【学区房】怎么没人讨论parc clematis马上样板间要开房了 投资角度来看 zhi fena该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37华新币，时间：2019-05-31 22:00:01。该帖荣获当日十大第7，奖励楼主6分以及9华新币，时间：2019-06-01 22:00:04。
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酸的不对
如果每年2%，那么考虑你使用杠杆，如果是20%首府，相当于每年10%左右，没人全款买房，如果是在低位增值更多...
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酸的不对
【学区房】怎么没人讨论parc clematis马上样板间要开房了 投资角度来看 zhi fena该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37华新币，时间：2019-05-31 22:00:01。该帖荣获当日十大第7，奖励楼主6分以及9华新币，时间：2019-06-01 22:00:04。
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哪有这么多
坡的利率最多1/3是利息
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很少？你再算算。。按贷款100万算（125万的公寓，贷款80%），25年贷款 利息按2%算，每个月月供是3400，其中利息部分是1300，还本金的只有2100，持有五年5年的利息就是1300*12*5 = 78000。。当然利息每个月会逐渐下降，但是5年还给银行的利息无论如何都是有7万多的。
再把你买房时候3万的stamp duty和卖房时候给中介2%的commission，只要你的房子没有增值12万以上 就铁定是亏损的。
当然，房子这5年期间如果租出去，每个月租金3K，扣掉房产税和换租客的空档期，年化差不多2.5%
不会亏损
你需要本金，你房子之后卖掉本金也换掉了的，你再算算
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本金是还给你的啊打个比方，你125万买的公寓， 自己down payment 25万+3万的stamp duty，相当于你掏了28万。
持有5年，给银行的利息是7万多。本金部分只还了12万多，还欠银行100-12=88万的贷款。
过了5年，你的房子升值到135万，像卖掉 找中介 给2%的commission，agent fee是2.7万。你只能拿回135-2.7-88=44.3万。
你5年期间每个月还贷3400，现金净流出3400*5*12=20.4万。再加上你最开始投入的28万，为这套房子你总共投入了48.4万，可你只能拿回44.3万，你说是赚了还是亏了？？
更别提还没算房产税和硬装的成本。
你没考虑租金收益啊
第一，你如果还在坡，你肯定要自住，125万公寓你租至少3000一个月要的吧，五年就是18万；你如果不住租出去也是这个价格，这18万就是你的净收益，你怎么算房子都是有收益的啊
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本金是还给你的啊打个比方，你125万买的公寓， 自己down payment 25万+3万的stamp duty，相当于你掏了28万。
持有5年，给银行的利息是7万多。本金部分只还了12万多，还欠银行100-12=88万的贷款。
过了5年，你的房子升值到135万，像卖掉 找中介 给2%的commission，agent fee是2.7万。你只能拿回135-2.7-88=44.3万。
你5年期间每个月还贷3400，现金净流出3400*5*12=20.4万。再加上你最开始投入的28万，为这套房子你总共投入了48.4万，可你只能拿回44.3万，你说是赚了还是亏了？？
更别提还没算房产税和硬装的成本。
其实坡的房子收益还是不错的
一利率低，房租yield不算高，但OK，杠杆可以很大，实际资本收益是被放大的，除非你空置怎么算买房都是划算的，除非下跌，而历史上坡县房价还是缓慢上涨的，跑赢通胀没啥太大问题
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算了啊你没看我的分析？你买房的首付和印花税 还有每个月都月供，这些钱如果你不买房拿去做别的投资 也会有回报的啊。。你拿50万现金去买dbs的股票，每年股息都有25000，算下来一个月2000多。何况股息还不用交税 房租得交房产税，还有租不出去的风险。
我的意思是在坡县现在的市场环境下，投资房产并不一定是个理想的选择，跟其他投资途径比也没有什么明显的优势。
dbs股票？
你确定不会跌？银行股基本很大是和经济活动相关的，如果经济好，银行放贷需求增加，dbs业绩好，股价上涨，而这个时期大概率房价上涨，而如果经济活动不好，贷款需求减少，大概率房价dbs股价也是在跌的，分红根本扛不过股价下跌，换句话说，如果房价在下行周期，那么大部分的风险资产都是低收益，因为银行会降息刺激经济，欧洲现在还是负利率，而如果经济活动扩张，房价上涨，你还是要记住一点，房贷是一个超低利率的上杠杆的方法，一般的地方利率不可能才2%，也就是说收益会被扩大，所以只要不是房地产泡沫很大温和上涨，房地产都是相对稳妥的投资渠道，收益也比较高，坡县现在房价不好说低估多少，但肯定不贵
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你说的几点基本都不成立1. 坡县现在的利率也没前几年那么低了，现在跟银行贷款 利率一般2%起步。
