(引用 秋天树叶:没人扯看得上看不上房产投资，只想给更多的看官多一个视角。> 100万涨到110万，增值10万，欠银行钱少了10万，这是28万的总支出，5年后变�...)1.2%利率的情况下才满足这个理论按几年前的利率是每个月要topup至少500左右的，但是低利率能维持多久呢？
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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 yayayayayaya 的帖子 “楼主因为数字有些bias导致很多争论”
原地址：http://bbs.huasing.org/wap/xbbs.php?B=172_14757340
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[秋天树叶 (10-25 18:41, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]41楼
感觉那个ABSD太高了有这个钱给，不如直接买两套公寓
[三好 (10-25 18:52, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]42楼
(引用 秋天树叶:没人扯看得上看不上房产投资，只想给更多的看官多一个视角。> 100万涨到110万，增值10万，欠银行钱少了10万，这是28万的总支出，5年后变�...)再想想75x1.2%÷12=750/月利息。即使2%，利息也才1k+,只要租金超过利息和其它开销，就是租客在帮你买房啊。
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[yayayayayaya (10-25 19:20, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]43楼
(引用 秋天树叶:没人扯看得上看不上房产投资，只想给更多的看官多一个视角。> 100万涨到110万，增值10万，欠银行钱少了10万，这是28万的总支出，5年后变�...)正解，这就是房产长期赚钱的真理价格不涨都是在赚钱，
另外，长期还有增值呢！
而且一般上利息和租金正相关，利息起，租金也起的。
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[金环Gloria (10-25 19:32, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]44楼
(引用 秋天树叶:没人扯看得上看不上房产投资，只想给更多的看官多一个视角。> 100万涨到110万，增值10万，欠银行钱少了10万，这是28万的总支出，5年后变�...)数学不好，差点被你绕晕了数字是这样的
100万，首付25万，税3万
5年本金还了10万，增值10
卖掉时110-未还贷款65万=45万
28万投入拿回45万收入
----------------28万投入45万收入，投入不用加上5年间10万的本金+利息的吗？
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sForum ][登录后回复]45楼
(引用 kusubudo:看来楼主是专家，借贴请教下我有组屋，当年转售市场买的，从来没用过津贴补助。另外还有两个公寓，是不是等我退休了，还想住回组屋的话，...)偷偷插句我的理解也是如此。老了，把公寓卖掉。等三年申请bto,再卖旧组屋。然后拿票子住新房。
至于股票哦，看吧，当年买了一笔股票的，赶上今年要钱养老的，亏老本了。要熬到市场起来，老透透了……
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[Newtimes (10-26 8:38, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]46楼
(引用 秋天树叶:好像问楼主是怎样房价不涨还能赚到钱的随便做了个图，不严谨的分析下，比cpf差远了。
...)房地产赚钱投资主要是杠杆+captial gain租金收入我个人觉得主要是维持现金流，如果全款买个房光收租目前市场的确还不如金融理财，因为租金收入没法继续投入房子产生复利；随着房地产老化你的维护成本会增加导致收益下降，另外房子太老了以后如果一直不能集体出售，房价下滑你的本金在贬值。
所以房地产投资的大头还是在增值上，假如按年通膨5%算房价5年上涨25%，你初期投入首付25%，75%贷款，也就是撬动四倍杠杆，实现投入本金100%增值。实际还要扣除3-4%印花税，卖房2%中介费，律师费，还有五年里本金投入还在不断增加。七扣八扣哪怕50%return也是不错了。至于银行利息、出租中介费、物业费房产税维修这些出租开支有租金收入抵扣。
我自己投过一个店屋，按本金投入3年后卖出到手最后收入50% return，其余日常出租开支由全部租金打平可忽略。
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[凡人 (10-26 9:27, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]47楼
(引用 秋天树叶:好像问楼主是怎样房价不涨还能赚到钱的随便做了个图，不严谨的分析下，比cpf差远了。 ...)最近保险也推出了金融房地产概念产品，个人觉得还不错 [本文发送自华新iOS APP] [凡人 (10-26 9:27, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]48楼
(引用 凡人:房地产赚钱投资主要是杠杆+captial gain租金收入我个人觉得主要是维持现金流，如果全款买个房光收租目前市场的确还不如金融理财，因为租�...)这帖子里大部分内容都看不懂，就凡人的这段看懂了另外我是不是也该去从事房地产，遇到一个好房源，自己赚个百儿八十万的，哈哈哈哈哈[一点不懂 (10-26 9:35, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]49楼
(引用 秋天树叶:没人扯看得上看不上房产投资，只想给更多的看官多一个视角。> 100万涨到110万，增值10万，欠银行钱少了10万，这是28万的总支出，5年后变�...)姐啊你这个数字不对……100万房子，初始投入28万首付+税，5年追加投入本金10万，总投入是38万；
增值到110万卖出，扣除剩余贷款65万，还有卖房中介费就算20K整数好了，到手是43万...
