在坡坡到700万人口前是不是不需要担心需求降低
[本文发送自华新iOS App]
【房】有长期看跌房价的么？
在坡坡到700万人口前是不是不需要担心需求降低
关于人口数量和结构
一直有研究报告，比如很早的这个：https://lkyspp.nus.edu.sg/docs/default-source/ips/ips-project_scenarios-of-future-population-growth-and-change-in-singapore_report.pdf
2010-2020 人口年增长1.5%. 大大低于前十年年增长 2.5%. 而且人口老龄化加速。 人口年龄中位数 从 2010年的37.4岁增加到2020年的41.5岁。 https://www.businesstimes.com.sg/government-economy/singapores-population-growth-slowed-to-11-per-year-in-the-last-decade-census
这趋势，并不觉得即使人口缓慢增加到700万，其中组建家庭需要买房子的人口会比现在多。65岁以上人口增加，这部分人口总体是不是房子的卖方 （遗产方）？ 50岁以上应该就很少买房（买新房或提升型换房）了吧？
除非大量允许20-30岁移民。
2010-2020 人口年增长1.5%. 大大低于前十年年增长 2.5%. 而且人口老龄化加速。 人口年龄中位数 从 2010年的37.4岁增加到2020年的41.5岁。 https://www.businesstimes.com.sg/government-economy/singapores-population-growth-slowed-to-11-per-year-in-the-last-decade-census
这趋势，并不觉得即使人口缓慢增加到700万，其中组建家庭需要买房子的人口会比现在多。65岁以上人口增加，这部分人口总体是不是房子的卖方 （遗产方）？ 50岁以上应该就很少买房（买新房或提升型换房）了吧？
除非大量允许20-30岁移民。
关于人口数量和结构一直有研究报告，比如很早的这个：https://lkyspp.nus.edu.sg/docs/default-source/ips/ips-project_scenarios-of-future-population-growth-and-change-in-singapore_report.pdf
2010-2020 人口年增长1.5%. 大大低于前十年年增长 2.5%. 而且人口老龄化加速。 人口年龄中位数 从 2010年的37.4岁增加到2020年的41.5岁。 https://www.businesstimes.com.sg/government-economy/singapores-population-growth-slowed-to-11-per-year-in-the-last-decade-census
这趋势，并不觉得即使人口缓慢增加到700万，其中组建家庭需要买房子的人口会比现在多。65岁以上人口增加，这部分人口总体是不是房子的卖方 （遗产方）？ 50岁以上应该就很少买房（买新房或提升型换房）了吧？
除非大量允许20-30岁移民。
2010-2020 人口年增长 1.1%
对比2000-2010 人口年增长 2.5%
当然基数不同所以增长绝对人数差距不如%大，但是也明显放缓。
当然基数不同所以增长绝对人数差距不如%大，但是也明显放缓。
长期来看
房产的走势取决于政治和经济。从目前来看只要PAP还能稳定执政，新加坡房产市场还是稳中向上的。新加坡作为移民国家，人口增长很多程度取决于移民政策，所以就算生育率低，政府也会想办法引进人才，保持人口数量增长。
长期来看房产的走势取决于政治和经济。从目前来看只要PAP还能稳定执政，新加坡房产市场还是稳中向上的。新加坡作为移民国家，人口增长很多程度取决于移民政策，所以就算生育率低，政府也会想办法引进人才，保持人口数量增长。
人口总数是会长的
但是增长最快的是65岁以上的人群。
2010年人口9%在65岁以上， 2020年人口15.2%在65岁以上。
请问这群人住的组屋，在过世后谁来买呢？ 好像规定继承组屋的话，儿女必须卖掉一套，不可以同时拥有两套。
2010年人口9%在65岁以上， 2020年人口15.2%在65岁以上。
请问这群人住的组屋，在过世后谁来买呢？ 好像规定继承组屋的话，儿女必须卖掉一套，不可以同时拥有两套。
人口总数是会长的但是增长最快的是65岁以上的人群。
2010年人口9%在65岁以上， 2020年人口15.2%在65岁以上。
请问这群人住的组屋，在过世后谁来买呢？ 好像规定继承组屋的话，儿女必须卖掉一套，不可以同时拥有两套。
