马国房产不允许买卖楼花，建好了才能卖，但是卖的时候也是要申请的。
二手房市场没了解过，只知道一些买的早的人有转卖的。

马国很多政策都嚷嚷了很久了，比如说要取消DIBS，又必须说要提高购房底限到100万马币，那边我觉得很多事情很像中国：不透明，不公开，前后矛盾，有时候还自打嘴巴，各种苛捐杂税也很多。到底是浑水摸鱼还是火中取栗，这个看个人自己看法了。

最近我对那边关注不多，因为贷款的事情搞得我对马国效率实在是非常无语。假如有兴趣投资那边的建议还是要自己多去走走看看，光听别人说再多也是用处不大。

大多数房子土著哪里买得起...好吧，我买的是超小户型，不贵

我不知道你有没有了解过土著配额到底是个什么东西。除了medini特区，其他依斯干达的项目都是有土著配额的，唯一例外的是astaka，这个是柔佛州长参股投资的高端项目，100%外国人可买。平均两百多万马币起售的价格土著买的起的还是极少数。

简单的说吧，每个medini特区以外的项目都有三个配额：土著配额，国际配额，和外国人配额。一般土著配额占百分之三四十，每个项目不一定完全一样。土著是特指马来西亚的马来人，华人都不算是土著。马国华人买房是算国际配额。外国人买房是外国人配额，所以马国华人都是赤果果的二等公民啊。

这个解释完了再来说土著怎么买房：首先土著和马国华人是有权跟政府买一块地，然后自己建个房子。这个价钱我也打听过，那种独栋的别墅带一圈院子的，正常用材的话20多万新币肯定可以建好了。这个价钱给外国人也就可以买一套很普通的两卧公寓，有的时候甚至只能像我这样买个小studio，这也解释了土著为什么很少去买这些新项目。

所有这些开发商开发的项目在发售的时候有几个途径：对于外国人和马国华人来说，可以从开发商的售楼处，或者代理的中介行那边购买。而土著是不会直接跟开发商购买的，他们是从州政府那边的售楼办公室购买，他们能买的只能是土著配额以内的房子。这个价钱是州政府给了大量补贴的，比外国人和华人买要便宜得多（具体便宜多少我就不知道了）。而且土著选单位是有优先权的，如果他跟外国人看中同一套单位，外国人得无条件出让，前提是土著配额还没有满。

因为土著买的便宜，所以土著的房子是不可以卖给外国人的，还是只能卖给土著。外国人的房子可以卖给土著也可以卖给其他人，不过估计土著没这么傻要去买外国人的二手房。这有点像新加坡有PR QUOTA的房子，没有PR quota的只能卖给公民或马国PR，PR屋主的房子则可以卖给PR或者公民。所以公民是不会去抢PR QUOTA满了地方PR屋主在卖的房子，不划算嘛。要是土著的二手房也能卖给外国人，那外国人也不是傻子，谁去买啊？？

每个项目都有百分之三四十的土著配额，可是绝大多数时候都没这么多土著来买房怎么办？等其他配额都卖光了，开发商会等一段时间后去花钱跟政府申请把土著配额的单位转成国际配额或外国人配额，然后再继续卖给土著以外的人。这就是我们所谓的“捡漏”，因为该项目其他单位都卖光了，而开发商继续卖转过的土著配额单位的时候，多半还是按原价出售。而往往这个时候第二期开盘的项目价格已经涨了一截。所以捡漏才有必要，因为可以捡到之前的便宜价。

所以已经卖光的项目也可以顺便再去转一转，碰碰运气捡漏。举个例子吧，medini signature，我们去了两次第一期都卖光了。第三次去的时候，突然就有十几个单位在卖。可能的原因有的是土著配额转过来的，有的可能是贷款被拒买不了退的。马国贷款制度非常不透明，计算方法叫人摸不着头脑，所以被拒实在正常不过，多拒几次就习惯了。第一期开盘最低600多马币一尺，第二期开盘全部800以上。这些重新拿出来卖的单位比第二期便宜100多一尺，两楼同时建好，你是买家你买哪个？？

马国不允许炒楼花，新楼建好也是要跟开发商申请出售（这个略奇怪）。算是开发商自我保护的一种措施吧：如果我后面还有好多期房子要出来卖，你们这帮家伙跟我一样价格抢着卖建好的房子，不是给我找难看么？所以我觉得所谓新政不过是把跟开发商申请出售变成跟官方申请出售，正名了而已。