2. 杠杆在收紧，早几年的公寓首付可以10%，目前的政策是即使公民首套房也要25%。
3. 投资房一般都是二套房，即使公民目前买二套房也要交12%的额外印花税，再加上bsd的话就是房价的15%了，这是一笔很大的数字。
总的说，投资房产关键还是要看入场时间 如果你说2009年 10年是入场的好时机，我同意。但现在，真不是
稅我承认
但时点保留态度，第一利率起是暂时的，很快下行区间，所以refinance一定要拿float不要拿fixed贷款，你可以美国十年国债收益率已经开始下行了，房价真正的估值衡量指标是房价收入比，你可以看坡县基本是没有什么泡沫的，全球来讲，买入资产关键是便宜，坡县房地产是“便宜”的，所以易涨难跌，除非金融危机
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dbs股票？你确定不会跌？银行股基本很大是和经济活动相关的，如果经济好，银行放贷需求增加，dbs业绩好，股价上涨，而这个时期大概率房价上涨，而如果经济活动不好，贷款需求减少，大概率房价dbs股价也是在跌的，分红根本扛不过股价下跌，换句话说，如果房价在下行周期，那么大部分的风险资产都是低收益，因为银行会降息刺激经济，欧洲现在还是负利率，而如果经济活动扩张，房价上涨，你还是要记住一点，房贷是一个超低利率的上杠杆的方法，一般的地方利率不可能才2%，也就是说收益会被扩大，所以只要不是房地产泡沫很大温和上涨，房地产都是相对稳妥的投资渠道，收益也比较高，坡县现在房价不好说低估多少，但肯定不贵
你说的没错
但这就是经济不好的情况，那这个时候你的唯一渠道不是买dbs而是买入现金，所以时点来讲在于现在房价是不是高点也就是说泡沫有多大，或者便不便宜，我们不知道经济周期下行，因为经济学家也预期不了，但经济周期有下行就有上行，跌下去会起来关键你持有地产不失业是关键，你也可以看看过去房地产波动图，下跌时间很少，上涨时间很多，大部分只要有增长经济体都是如此，实际你在房地产贷款是帮助你抵御货币贬值的手段，而风险就是下行周期，但就像我刚才说的总体看来都偏短暂，所以只要不是房地产过热时候买入获益都是大概率事件，这比大部分人炒股票是小概率事件好很多，所以投资房地产很稳妥，而且坡县这种没人觉得房地产会涨的地方才是，你可以想想要不是去年政府出政策早就涨疯了，说明需求是很火热的，压抑需求就是让需求延迟，酝酿下一次上涨，直到出现泡沫
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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 japgolly 的帖子 “经济不好的时候”
原地址：http://bbs.huasing.org/sForum/bbs.php?B=172_14548778
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dbs股票？你确定不会跌？银行股基本很大是和经济活动相关的，如果经济好，银行放贷需求增加，dbs业绩好，股价上涨，而这个时期大概率房价上涨，而如果经济活动不好，贷款需求减少，大概率房价dbs股价也是在跌的，分红根本扛不过股价下跌，换句话说，如果房价在下行周期，那么大部分的风险资产都是低收益，因为银行会降息刺激经济，欧洲现在还是负利率，而如果经济活动扩张，房价上涨，你还是要记住一点，房贷是一个超低利率的上杠杆的方法，一般的地方利率不可能才2%，也就是说收益会被扩大，所以只要不是房地产泡沫很大温和上涨，房地产都是相对稳妥的投资渠道，收益也比较高，坡县现在房价不好说低估多少，但肯定不贵
房价收入比
网上有图吧，你可以找找，新加坡是很健康的。还有一个直观的东西就是大部分人是不是负担买房非常吃力，哪怕公寓这个也是衡量的标准，我相信对于大部分新加坡中产，没人觉得房价高不可攀，哪怕公寓，最多就是纠结要不要买还是住祖屋吧，你可以想想这个就说明如果你有天有人告诉你房价要涨了你也信了会不会冲进去买，这就是人性，真正的泡沫就是你知道房价要涨也买不起了
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dbs股票？你确定不会跌？银行股基本很大是和经济活动相关的，如果经济好，银行放贷需求增加，dbs业绩好，股价上涨，而这个时期大概率房价上涨，而如果经济活动不好，贷款需求减少，大概率房价dbs股价也是在跌的，分红根本扛不过股价下跌，换句话说，如果房价在下行周期，那么大部分的风险资产都是低收益，因为银行会降息刺激经济，欧洲现在还是负利率，而如果经济活动扩张，房价上涨，你还是要记住一点，房贷是一个超低利率的上杠杆的方法，一般的地方利率不可能才2%，也就是说收益会被扩大，所以只要不是房地产泡沫很大温和上涨，房地产都是相对稳妥的投资渠道，收益也比较高，坡县现在房价不好说低估多少，但肯定不贵
三居室
你问问hk人那是千尺豪宅，新加坡要求太高了……贵的地方你有套房子就不错了，北京上海hk都是
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是的当时开盘的时候我看边上旧公寓1000psf觉得1450psf新盘太贵。没想到现在旧新对比价格变成了950psf:1600psf，这样下去很快会变成900psf:1800psf了。不懂本地买家对新公寓的溢价接受能力这么强。
就跟d leedon一样
当年中介就说他也不能理解，荷兰村好多condo还是FH，照样比d leedon便宜，d leedon还是99年的，而且荷兰村好多10年左右公寓维护的还很好，所以大家在投资和居住上还是倾向于住的爽
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