就算同时可以拥有N套，也会出租，让人住的。
刚到任泽平的说法，长期看人口，中期看土地，短期看钱。
所以问题就是得有人租。
租也是看人口啊
但是新加坡人住房拥有率是90%。 有80%自住在组屋。
本地人除了换房短租，很少有租客。2020-2021， 中央区的房租市场是不是不太景气。听同事讲他2021年新租的房子比原租户便宜10%。 这个和郊区情况很不同啊。
看移民的话， 假如人口增加到700万。增加的都是工作年龄移民15-65岁主要。
就是比现在多150万。现在是370万。多40%。
那么 地铁，商场，各种公共设施比现在拥挤40%，新加坡还宜居么？
没记错的话，是不是政府原来大幅增加人口的远期计划，在选民舆论压力下调整了？2013年左右。
本地人除了换房短租，很少有租客。2020-2021， 中央区的房租市场是不是不太景气。听同事讲他2021年新租的房子比原租户便宜10%。 这个和郊区情况很不同啊。
看移民的话， 假如人口增加到700万。增加的都是工作年龄移民15-65岁主要。
就是比现在多150万。现在是370万。多40%。
那么 地铁，商场，各种公共设施比现在拥挤40%，新加坡还宜居么？
没记错的话，是不是政府原来大幅增加人口的远期计划，在选民舆论压力下调整了？2013年左右。
就算同时可以拥有N套，也会出租，让人住的。刚到任泽平的说法，长期看人口，中期看土地，短期看钱。
是的。这个长 中 短期很有道理
就是怕长期的问题 实际上比预计更短就成为现实。
比如看中国，1980年开始因为人口太多而实行计划生育。到2015年因为工作年龄人口数量下降，不得不检讨放松计划生育。也就是35年一代人时间。 到2030年中国人口预计开始负增长，也就是50年两代人时间。
看新加坡。老龄化问题确实已经很严峻了，而且看不到逆转。
如果你现在要举家之力买一个300万的房子，永久地契希望传给孩子的。那么长期问题是不是也要考虑下？
比如是不是还不如买个便宜些的 99 年地契的房子就可以了。如果 土地，房子，30-50年来看并不会稀缺的话？
比如看中国，1980年开始因为人口太多而实行计划生育。到2015年因为工作年龄人口数量下降，不得不检讨放松计划生育。也就是35年一代人时间。 到2030年中国人口预计开始负增长，也就是50年两代人时间。
看新加坡。老龄化问题确实已经很严峻了，而且看不到逆转。
如果你现在要举家之力买一个300万的房子，永久地契希望传给孩子的。那么长期问题是不是也要考虑下？
比如是不是还不如买个便宜些的 99 年地契的房子就可以了。如果 土地，房子，30-50年来看并不会稀缺的话？
是的。这个长 中 短期很有道理就是怕长期的问题 实际上比预计更短就成为现实。
比如看中国，1980年开始因为人口太多而实行计划生育。到2015年因为工作年龄人口数量下降，不得不检讨放松计划生育。也就是35年一代人时间。 到2030年中国人口预计开始负增长，也就是50年两代人时间。
看新加坡。老龄化问题确实已经很严峻了，而且看不到逆转。
如果你现在要举家之力买一个300万的房子，永久地契希望传给孩子的。那么长期问题是不是也要考虑下？
比如是不是还不如买个便宜些的 99 年地契的房子就可以了。如果 土地，房子，30-50年来看并不会稀缺的话？
这样讲，应该是
买一些房子，付清， 出租
房子都有设计年限的啊60年不到，就得推掉重盖了吧
好像很老的组屋还有在住的。
是的。这波房价涨，是被新盘带动的。二手房，特别是老组屋，地点偏远的老组屋，没有受益。
问题这些大量老组屋，重建政府会怎么补偿？ 什么时候会重建？
其实这部分问题是组屋，特别是老组屋，会不会供大于求，而且远远大于求。
问题这些大量老组屋，重建政府会怎么补偿？ 什么时候会重建？
其实这部分问题是组屋，特别是老组屋，会不会供大于求，而且远远大于求。
为啥？长期人口， 特别是工作年龄，家庭组建年龄的人口减少的话，
为什么多买房子可以找到更多租房客？
活在当下
通货膨胀的几率大于紧缩
付清了，将来无论如何变，都不会有负担
租金是被动收入
最差的状况是完全放弃房子
付清了，将来无论如何变，都不会有负担
租金是被动收入
最差的状况是完全放弃房子
活在当下通货膨胀的几率大于紧缩
付清了，将来无论如何变，都不会有负担
租金是被动收入
最差的状况是完全放弃房子
我觉得如果
是300-400万左右的房产，到退休的时候， 房子还是很多家庭最大，也可能是唯一的资产了。
这时候有很多是打算置换小房子然后取出钱来退休用的。
如果房价增长跑不赢通胀，即使房子付清了，我觉得也会有负担。比如因为环境因素，食物相对于房子来说，变得非常贵。
要是最差，需要完全放弃房子，那相当于一辈子积蓄也就没了。当然也不太可能这么惨。