如果政府强迫外国人只能低价把房子卖给土著，那他们得罪的是全世界。我倒是一点也不担心：买的比我贵比我大的人多了去了，还轮不到我出头去嚷嚷。

我没觉得你这贴是针对我，因为我买的房子应该是最便宜的，刚刚过了50万马币的底限而已。我有朋友在那边买了好几套呢，他们都不担心，当然还轮不到我来担心。我买那套就是有打算能卖了赚钱就卖，卖不掉就自用。

另外新加坡也不是唯一的炒家。这才是我不担心的地方。如果马国不惜以得罪全世界投资者来强迫外国人低价卖给土著，前提是他们得确保土著有那么多人口来买房。另外也没必要搞100%对外国人开发的medini特区了是吧？

另外新政策也不是这么解读的，只是说售房需要申请政府批准，可没说必须得卖给土著，这可完全是两码事。我估摸着应该是政府想从中分一杯羹收点税什么的。之前不是还有考虑向入境的新加坡车子收费么？还有DIBS也嚷嚷好久要取消，至今不是还在么？

我琢磨着这是想探测一下投资者的反应，如果因为这么一说话下个月置业申请马上锐减，我觉得马国政府自己也要掂量掂量。

新加坡虽然说没有收capital gain tax，但是有SSD啊，四年之内卖私宅的SSD分别是16%，12%， 8%和4%，这个可是卖出价的百分比。

马国的房子出售的时候的capital gain tax是按买卖的差价收的，而不是卖出价。1-3年内卖是15%，4-5年是10%，5年以上就没有了。一般的项目都需要三年才建好，没建好是不能卖的。有的比较大的项目要花4年多才建好，这样建好没多久就可以不用交税卖了。

目前很多项目都是有给cash rebate，最少也有个5%左右，有的可以给到百分之十几，这个可是按成交价给的。所以3年后建好就算按原价出售，有DIBS的话中间一分钱利息也没付，不考虑汇率的影响的话，你还是赚的。

假设买一套100万马币的，开发商给8%CASH REBATE，坡公民可以拿80%贷款，你付的首付是12%也就是12万马币。现在很多项目开发商还是有个律师费什么的，外国人税还是要自己交的，12K左右马币。也就是说成本是132K马币。

三年建好以原价100万卖掉，赚的是8% cash rebate8万块，再交10% capital gain tax,变成72K马币。我们再算上给1%中介费，最后是62K马币。这样粗略的算下来就是你投入132K，赚62K，接近50%的回报。

再进一步考虑汇率的影响吧，假设开始132K马币是1:2.5投入的，52.8K新币。三年后变成1:3, 拿回来20.67K新币。还是有接近40%的回报。

当然我说的这个是很粗略的估算，有人要问三年后卖不掉怎么办？价格掉了怎么办？我说，有啥投资没风险的？我要算的更仔细一点再把MOT加上，3%-6000，类似坡的印花税。拿回来38K马币，再算上汇率的变化，我还有24%的回报。

把这5万块去买个REITS，一年至少5%的回报，要是存定期回报更少，在坡买房5万也做不了什么。值不值得去博一把就看个人的选择了。

个人有自己的考量。就好像你觉得股市很好赚，可是对我们不懂的人来说回报率再高我也不会去碰。马国投资我也说的很清楚，得自己去走走看看了解实际情况再做决定，其他人说再多都是无用的。

不是我不要投更多，我也说的很清楚，马国的贷款政策很有问题，那边很多东西不透明。我买这房子因为我只能贷这么多款。如果说贷不到款，需要我投入更多的现金当然不是很划算的事情，而且增加了风险，变成把更多的鸡蛋放在一个篮子里。

我发前面这个分析贴并不是鼓吹大家去马国投资，我只是在分析马国投资可能的回报在哪里。我当时买的时候想的很简单：投入低，可能的回报却不低，我就当这几万丢过去买了个基金，看几年之后的回报。就算拿去炒股吧，还可能跌成一堆废纸，我家之前买过unitrust在08年也狂跌到只有原来的三分之一。这个再不济我还有套房子，周末可以过去度个假。

目前我认识的在那边买房的大多就俩种想法，一种跟我一样：能赚就赚，卖不掉就自用，于是的确好些人自己搬到马国去住了，这样的我认识的一部分本身是在坡工作的马国人，一部分是中介，因为不需要朝九晚五工作，住哪都无所谓。还有一种人就是钱多的，觉得这玩意便宜，随便买几套玩儿，也许能赚，比如一口气在碧桂园买上四五套的中国炒房者就是后一种。

如果是抱着必赚，肯定不会亏的心态，那我得劝他慎重考虑，这世界上貌似没有稳赚不赔的买卖和投资。不是说因为我是房地产中介就要鼓吹大家去马国买房，我自己又没有代理任何马国项目，而且坦白说马国那边房子卖一套的中介费很多只有几百块，可能还不够贴车油的。有那功夫和精力还不如在坡租个房，都赚的比卖马国房子多。

