(引用 Kitekite:你算的不太准1）出租房的税收，佣金 2）你买的房子不用装修？ 3）贷款利息太低1.1 4）150万的房子，维护费300？ 5）….)哇，赞一个曾主，sharp![redspider2 (7-16 10:24, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]41楼
(引用 侠气与醉狂:我的Excel 房产投资回报计算器150万买入，算投资的房产税率，假设月租金3500，5年后房价涨10%，165万卖出，IRR = 7%
在新加坡这回报率还�
...)佩服楼主赞。
我现在拿loan 选10年
低利率多还。
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[小土 (7-16 14:43, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]42楼
(引用 侠气与醉狂:我的Excel 房产投资回报计算器150万买入，算投资的房产税率，假设月租金3500，5年后房价涨10%，165万卖出，IRR = 7%
在新加坡这回报率还�
...)你的cash on cash return跟帖主扣出来的差不多。
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[小土 (7-16 14:44, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]43楼
(引用 Kitekite:你算的不太准1）出租房的税收，佣金
2）你买的房子不用装修？
3）贷款利息太低1.1
4）150万的房子，维护费300？
5）….)你考虑得几点，有的已经算入了：嗯 这只是一个简单的Excel 计算，没法考虑到所有的senario
1）出租房的税收，佣金 - 已经算了Investment 的房产税，net rental 已经扣除了出租中介费（半个月per year of rent)
2）你买的房子不用装修？- 哈哈这个没法算进去，不同人不同的装修要求
3）贷款利息太低1.1 - 嗯这是目前的3年fix rate package能拿到的利息
4）150万的房子，维护费300？ - 差不多是这样的，大众公寓3-4房每个月维护费是300到350；带独立电梯的就贵了
欢迎交流
[侠气与醉狂 (7-18 0:23, Long ago)]
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(引用 uranus:同意，还要算上40万的机会成本。比如选几个评级高的债券，2%coupon rate, 5年后刚好44万，还不用交税。赚到的4万就是机会成本。
)算IRR的意义正是要和别的投资对比IRR : Internal rate of return
固定coupon rate 的债券， IRR 比coupon rate 略低，因为拿到的coupon 不会re-invest。
我帖中的例子，就是说在种种假设下，这个150万的房产投资，相当于把同等的现金首付拿去买一个7% IRR的投资产品，回报高于7%的fix coupon rate bond.[侠气与醉狂 (7-18 0:28, Long ago)]
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(引用 一点不懂:我就直接问吧，省的想cash gain那个数字和IRR 分别怎么算出来的啊)Cash gain 可以不用看，主要看IRRIRR 才是真正的投资回报率。这个计算比较复杂，要算进去整个房产投资和套现流程每个月的现金流。[侠气与醉狂 (7-18 0:31, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]46楼
(引用 小土:佩服楼主赞。 我现在拿loan 选10年 低利率多还。 )嗯低息环境下可以缩短贷款期限，多还本金现金流够用的话没问题[侠气与醉狂 (7-18 0:33, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]47楼
(引用 侠气与醉狂:算IRR的意义正是要和别的投资对比IRR : Internal rate of return 固定coupon rate 的债券， IRR 比coupon rate 略低，因为拿到的coupon ...)是的，任何投资都是看IRR。因为要解释给楼主，所以想点出做别的低风险投资也会有回报，而且没有管理的时间成本。这IRR7%是假设了五年升值10%得来的。我的房产中介说有时10%都做不到，比如你看某S楼盘。 [uranus (7-18 9:29, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]48楼
难的高楼，添一块砖。这是去年疫情的讲座视频回顾了过去新加坡房产的各个阶段，有点啰嗦。有兴趣的可以坚持看完。
讲座内容（心急的从6)开始听：
Part1:新加坡房产市场的各个阶段
https://youtu.be/pt-Xlo1DbiM
Part2:2007年房产市场的投机行为
https://youtu.be/nCW1pqMTIHA
Part3: 2007年市场的三个不稳定因素
https://youtu.be/EgSLIyru1CE
Part4:2008年金融危机市场的反应
https://youtu.be/pJOzXxwjZGA
Part5:现在的市场下跌的可能性
https://youtu.be/ecW-xoN1QP0
Part6:为什么时机跟地点不是最重要好的因素
