背景：

组屋各种好：总价低，租金回报率高

组屋致命缺点：时间、机会成本高，5年绑得好难受

组合：

1.如果您还没买房，把组屋当做头套房，夫妻购房的话，可以用公民身份单独购房，把所有津贴和可动用现金、公积金及贷款，资金组合最大化后买一套“住宜居、租赁旺”的房子。5年内积攒公寓首付，5年满，另一人买公寓。用足贷款杠杆投资公寓时，公寓100万买，5年后100万卖，在没有严重通货膨胀+低利率环境的状况下，都是赚的---增值/本金ROI投资回报率角度测算。

2.如果您现在是夫妻联名拥有组屋，可以直接购置二套房，加上至少12%的额外印花税，长远持有不会亏，但是赚头不大。一个重要考量因素是：现在的组屋价值大不大？　如果是70/80/90万的高值组屋，保留它，直接上二套，还有点意义；如果是低于50万的组屋，保留它加税买二套，就不大划算，可以直接参考第1条的方式重新买高值组屋，但得锁5年。

3.首选高值：70/80/90万的高值组屋，租金回报率约等同于140/160/180万的公寓，但是贷款才仅仅52.5/60/67.5，而公寓贷款是105/120/135，租金相近、首付和贷款少了一半，租金/本金的ROI投资回报率组屋就远高于公寓，5年锁定期就还划算，时间、机会成本就很大程度的冲销了。

4.“高值组屋+公寓”VS“公寓+公寓”，前者的总投入和总负债少于后者；如果侧重考量长期租金回报率，前者优于后者；如果考量短期增值回报，且加足贷款杠杆的话，增值/本金的ROI后者一般强于前者。

　

客户A1，5年攒够首付后，出租组屋并买公寓，组屋租金+个人公积金+少量现金=公寓月供+组屋月供。20年后，2套房贷款都会还清，全款拥有。

客户A2：BTO组屋还清，出租组屋并买公寓，组屋租金+个人公积金=公寓月供。20年后，公寓贷款将能还清。

客户B，不是组屋粉丝，卖一买二，两套公寓，一套租金稍微再加点现金可以付清月供；另一套自住，改善居住为主，视作强制自己存款。30年后可以拥有两套全款付清的房子。

　

两套房是我们大众都可以实现的配置组合，在5到10年的期限内安排好，年龄变大后，可以提供孩子的教育基金或者我们的养老资金。

　

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100万的房子，你买的时候投入多少钱？
100万的房子， 5年后卖的时候，租金每月还了月供，减去欠银行的钱，你拿回多少钱？
拿回的钱除以投入的钱*100%-1=投资回报率

而且，而且，选对房子，100万买，不会只100万卖出的。

原来真有很多朋友不了解。

加杠杆投资特别适合新加坡这样房产价值没有大起大落、租赁需求又很高的市场；
全款买房，尤其加了ABSD买房，在这里操作，回报率微乎其微，不如做其他产品：股票、期货等。
新加坡房产的市场，适合长期投资，不宜投机，短期都亏，比如市区某豪宅，亏个千万级的

100万是个便于比较的例子，可以根据自身现金和贷款能力加到200万、300万

例子比较直观：
我的客户2012年，2013年最高点前两卧房公寓80万，2017年涨到90万而已
当初的首付20万，购置税2万，5年贷款本金减少9.5万，各种费用0.8万每年*5=4万，
如果零增值：
（本金减少9.5-费用4万-税2万）/初期20万=17.5%
实际增值10万
（增值10万+本金减少9.5-费用4万-税2万）/初期20万=67.5%

目前卖的话，能卖95万
本金减少15.5万，费用0.8*8=6.4万，
（增值15万+本金减少15.5万-费用6.4万-税2万）/初期20万=110.5%

80万到90万或者95万，没有大涨，持有期越长，手中的资产值越大。

一般上租金回报率：
组屋大于大众私宅
大众私宅大于豪华私宅
豪华私宅大于有地住宅

大众私宅是比较普遍的投资项目，低利率环境下，租金一般都能cover月供部分；如果拉长年限，还能cover部分其他费用。
今天100万买房（这个的总额到底多大，取决你自有资金和贷款的总额），只付出首付和税；
30年后，贷款还清，如果没有通货膨胀，你卖了房，就有100万的现金可支配；也可不卖房，收租或者等着enbloc
30年后，贷款还清，如果有通货膨胀，你卖了房，就有不止100万的现金可支配；也可不卖房，收租或者等着enbloc