你算的最后到手45万并不是28万投入最后增值的结果，还包括了你还贷追加的10万本金。
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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 金环Gloria 的帖子 “数字是这样的”
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[凡人 (10-26 9:45, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]50楼
(引用 凡人:房地产赚钱投资主要是杠杆+captial gain租金收入我个人觉得主要是维持现金流，如果全款买个房光收租目前市场的确还不如金融理财，因为租�...)现在低利率才可以租金cover开销高利率情况下，现金流为正的condo太少了。
不过如果自己做房产中介再来投资，基本都赚多了。租房卖房中介费占了利润的一大半了，如果买的是新房，还能拿开发商的佣金。
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[秋天树叶 (10-26 9:46, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]51楼
(引用 凡人:最近保险也推出了金融房地产概念产品，个人觉得还不错)凡人还是懂行如果房产不增值，真心不如买个保险saving plan还省心。
如果增值的话，就像你说的杠杆，现在25%首付加税，差不多3.5倍的杠杆，收益更好。
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[秋天树叶 (10-26 9:55, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]52楼
(引用 一点不懂:这帖子里大部分内容都看不懂，就凡人的这段看懂了另外我是不是也该去从事房地产，遇到一个好房源，自己赚个百儿八十万的，哈哈哈哈哈)欢迎欢迎自从做了房地产中介，除了满足逛逛逛买买买的乐趣，好的机会可以自己下手，还有一大优势就是拓宽自己的人脉圈，各方面信息比较多，不像以前我做工程师圈子局限在同类型职业里。可以厚脸皮咨询很多客户人家怎么赚钱 ：） [本文发送自华新iOS APP] [凡人 (10-26 10:00, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]53楼
(引用 秋天树叶:现在低利率才可以租金cover开销高利率情况下，现金流为正的condo太少了。
不过如果自己做房产中介再来投资，基本都赚多了。租房卖房中介�...)租房中介费真没多少就我个人体验来说做租房基本算是维持人情和客户关系，属于高投入低收益的工作。毕竟客户跟你买房投资后续不能不管。
比如最近疫情影响一个租房每周都去看跑了一个月还没租出去，租出去以后还要帮客户做打扫、维修、洗空调窗帘、买家具，交接、拍照做报告，整个租期继续打理...做久了都被培养成维修小能手。最后退房可能还要跟租客或者房东撕X，我都去过几次小额法庭了。
最终两三千租金的房子中介费也就1000出头。基本上出租中介费摊到每个月都不会超过物业费，所以不可能占到利润的一大半。
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[凡人 (10-26 10:08, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]54楼
(引用 秋天树叶:现在低利率才可以租金cover开销高利率情况下，现金流为正的condo太少了。
不过如果自己做房产中介再来投资，基本都赚多了。租房卖房中介�...)坦白说现在租金市场也是偏低政府控制房价的手段之一是控制租金，控制外国人进入以及拼命建房。2013年之前租金要比现在高不少。
总之房地产投资暴利时代过去了，不管是租金还是增值只能长期求稳，跟基金/债券/股票之类金融产品比起来适合没时间去研究理财不喜欢高风险，求稳的懒人投资。当然也得自己做好基本数学计算。
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[凡人 (10-26 10:25, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]55楼
(引用 秋天树叶:没人扯看得上看不上房产投资，只想给更多的看官多一个视角。> 100万涨到110万，增值10万，欠银行钱少了10万，这是28万的总支出，5年后变�...)本金10万利息呢？
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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 fishingwood 的帖子 “数学不好，差点被你绕晕了”
原地址：http://bbs.huasing.org/wap/xbbs.php?B=172_14757453
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[Newtimes (10-26 12:54, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]56楼
煞费苦心啊五年时间真的过于久了，而且限制真的好多[送你一匹小木马 (10-26 17:31, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]57楼
(引用 秋天树叶:没人扯看得上看不上房产投资，只想给更多的看官多一个视角。> 100万涨到110万，增值10万，欠银行钱少了10万，这是28万的总支出，5年后变�...)还要交税吧有个房产税啥的
还有租金收入也要交税吧
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原地址：http://bbs.huasing.org/wap/xbbs.php?B=172_14757581[DonnieMum (10-26 21:46, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]58楼
(引用 Newtimes:偷偷插句我的理解也是如此。老了，把公寓卖掉。等三年申请bto,再卖旧组屋。然后拿票子住新房。
至于股票哦，看吧，当年买了一笔股票的，�...)是的，新加坡公寓+组屋，或者公寓2套，对于大众都是可以轻松负担的前不久，我们卖掉的一个组屋4房式才42万，买家就是卖掉200万的大型旧公寓来买的，现在老人家有全款的组屋一套，150/160万的现金在手。他说，5年后，如果有好位置的BTO, 也会考虑申请看看。
另外，我一向不鼓励年轻人买转售组屋时拿津贴，失去了优先选购权。
“99年满组屋价值归零”，政府一直强调这个。那么我们百年的时候，是留给子女有价值的资产，还是无价值的资产，旧的换成新的，就是低成本增值。[金环Gloria (10-30 12:20, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]59楼
香港楼市前车之鉴炒房，有网友已经说透了：出租的租金能cover分期付款和管理费，一定赚，杠杆大小影响赚多赚少而已。
但是提醒一下，香港当初无数人都是这么打得算盘：出租30年白得一套房。经济危机一来，倾家荡产。世上没有包赚的生意，投资，就要注意风险。[萝卜土豆 (11-14 17:56, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]60楼