已经被你从每月租金从挖走了。

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在 typhoonzj 的大作中提到：

既然你把提前把贷款利息从所得中刨去了那么买家还完贷款后，他的投入就是买价，他享受的收入就是还完贷款那年的租金。这就是意义所在

另外一种计算还完后的收益比算法可以是

不要算上每个月生成的利息，而是计算每个月还款数量，这个每月还款里面既有利息也有本金，利息非线性递减但是可以保证你20-30年后还完了利息和本金。

这样最后还完收益比是租金扣除利息之外的其他所有开销/总还款数目之和

但是就不要每年

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在 typhoonzj 的大作中提到：

既然你把提前把贷款利息从所得中刨去了那么买家还完贷款后，他的投入就是买价，他享受的收入就是还完贷款那年的租金。这就是意义所在

或者可以这么理解

你要算的还完之后的贷款期间总收益比，还是还完那年的一年收益比；又或者是还完贷款之后的剩下几十年的收益比？

没有贷款后的每年收益比，我觉得就不该每次把房子总价，或者贷款总价算进去了，以为之后那几年不用还钱了。只有维护费用。

如果是算总共的，那就要算每一年的加起来。

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在 typhoonzj 的大作中提到：

另外一种计算还完后的收益比算法可以是不要算上每个月生成的利息，而是计算每个月还款数量，这个每月还款里面既有利息也有本金，利息非线性递减但是可以保证你20-30年后还完了利息和本金。这样最后还完收益比是租金扣除利息之外的其他所有开销/总还款数目之和但是就不要每年

没看明白

就这么说吧。
现在100万市值买的房子，租金5万一年。
20年后还清了，房子市值涨到200万，租金相应涨到10万一年。

那么请问这房子的租金收益是多少。如果你说是 10%。那我我就没话说了。

比如说20年后当时有个投资机会是8% 收益的，你觉得你这个20年前市值100万买的房子现在租金10万一年收益是10%。所以比8% 投资机会好的话，那我觉得你就错失了投资机会了。

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在 BlancNoir 的大作中提到：

没看明白就这么说吧。现在100万市值买的房子，租金5万一年。 20年后还清了，房子市值涨到200万，租金相应涨到10万一年。那么请问这房子的租金收益是多少。如果你说是 10%。那我我就没话说了。比如说20年后当时有个投资机会是8% 收益的，你觉得你这个20年前市值100万买的房子现在租金10万一年收益是10%。所以比8% 投资机会好的话，那我觉得你就错失了投资机会了。

反正我是觉得

你不能一会按贷款方式算前几年的收益，一会按今天全款的方式算还完贷款后的收益。至少这两者不能绑在一起算。

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