https://youtu.be/qPvkGPj9Gqo
Part7:投资策略
https://youtu.be/wbpBXDBf8gk
Part8:怎么寻找机会
https://youtu.be/_7J8V6mmwhY
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[-_-|| (7-18 10:31, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]49楼
(引用 侠气与醉狂:算IRR的意义正是要和别的投资对比IRR : Internal rate of return 固定coupon rate 的债券， IRR 比coupon rate 略低，因为拿到的coupon ...)还有一点，理论上拿到半年付一次的coupon是可以reinvest的，就像股票分红reinvest一样。 [uranus (7-18 14:39, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]50楼
(引用 侠气与醉狂:Cash gain 可以不用看，主要看IRRIRR 才是真正的投资回报率。这个计算比较复杂，要算进去整个房产投资和套现流程每个月的现金流。)这个的话，discount rate的选定怎么算？
还要在算一下NPV
太复杂了哦[明镜严 (7-18 14:41, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]51楼
最近组屋涨势不错[shipship (7-18 14:48, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]52楼
收益率7%的话，也就买房最稳妥了吧那么大的本金，也就投在房产最安心吧，升值+租金回报能有7%挺不错了吧。其他还有什么好投资吗？股票动不动就涨跌个20%，风险也挺大的。高收益债券也有违约的可能。 [本文发送自华新iOS APP] [dunzhe (7-19 1:04, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]53楼
(引用 dunzhe:收益率7%的话，也就买房最稳妥了吧那么大的本金，也就投在房产最安心吧，升值+租金回报能有7%挺不错了吧。其他还有什么好投资吗？股票动�...)大家投资房产都已经不考虑 有可能 跌 的情况了么？在经济逆行的情况下，投资其他流动性好的资产，可以很容易套现。
而房产， 基本上很难短时间套现。
当然， 现在看起来像2010-2011 所以房产接下来大概率会稳健。 但是也不能完全不考虑10%的下跌可能啊。。。[jeanPierre (7-19 7:08, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]54楼
(引用 侠气与醉狂:你考虑得几点，有的已经算入了：嗯 这只是一个简单的Excel 计算，没法考虑到所有的senario 1）出租房的税收，佣金 - 已经算了Investment...)租金收入 也是个人所得所以要交个人所得税。假设投资房产的都是高收入。那么要租金收入要减去大概20% ？ [jeanPierre (7-19 7:10, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]55楼
(引用 jeanPierre:租金收入 也是个人所得所以要交个人所得税。假设投资房产的都是高收入。那么要租金收入要减去大概20% ？ )忘记说贷款利息部分 可以抵消税前的租金收益。但是20%估计也是差不多的税收了。[jeanPierre (7-19 7:12, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]56楼
哇 我的这个贴蛮成功呢好多大佬的回帖我都看不懂，应该算是一个高质量的贴了， 哈哈
[一点不懂 (7-19 9:21, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]57楼
(引用 jeanPierre:大家投资房产都已经不考虑 有可能 跌 的情况了么？在经济逆行的情况下，投资其他流动性好的资产，可以很容易套现。
而房产， 基本上很难�...)我以为 房产投资回报看得是租金，而不是升值
升值部分当做一次性红利（交易出手时）
比较合理
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[明镜严 (7-19 9:55, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]58楼
(引用 明镜严:我以为 房产投资回报看得是租金，而不是升值
升值部分当做一次性红利（交易出手时）
比较合理)我也这么想的所以我想着那得买二手房啊，赶紧过户了嘛就出租，就产生效果了欸
[一点不懂 (7-19 10:06, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]59楼
(引用 jeanPierre:租金收入 也是个人所得所以要交个人所得税。假设投资房产的都是高收入。那么要租金收入要减去大概20% ？ )对，少算了个税，还有空置率，7%的到不了。能贷款100万，不交ABSD, 而且房子出租，那只能是一个人名下的房子啊。扣掉20%差不多。
其实真正少算的还是巨大的人的时间，精力成本。
[redspider2 (7-19 10:14, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]60楼