这时候有很多是打算置换小房子然后取出钱来退休用的。
如果房价增长跑不赢通胀，即使房子付清了，我觉得也会有负担。比如因为环境因素，食物相对于房子来说，变得非常贵。
要是最差，需要完全放弃房子，那相当于一辈子积蓄也就没了。当然也不太可能这么惨。
先回答这一层
楼主的意思是房价增长会输过通胀，到时候生活都是一个问题。
楼主忽略了房产投资最重要的一点就是杠杆。
我只提供一个对于房产投资的理解，而不是纯粹反驳楼主的观点。
我们只看普通人投资的情况。
假设： 房价年均增长在2% 而通胀维持在3%。100万的公寓，租金2700，首付38万，贷款65万(贷款30年)，这样确保现金流可以是0（本假设只是为了大家理解方便。至于租金 贷款数目，大家可以自行调整)。目前一个月的基本生活费(吃穿用) 2000块。
房价在30年后为181万。生活费在3%的通胀下增长为每月4854。
181万/4854 = 31年(不考虑未来通胀)
38万，做投资打平年通胀3% 38万/2000 = 15.8个月
所以 房价在低利率 低通胀的环境下，有杠杆的加持，即使跑输通胀并不可怕。
当然 此答有很多被喷的点，例如没有人了，你怎么收取租金之类的，例如房价绝对值负增长等等。
这个可以继续讨论。但是只是回答楼主关于房价跑输通胀就很可怕的一个回复。房地产投资离不开杠杆，尤其在成熟经济体。
楼主忽略了房产投资最重要的一点就是杠杆。
我只提供一个对于房产投资的理解，而不是纯粹反驳楼主的观点。
我们只看普通人投资的情况。
假设： 房价年均增长在2% 而通胀维持在3%。100万的公寓，租金2700，首付38万，贷款65万(贷款30年)，这样确保现金流可以是0（本假设只是为了大家理解方便。至于租金 贷款数目，大家可以自行调整)。目前一个月的基本生活费(吃穿用) 2000块。
房价在30年后为181万。生活费在3%的通胀下增长为每月4854。
181万/4854 = 31年(不考虑未来通胀)
38万，做投资打平年通胀3% 38万/2000 = 15.8个月
所以 房价在低利率 低通胀的环境下，有杠杆的加持，即使跑输通胀并不可怕。
当然 此答有很多被喷的点，例如没有人了，你怎么收取租金之类的，例如房价绝对值负增长等等。
这个可以继续讨论。但是只是回答楼主关于房价跑输通胀就很可怕的一个回复。房地产投资离不开杠杆，尤其在成熟经济体。
人口也是个大课题。还没翻新的数据。
偷懒拿我两年前做的讲座的数据，关于家庭增长速度（对应的是家庭平均成员数字的下讲）
出生率下降的原因之一是婚姻中的晚婚，离婚，单身(不婚)。这个导致家属成员数字的下降。
新加坡目前有100万套的组屋，33万左右的公寓以及接近7万套有地住宅，总计140万套住宅。
新加坡本地(公民，PR)家庭大约是137万个。
另外还有17万EP 17万SP 以及80多万WP。
(公民PR)Average Household size 从1992年的4.06下降到2020年的3.22。如果维持这个下降速度，那么30年后，这个数字会下降到2.55。如果人口不变，需要的住宅数目会上升到172万套。
同样，以上可被喷的地方很多。只是提供一个角度。不能简单的看待人口增长放缓，甚至负增长，就必然带来房价下跌。影响的因素很多。
另外，看了家庭增长速度，成员减少。再看新加坡组屋私宅供应，可以说新加坡的房地产基本就是个”计划经济“ ，政府调控的得心应手。
人口也是个大课题。还没翻新的数据。偷懒拿我两年前做的讲座的数据，关于家庭增长速度（对应的是家庭平均成员数字的下讲）
出生率下降的原因之一是婚姻中的晚婚，离婚，单身(不婚)。这个导致家属成员数字的下降。
新加坡目前有100万套的组屋，33万左右的公寓以及接近7万套有地住宅，总计140万套住宅。
新加坡本地(公民，PR)家庭大约是137万个。
另外还有17万EP 17万SP 以及80多万WP。
(公民PR)Average Household size 从1992年的4.06下降到2020年的3.22。如果维持这个下降速度，那么30年后，这个数字会下降到2.55。如果人口不变，需要的住宅数目会上升到172万套。
同样，以上可被喷的地方很多。只是提供一个角度。不能简单的看待人口增长放缓，甚至负增长，就必然带来房价下跌。影响的因素很多。
另外，看了家庭增长速度，成员减少。再看新加坡组屋私宅供应，可以说新加坡的房地产基本就是个”计划经济“ ，政府调控的得心应手。
(more...)
太专业了
谢谢分析。 就是家庭人数少了，家庭数量多了。所以投资买小的1房2房是合适的。
华新中文网致力于为新加坡留学生、工作人士及华人同胞提供交流空间和服务平台
关于我们┊ 广告服务┊ 联系方式┊ 华新博客┊ 经典怀旧┊ 投递作品
Huasing Association 1999 - 2013