我只是单纯的觉得你的贴有点危言耸听了，所以才来说一说。不过也许我们都多虑了，想去买的不会因为你说风险高就不去了，不想去买的，也不会因为我说可能回报很高就回去了。

股票狂跌下来就是废纸，一文不值。房地产好歹还有个不动产。很多去马国买房的也不完全是纯投资，我今天才跟一个打算去马国买房的朋友谈过。他的想法更简单：我管它涨不涨，我只知道我在坡现在买不起像样的公寓，那边我想买个海景楼，周末带家人过去度假。

至于买有地项目的，更多的是想着自住或者以后养老。

而且还没有官方正式宣布执行的政策，只是一个州务大臣说的话。如果这样就算证实了消息，实在是危言耸听了点。

按这样“证实”的方法，之前坡的众多议员在本地民众反对人口白皮书，反对政府增加外来移民的时候，提出过各种奇葩的“建议”都算证实的政策了。

会有不同的理解。这个估计-_-||同学最有体会了，否则他也不会在房价最低谷的时候，被很多“专业人士”鼓吹着卖掉了自己的公寓。
我只是单纯的觉得，限制外国人买卖房屋是一回事，只能卖给土著是另一回事。简单把政府要限制外国人买卖房屋理解为只能卖给土著，我觉得有点匪夷所思。

其实马国这些政策在我看来基本上就是在走坡几年前的老路：从开始贷款很容易，贷款额度也很高，还有defer payment，很多条件都可以跟开发商谈，要这个那个，到变成现在没有了defer payment，贷款一再收紧，外国人买房开始征税，现在宣布PR（也算外国人吧）干脆不给马上买组屋了。坡几年前没有这么多外来人口涌入的时候，估计谁也没有想到房价会涨成这个样子。

坡都实行了几年的限制政策了，楼价至今还没跳水呢。而马国才刚刚开始收紧贷款，开发商减少优惠，中央银行还在犹豫着要不要取消DIBS，政府也开始考虑限制买卖房屋。

而很多事情和结果并不是说政策一出，市场就会向着政府希望的方向走。要是这样坡的房价早跳水了。中国房价也早该跳水了，目前跳水的也就那几个泡沫太高的地方。 我也不跟你辩论了，什么东西都会有人看涨，有人看跌。这还是看个人自己判断吧。

就好像坡的组屋出租需要政府批准，也没说只能租给坡人吧。

请往下多看几行，您的原文标题：

“限制外国买家出售房产以及外国人买二手屋要政府批准 － tdy　2013-10-02 12:34 (68 bytes , 21reads )”

然后是第二条标题：

“土著人买不起，但政府一定要你卖给他，最后的结果是什么？ － tdy　2013-10-02 13:49 (0 bytes , 9reads )”

对比您的这条标题：
“问凡人一个专业问题，禁止外国人买卖二手屋，是什么意思？ － tdy　2013-10-02 22:43 (0 bytes , 8reads )”

昨天还是需要批准，然后变成只能卖给土著，今天就变成禁止买卖了，您是想说连外国人连卖房子给土著都不给卖了吗？

我再搬一下原文里面提到的限制吧：

1. 他说，这些措施包括外国人购买的首间屋子不能随便卖出，以及外国人向当地人买卖二手房时，也不能说交易就交易，必须获得州政府批准。

2.他也说，在柔佛州，外国人要购买房产受到1965年国家土地法令第33（A）条文的管制，根据上述法令第433条文，外国人须先向土地及矿物局申请并获得州政府批准后，才能买房。

3. 阿都拉迪夫指出，政府除了落实固打和制定外国人置产的房屋种类，也规定他们出售房产时，必须向土地及矿物局申请，以及在30天內缴付1万令吉的费用等，以防止外国人进行投机炒楼。

恕我驽钝，我实在看不到哪里说外国人的房子必须得卖给土著，或者直接说禁止买卖。且不说马国房地产走势如何，到底值得不值得投资，就您这样的解读我实在不敢苟同，这跟有没有利益关系实在没有关系，单纯的阅读理解，我觉得我实在跟不上你的理解速度。

我作为中介，当然要看白纸黑字的东西，才能跟客户说，怎样可以做，怎样不可以做，这有错么？那我反问：如果最后这个政策没有颁布下来，那些被你忽悠错失投资机会的人会怎么想呢？

我觉得继续这样讨论下去就太幼稚了，我也没兴趣说什么“你等着瞧”之类的，言尽于此。

我刚刚为了换组屋，把房子转婆婆名下去了，因为孩子没成年，即便用孩子名字买，坡还是会算我俩头上。