租金收入我个人觉得主要是维持现金流，如果全款买个房光收租目前市场的确还不如金融理财，因为租金收入没法继续投入房子产生复利；随着房地产老化你的维护成本会增加导致收益下降，另外房子太老了以后如果一直不能集体出售，房价下滑你的本金在贬值。

所以房地产投资的大头还是在增值上，假如按年通膨5%算房价5年上涨25%，你初期投入首付25%，75%贷款，也就是撬动四倍杠杆，实现投入本金100%增值。实际还要扣除3-4%印花税，卖房2%中介费，律师费，还有五年里本金投入还在不断增加。七扣八扣哪怕50%return也是不错了。至于银行利息、出租中介费、物业费房产税维修这些出租开支有租金收入抵扣。

我自己投过一个店屋，按本金投入3年后卖出到手最后收入50% return，其余日常出租开支由全部租金打平可忽略。

100万房子，初始投入28万首付+税，5年追加投入本金10万，总投入是38万；

增值到110万卖出，扣除剩余贷款65万，还有卖房中介费就算20K整数好了，到手是43万...

你算的最后到手45万并不是28万投入最后增值的结果，还包括了你还贷追加的10万本金。


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自从做了房地产中介，除了满足逛逛逛买买买的乐趣，好的机会可以自己下手，还有一大优势就是拓宽自己的人脉圈，各方面信息比较多，不像以前我做工程师圈子局限在同类型职业里。可以厚脸皮咨询很多客户人家怎么赚钱 ：）

就我个人体验来说做租房基本算是维持人情和客户关系，属于高投入低收益的工作。毕竟客户跟你买房投资后续不能不管。

比如最近疫情影响一个租房每周都去看跑了一个月还没租出去，租出去以后还要帮客户做打扫、维修、洗空调窗帘、买家具，交接、拍照做报告，整个租期继续打理...做久了都被培养成维修小能手。最后退房可能还要跟租客或者房东撕X，我都去过几次小额法庭了。

最终两三千租金的房子中介费也就1000出头。基本上出租中介费摊到每个月都不会超过物业费，所以不可能占到利润的一大半。

政府控制房价的手段之一是控制租金，控制外国人进入以及拼命建房。2013年之前租金要比现在高不少。

总之房地产投资暴利时代过去了，不管是租金还是增值只能长期求稳，跟基金/债券/股票之类金融产品比起来适合没时间去研究理财不喜欢高风险，求稳的懒人投资。当然也得自己做好基本数学计算。