(引用 Binoche99:新公寓有上涨期啊一般新公寓头15年处在上涨期，过了20年基本进入滞涨期了。买二手已经输在起跑线了，再买年龄那么大的，想想未来要来接盘...)我觉得原因比结果更重要SlA的FH to 99year的ratio是根据什么算的？网站上并没有解释，所有网站的分析都是take it as it is
我怀疑（虽然我没有证据）这个大概就是按Excel PV function算出来的：
=PV(interest rate, number of payment, amount)
对于leasehold, number of payment=remaing lease
对于freehold, number of payment =999
如果按HDB的interest rate 2.6%来算，你会发现Pv(leasehold) /PV(Freehold) 跟SLA的table比值非常接近
当Long term interest rate升高，两者ratio更高，反之在低利率环境下，两者ratio更低
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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 tonald 的帖子 “以前是这样，现在不好说”
原地址：http://bbs.huasing.org/wap/xbbs.php?B=172_14914387
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[Evelyne (11-9 17:04, Long ago)]
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(引用 贝爷:之前也有看过房子是真的空间大，自住应该很舒服。
至于值不值得买，还是要看楼主的需求啊，毕竟每个人需求优先级不一样。
当时就有中介介...)公寓en bloc的几率是可以算出来的这个公寓en bloc的几率不是很大
做个很粗糙的计算
heritage view接近400,000 sqft的面积
plot ratio 2.1 （也就是建好的房子室内面积可以是2.1X400,000sqft
加上额外的7%优惠，可建差不多900,000sqft
参考现在附近的one north新公寓的每平方英尺的尺价，以及现在的建筑成本，即使接下来几年内这个区域的房子大涨，地价可见的几年内差不多1200 psf ppr了不起了。考虑到要给政府钱补足99年的lease，en bloc能补给住户的不会超过1000psf,总赔偿价格也就是会少过900,000,000.
heritage view 共有600多户人家，户型有大有小，这边只算平均。毛估平均每户拿不到1.4M. 看看历史成交价就知道这en bloc不可能，赔的价格比不上市场价。
heritage view 收租金非常好。但是en bloc可能性太小-不是每个老公寓都有可能en bloc的。很多建的比较密的公寓en bloc可能性都不大。只有那些老公寓，原先的地没有被充分利用，用户数相对土地面积比较小，en bloc的概率才比较大。
有兴趣投资可能en bloc的房产，欢迎小窗我（鄙人part time agent） 哈哈 [nil609 (11-11 14:13, Long ago)]
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(引用 nil609:公寓en bloc的几率是可以算出来的这个公寓en bloc的几率不是很大 做个很粗糙的计算 heritage view接近400,000 sqft的面积 plot ratio 2.1...)plot ratio随便调一下就出来了完全看政府规划的脸色 [本文发送自华新iOS APP] [贝爷 (11-11 14:19, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]63楼
(引用 贝爷:plot ratio随便调一下就出来了完全看政府规划的脸色)话虽这么说，但还是有迹可循的政府的规划基本符合逻辑。所以看看周围，大概就知道变化的可能有多少。没有特别规划的情况下，基本上保持不变，哪怕10年[我想披着马甲 (11-11 14:47, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]64楼
(引用 贝爷:plot ratio随便调一下就出来了完全看政府规划的脸色)plot ratio随便调？还真敢说啊
小坡的各块地的plot ratio都是master plan里面规划好的
绝大部分公寓的plot ratio是2.1
因为要达到公寓舒适的环境2.1已经蛮高了
基本上除了jurong east那个想要en bloc的公寓，因为原先plot ratio才1.6，才有机会申请调高到1.8或者2.0。
heritage view的plot ratio已经是2.1了
[nil609 (11-11 15:17, Long ago)]
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(引用 我想披着马甲:话虽这么说，但还是有迹可循的政府的规划基本符合逻辑。所以看看周围，大概就知道变化的可能有多少。没有特别规划的情况下，基本上保持不...)commenwealth那边很多都是4.2及以上的所以只是matter of time, matter of gov plan [本文发送自华新iOS APP] [贝爷 (11-11 16:34, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]66楼
(引用 nil609:plot ratio随便调？还真敢说啊 小坡的各块地的plot ratio都是master plan里面规划好的 绝大部分公寓的plot ratio是2.1 因为要达到公寓舒�...)人家的投资的enbloc点得就是以后plot ratio要变啊哪个开发商造房子的时候不是顶着当时的plot ratio上限来利益最大化的。 现在新的高层公寓，大部分都是2.8 以上的。 就是赌他以后plot ratio调整，那里本来公寓地就很少， one north园区里几块小地都是plot ratio 2.5-3了 不过要en bloc也要估计10多年以后了，而且两个地都巨大，要建新的都是霸级项目，确实不容易[sundaytj (11-11 16:51, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]67楼
(引用 sundaytj:人家的投资的enbloc点得就是以后plot ratio要变啊哪个开发商造房子的时候不是顶着当时的plot ratio上限来利益最大化的。 现在新的高层公�...)过去十多年几十个en bloc的项目哪怕你能给我举一个土地的plot ratio后来提高的项目麼？
2000年之前的旧公寓，很多没有充分利用土地的plot ratio，那才是en bloc的点
