两年时间似乎还不足以验证当时的想法是否正确。挖个坑，立个flag，以便日后印证或者打脸。
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该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27华新币，时间：2018-05-22 22:00:01。

月供完全不需要用到自己的工资。租金加公积金就够了。kids time now, 稍后再解释怎么做到的。

一套一房。
一房租金2200，月供1800，物业费250。
四房studio出租，租金1500，月供4000，物业250。
公积金我出1500，老婆出1300，没有放到最大。
所以每个月现金流略有盈余。

四房双钥匙总价149万。一房68万。都不在市中心，所以不能跟豪宅比。

公积金其实还有奖金6000×5个月的部分。
所以6000×17×0.37×0.6/12 大概1800是没问题的。不过我没有用全部。

鼓掌

回到14，15年的时候，老婆的很多同学都在选BTO，表示很羡慕。他们跟我解释的说法是，他们的房子可以卖50到55万，BTO大概40万，所以想套现一部分出来。或者说可以住新房子。
我研究了一圈，发现组屋新房的供应量太惊人了。那么等到新房盖好，会有一大批人卖组屋，一下子多这么多供应，绿卡有被限制，我的第一预感是组屋要下跌，所以BTO选项很快就被毙掉了。
接下来考虑还清贷款做decoupling, 然后买套公寓投资或者自住。结果同学突然急需用钱，就借给了同学。没多久decoupling的门也被关上了。
这样一来，只剩下两个选择。
1.买公寓交7%ABSD
2. 卖掉组屋。
找了一圈目标公寓，150万自住的话，多交税10万。70万一房投资的话，多交税5万。
当时的组屋租金大概2000，一年2万4，需要几年才能把多交的税赚回来。
加上之前预感组屋会降价，那么公寓呢？研究了一下ura的数据，发现了几个有意思的事情。
1. Top房源急剧下降，而政府公布的卖地供应也下降了。
2. 收入分布和十年前发生了巨大变化。原本1万2家庭收入，在06年可以排到top 10%+。而现在只能排到25%，家庭收入2万才能排到10%+。
除了ura数据，新闻已经报道房价连续十几个季度下跌，但是跌幅明显很小，而且空置率出现了拐点。
当然宏观经济上有许多不确定性，但是我比较看中供求关系。所以我的判断是房价基本到了谷底。哪怕出现像08年的金融危机，既然政府用tdsr, absd成功的给房市降温，我认为不会出现大跌的情况。
不管别人怎么看，这个是我自己的判断。如果认为公寓会涨，组屋会跌，那么我的选择是卖组屋，买公寓。

不过也取决于租客，我的租客相当安静，甚至很少跟他们碰面。我的想法是，可能过段时间就不租了。或者选不到合适的租客，我就不租了。多一千多月供，还是小意思。

做做功课。我选这个一房的时候。只是网上搜索，就锁定了两个快要top的新盘。看位置，发展商，site map, 朝向，户型图，就定了。可以说决策还是很快的。

16年的时候，还看到几个信息。
1. 车贷放松。
2. 人口白皮书预计到2030年人口增长到690万。大概是每年10万的速度。每年绿卡批个两三万。所以需求应该是稳步增长的。加上absd的限制，很多人会等不及，直接买公寓。
3. 在偏远地区组屋转售价已经逼近BTO价格。
我对这些信号的解读是，政府会降低供应，开闸放人，结束房价下降的趋势。让房价稳步上升，慢慢上升，一定程度上带动经济。

如果我是决策者的话，我觉得动作要有先后顺序:
首先，不应该改动TDSR, 但是应该放松ABSD.
然后，再放松对需求的控制。比如取消绿卡三年内不可以买组屋的限制
最后，再降低供应。

这个顺序的理由，在于TDSR用于控制银行系统风险，不应该改动。而ABSD像一个调控的拳头，出拳之前需要先收拳，如果放松后房价再次失控上涨，那可以灵活的再出拳，就有后手。否则，先降供应，造成房价失控上涨的话，就会处于无拳可出的境地。还有，再放松对需求控制和降低供应两个步骤中，应该先放需求，毕竟房价对供应的敏感度要远大于需求。另外，需求控制的政策滞后性低，供应调节对市场影响滞后性比较大。简单理解，绿卡批准可以循序渐进，发现房价涨的太快就悄悄收紧绿卡批准。而供应下降造成房价上涨过快的话，卖地盖房子是远水救不了近火。