等15/20多年后，孩子都长大成人，我会把公寓都卖掉，给孩子当首付，让他们直接高起点“滚雪球”。
卖掉30个月后，我们就恢复第一次优先购买权；
那时候也差不多退休了，优先权+低收入，大概“滨海湾的BTO”能推出了吧？
这样畅想，是不是倍感舒爽？哈哈

几个关键指标：
利息率，假设前提波动不大
大众公寓租金回报率，一般3-4%，如何做到更高

很难有个模型出来，但是简单对比期初投入和期末收入，比较容易直观比较
参照新加坡房产指数，这种加杠杆投资方式，对于大众私宅有实际实践数据支撑。

选对房子，长远投资，在租金回报率大于利息率的环境下，都是非常稳妥的。
当然比不上股票、期货来的刺激，所以非常适合做为一个分散风险的投资选项，尤其是高通胀率下，长远收益可观。

频繁炒房成本还是很高的。

80万到150万左右的大众私宅，租赁需求还是很高的

1.一定是没有ABSD的，加上它非常影响收益，除非把收益周期放大更久
2.空置期和租金问题，这个是可以尽量调解的
3.简单公式算收益
假如用100万算，
租金是3%总房款下的收入3%到4%
贷款是75%的总房款下的1.2%的利息，30年等额本息2481每月
税总房款下3%-5400
5年下来，租金收入15万到20万，总实际利息支出4万，税支出2.46万，物业房产费等3.54万(方便计算凑整），不含中介费结余：5到10万
那么当初25万，减去费用就能拿回30万或者40万

另外，只投资两套房，公积金本来自己可以生息，可以不用，即使用了，利息也是还去自己账户的。

再：这只是说100万买，100卖的状况，实际上大众私宅，有几个原价出的？大量数据支持，溢价成交。豪宅豪亏见得多，大众的，大家只是抱怨涨得慢涨得少。

如果联名了，快点拉出来，现在让卖家重新给出OTP。
一直说两套房，当房价真飙升的时候，就一套也不能卖了套现，卖了再买也贵；两套的话，就可以呢！

长远可以给孩子提供教育基金
或给自己准备退休基金

但是你引用的很多数据本身就不准确

不用跟股票、期货、基金理财等比，
现在是说分散投资的意义，以及房产投资的可行选项。如果不认可固定资产的价值，没必要争论，根据个人喜好选择，收益和风险每人偏好不同。

唯一的指望就是房价涨。首付款加购置税的启动资金28万，我无脑买个aia或者prudential的美金理财保单拿4%+的收益不香吗？不操心的五年收益五六万新币。
五年房价从100万涨到110万的话，都不一定值得买。操心还没多挣几个钱，完全是给政府和中介打工。


每年4/5万收入，是基于你投入100万
但是100万房产，你只需要放28万
正确比法是：投入理财保单28万的4%或者5%，是每年1.12万或者1.4万

100万涨到110万，增值10万，欠银行钱少了10万，这是28万的总支出，5年后变成45万的总收入
45万÷28万，你再算算年华多少？

已经掰开了揉碎了讲，理解的自然能理解；
A股一个涨停还10%呢，看不上房产的，做自己熟悉的领域呗！

这是举例5年都不亏，实际上长远收益更大。
理解的，可以从中获益。

结合自己的财力，分散投资，不把鸡蛋放到一个篮子里，长期才能冲抵风险、做大收益。

100万，首付25万，税3万
5年本金还了10万，增值10
卖掉时110-未还贷款65万=45万
28万投入拿回45万收入

但是数据引用不准确

你看看他给的数据，中长期的增值率多少？

100万贷款买房和100万全款买房，
都增加到150万时，投入产出比是不一样的。

新加坡的房产市场，高政策调控下，不会有飙升
但借银行的钱赚钱，高租赁需求，租客的租金支付各类成本。
前提做到两点就很稳：
1.不付ABSD，如果有这比费用，获益周期就得加长
2.用足杠杆

价格不涨都是在赚钱，
另外，长期还有增值呢！

而且一般上利息和租金正相关，利息起，租金也起的。