我举个今年en bloc成功的Flynn park为例子，1986年的房子，72户，平均每户1200sqft左右，总共86400 sqft,这个项目的土地面积是208,000 sqft，86400/208000要远远低过这块地的规划的plot ratio 1.4。这就是Flynn park 能en bloc成功的原因。
发展商才不会花大价钱去en bloc一个项目，然后把希望寄托在政府会允许发展商的申请提高plot ratio，which 是和政府master plan不一样的！（I .e. 除非有很强烈的justification）[nil609 (11-11 19:08, Long ago)]
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(引用 贝爷:commenwealth那边很多都是4.2及以上的所以只是matter of time, matter of gov plan)是不是被中介忽悠了你举的这些例子都是HDB，政府的地[morebetter (11-11 19:27, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]69楼
(引用 sundaytj:人家的投资的enbloc点得就是以后plot ratio要变啊哪个开发商造房子的时候不是顶着当时的plot ratio上限来利益最大化的。 现在新的高层公�...)开发商会赌政府改plot ratio？被中介忽悠糊涂了吧
[morebetter (11-11 19:29, Long ago)]
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(引用 nil609:过去十多年几十个en bloc的项目哪怕你能给我举一个土地的plot ratio后来提高的项目麼？
2000年之前的旧公寓，很多没有充分利用土地的plo...)开发商不会赌plot ratio 增长的开发商买了enbloc 的地，需要立刻发展，是不可能等或申请增加plot ratio的。可能会申请改变用途，或低价买附近的“余”地。
有些项目，政府后来规划的plot ratio 可能比已经建成的房产plot ratio 还低。
还有些目前是公寓，只能重新发展成landed. 有些是高楼，重新发展会受层高限制。
以前地价和建筑成本等相比，应该比较便宜，所以发展商可能希望空间更大，吸引到买家，没有充分利用土地。
[New_RES (11-11 20:28, Long ago)]
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(引用 贝爷:commenwealth那边很多都是4.2及以上的所以只是matter of time, matter of gov plan)说了跟没说一样50年变一次，都够我活到死的了[我想披着马甲 (11-12 15:14, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]72楼
(引用 nil609:过去十多年几十个en bloc的项目哪怕你能给我举一个土地的plot ratio后来提高的项目麼？ 2000年之前的旧公寓，很多没有充分利用土地的plo...)对的就是这种under build的地才最可能en bloc, 不过也要看中不中DC[sakuragi (11-15 23:49, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]73楼
(引用 Binoche99:新公寓有上涨期啊一般新公寓头15年处在上涨期，过了20年基本进入滞涨期了。买二手已经输在起跑线了，再买年龄那么大的，想想未来要来接盘...)地永久房子也不永久啊比如40年前的房子，大部分现在的居住体验都很差了。
除非enbloc，要么卖不动租不动。
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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 morebetter 的帖子 “从你给的例子看”
原地址：http://bbs.huasing.org/wap/xbbs.php?B=172_14914456[zy60013833 (12-3 13:12, Long ago)]
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我觉得自住，价格好，住的舒服就是比较值的。[Daisycoco (12-3 17:35, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]75楼
(引用 tonald:因为小六和上大学小六汇考结束, 学校报名完了, 上哪个中学就知道了. 一些家长为了小孩上学方便就会搬家,卖房子买房子. A LEVEL 以后申�...)惊到了，小六毕业就盘算上大学。不过仔细一想，的确12岁小学毕业，女生18上大学，只有六年时间。。。艾玛，时间好快[greyrabbit (12-6 11:11, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]76楼
上一个最近看房成交的一个Trellis tower, 大巴窑， 永久地契 2000 top
6月成交那套22楼， 叫价240万， 星期六早上挂出来的广告， 中午卖掉了。
最近成交的7楼，装修还不如22楼那个 叫价280万， 也是很快被叫价到257万。 中介说258万可以成交。
从年初到现在，价格飞涨40万+， 不仅仅是这个楼盘， 附近的永久地契全是这样。
过几个星期还有好几个楼盘的成交价出来， 也是这样跳涨。 参与竞价过程大概知道还有哪几个楼盘也是类似情况。
[tonald (12-15 8:55, Long ago)]
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(引用 tonald:上一个最近看房成交的一个Trellis tower, 大巴窑， 永久地契 2000 top 6月成交那套22楼， 叫价240万， 星期六早上挂出来的广告， 中午卖� ...)这个楼盘以前有人说过价格偏低 当时被大家一顿justification不值钱 [本文发送自华新手机Wap版] [niubee (12-15 9:26, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]78楼
(引用 niubee:这个楼盘以前有人说过价格偏低 当时被大家一顿justification不值钱)所以这就是传说中的所以这就是传说中的， 今天你对我爱搭不理， 明天让你高攀不起？[tonald (12-15 14:41, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]79楼
(引用 tonald:所以这就是传说中的所以这就是传说中的， 今天你对我爱搭不理， 明天让你高攀不起？)现在只要是FH都是宝其实那种大项目的FH，后面要不是价格跌成翔，没人敢来拆你的房子。
要么就走批发价。。。[dera (12-15 15:58, Long ago)]
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