价钱预计在950psf。

Developer: Wee Hur Holdings

Location: Punggol Central/Punggol Place

Proposed development: Condominium housing

Site area: 193,959.21 sqft

Tenure: 99 years

Total Units: 618

No. of blocks: 8

No. of storeys: 16

Unit Breakdown:

1 BR 480 sqft 120 units

2 BR 780 sqft 120 units

3 BR 1,000 – 1,150 sqft 255 units

4 BR 1,300 – 1,400 sqft 90 units

5 BR 1,700 sqft 15 units

Penthouse 1,300 – 2,900 sqft 18 units

The ONLY D19 Development with 5-BEDROOM apartment.

干脆上来续贴。

关于租金回报率，就现在和过去，我想跟A大还有大家讨论下。

还是以lakeshore为例吧。　

07年买的时候，60万，租3200一个月。首付和税总共是138000。　

月租3200，一年38400。租售比是6.4%　

开销方面，地产税2000，管理费2400，中介费1600，利率3.5%，贷款48万，所以利息16800。　

净利润是38400-2000-2400-1600-16800 = 15600　

年回报是 15600/138000 = 11.3%　

现在我手头也有一间lakeshore带租约的两房在卖。100万左右屋主就愿意卖。

首付加税大概23万吧 月租3800，一年45600。租售比是4.56%　

开销方面，地产税涨到2500，管理费2400，中介费1900，利率1.2%，贷款80万，利息9600。　

净利润是45600-2500-2400-1900 = 38800

年回报是 38800/230000 = 16.8%

租售比下降了，但是因为利息下降，回报率反而在上升。尤其是在如今低利率，高通胀的环境下，16.8%的数字相当的诱人。如果利率上升到3%，租金不变的情况下，净利润会下降到14800,回报率就只有6.4%，利率上升到4%，利润几乎没有了。

一直困扰我的就是这个利率。照道理，利率上升的时候，也应该是经济好的时候，那么租金呢？经济好了，租金更有可能上升啊。

新加坡的利率本身是没有办法控制的，随美国来。如果美国结束低利率，新加坡的利率也会上升。是不是可以理解为，美国经济复苏，好的方面是新加坡会沾光，经济更好，而带动租金上升。坏的方面，是不是可以理解为资金将流向美国市场，而导致新加坡贫血，促使房价下跌？

96，97年曾经出现过高利率，而经济不振的局面。当然，那是因为区域经济危机。

如果把房地产年投资看作简单的数字，那个16.8%可以解释为什么会有人买，而什么屋主不愿意降价卖。尤其是在通胀如此之高的环境中，不进则退啊。还有，租金的涨幅已经放缓，导致房价上涨也开始乏力。回想05-07年初，租金猛涨一倍，房价才开始蹭蹭上爬。以史为鉴，大家是不是可以把租售比6%看作一个坎，一旦过了，可能就说明房价被低估了，该入场啦。我这样理解有一个前提就是，租金市场是很灵敏的，不容易出现泡沫的。而房地产市场却是有滞后的。

另一个困扰我的问题。这个低利率到底能持续多久。利率开始上升之时，是不是房地产开始走下坡路的前奏呢？

既然大家都很关注上涨下跌的时间点，那么利率，租金，租售比的变化应该是一个很好的参考指标吧。

希望A大和大家能讨论一下。

卖掉公寓后，很快我第一个宝宝就要诞生了。

其实，卖公寓的时候，我已经看重了ICON和one-north。一个是市中心，一个是未来的地铁转换站。等我9月拿到钱，这两个项目，尤其是ICON价钱已经是一日千里。所以，市中心涨得快，那不是盖的。同样09年6月，你还看得见icon70万的房子。等到10月，icon齐刷刷到了90万的要价，而lakeshore还在75万转悠呢。还掉家里的钱，我是买不起了。加上宝宝要降临，我是不敢再举债折腾的。人就是这样，一穷二白的时候，无所畏惧，一旦有点儿小钱，反而畏首畏尾。富贵险中求，亘古不变之理。得，钱放股市里面窝着去了。

也许折腾就在我的基因里。老实了半年，到了10年4月。我正式从LTA辞职，全职做中介了（之前都是兼职）。我老婆6月就快生了。然后，很偶然吧。我安排了几套房子给我老婆自己去看，她也是纯无聊。挺着大肚子，看了几个公寓和组屋。缘分，我老婆相中了大巴窑的一套jumbo。就是两套3房打通的房子。40年的组屋。我老婆说这可是个小投资。我们住一套就够了，另外一个租出去，多好。于是谈了一个星期的价钱，总价68万搞定。买了没多久，女儿就出生了。老婆出了月子，我就开始卖海军部的组屋。卖得有点一波三折。一开始估价39万8。我靠，我实在接受不了。扔一边，告诉买家估价还没有出来。一个星期后，再估一次，结果是40万5。我去啊，估价师，我伤不起。后来的买家是一对新加坡人新婚夫妇。小夫妻就是装穷，装可怜，磨了一晚上。最后44万卖了。我自此也学会了一手。有时候我带我的买家就给屋主装可怜，去磨价钱，某些时候还真管用，呵呵。那次卖房，让我觉得新加坡就是小。买家的中介估计经验不足吧，把她老板拉来谈价钱。结果他老板居然就是我第一单组屋买卖的cobroke agent。

后来还有更戏剧的。房子卖了，仍然接到一个买家的电话，问我房子卖了没，得知卖了，很失望。于是我们就继续聊。还是用英语聊。聊着聊着，发现这仁兄也是NTU毕业的，还是跟我一个school的。还都是05年的。我直接换中文，这下就听出来，不就是我同学嘛。于是，我便带上这位仁兄开始买房。他运气也是不错。我自认为我做中介捡过两次便宜。其中之一就是他买房。当时是一个屋主不要中介，自己卖房。房子靠近地铁站，装修不错。屋主功课做的不够好。要价明显低过市场至少两万。我同学也是反应快。在众多看客还堆在房子里面纠结要不要跟屋主再砍砍价的时候(人永远都是这样的），做好了决定，可一个给出要价，甚至高一点都可以，但是要尽量避免出现竞价的局面。为了避免竞价的局面出现，我直接把屋主拉到一边，装作为难，表示要价有点高。屋主立即说不高，然后，我利诱之，是不是要价给了一定能成，不然我不好跟我买家谈。彼时，屋主显然已经被满屋“赖着”不走的买家影响，开始改口了。墨迹了几分钟，说这个价钱只是房价。家里全套家具要一起卖，加5千。我还是为难装，但是再诱了一下，是不是确定。确定了，我再跟买家讲，我是没把握的哈。卖家这次很坚定，就这个样了。于是5分钟后，我们签了合同。等我们下楼时，发现还有好几组人念念不舍，不愿离开。这个市场有时候就是这样，也许就是晚了几分钟，中意的房子没了，或者要花更高的代价。我也经历过，甚至一天之内连续错过两套的情况。这个房子搞定在8月。9月开始，sembawang 所有PR配额都满了。我也是感叹不已。PR买房已是越来越不容易了。有人感叹我同学运气好，其实，也应该说我同学够有魄力，更想得开，短时间内愿意高过屋主要价买。那时候的market，时不时就出现，价钱高过了屋主的要价，尤其是在竞价时。

写累了，终于困了。中午还要去sengkang punggol收集各个新盘的信息。去眯一会儿。