然而我并不了解政府。事后发现政府跟我预测的顺序完全相反。

先不说政策跟我的预测相反。按我当时的想法，认为房价应该稳步上升，不会暴涨。所以在投资的角度，我重于租金汇报，而轻于升值预期。在经济不明朗的形式下，也会比较注重现金流，避免hold不住的情况。所以给自己定下了选房的标准
1. 接近TOP, 以便尽快取得租金汇报，有比较健康的现金流。
2. 要靠近地铁，便于出租，一定要有健康的出租市场。
3. 自住的这套要双钥匙，并靠近现在孩子的学校。
有了明确的目标，锁定目标超快，少过一个礼拜就选定了一大一小两个房源，以上条件都符合。
接下来就是卖组屋，要确保组屋的otp先出，才能避免出ABSD. 卖一买二的风险在于时间控制，不小心的话可能会踏空，还得租房住。所以一早抱定牺牲价格，尽快出手。反正组屋市场正在下跌，越早卖越能卖出好价钱。

当天早上放出广告，下午就拿到两个offer, 晚上就出了OTP。不可思议的，我卖房只用了一天，价格基本上是市价，还拿了三个月的extention.

出了otp, 百般确认买家真的很有诚意，于是大胆的冲去买四房双钥匙。赶在了TOP的前一天，拿到了最后的star buy。隔天就涨了7万。可以说卖组屋的当机立断，给我省了7万。也省了10万ABSD. 并且双钥匙的studio租金1500，并不比组屋的2000租金少太多。

紧接着就是一房式，在top半年前入手，68万入手，到了top的时候尾盘一房已经涨到了80多万。租金回报率3.8%+，加杠杆后9%+。

当然这样的操作，用上了很多技巧。show fund, late payment with developer interest waiver, bridging loan，都用上了。

由俭入奢易啊，这个可能就是区别所在。

其实感觉现在大部分人都知道。
1. Pledging 推高贷款额度。这里有两个方式，一是pledging, 4年定存。比如说按TDSR计算，每个月的月供差60，这个月供除以60%得100，100乘48个月，就是4800。
二是show fund, 按pledging计算的数目除以30%，得出show fund需要的数额。
通常会选择show fund, 因为只需要在贷款批准，和贷款发放的时候给银行show一下，事后就可以拿出来用。
每个银行的计算大同小异。只有某行，可以外币show fund, 一次就可以了。
2. Bridging loan。由于卖组屋的钱还没有到账，可以从银行拿这个过桥贷款。等卖组屋款到账还给银行。时间点是，一定要组屋otp 1st appointment之后拿到hdb的letter.
3. 减少过桥贷款的时间，这个可以推后公寓的completion时间。一是可以让发展商reissue option, 二是可以延迟completion申请发展商免除利息。这样可以缩短过桥贷款时间，降低利息成本。
4. 其实如果相差额度不高，还可以选择在所有程序做完之后拿personal loan, 这个在refinance之前不受TDSR限制，这个用银行的term叫做unsecured credit.

我甚至想过卖掉公寓住回组屋的后路

能贷款就不占用自己的资金。反正我的现金流是租金养和公积金养着，不着急还。
除非我失业很久hold不住，那样还有个后路就卖了公寓买回组屋。
意外情况的话，我和老婆都买了百万保额的term life，mortgage insurance, term critical illness, 连父母的住院保险都买全了。
现金流很健康，基本就心里不慌。

每年还十万，其实17年可以还完，那时50岁。
或者哪天心态跟你一样了，可以把房子卖掉买回组屋，真得有这个打算。现在的公寓就当是个投资吧，反正以租养贷毫无压力。万一再升值一下，肯定比一直hold着组屋强。

虽然在16年对政策的预测基本不准，但是忍不住继续揣摩。政府先把供应降了，个人认为是造成现在骑虎难下困境的原因。土地供应下降，造成发展商标高新盘，同时enbloc成风。二手卖家跟着惜售漫天要价。可以说，一定程度上房价有点失控，起码不是按照政府的既定目标发展的。
如果现在提高供应，远水救不了近火。现在放宽ABSD和开闸放人无异于雪上加爽。而不放人才引进政策的话，无法解决经济发展和老龄化问题。
但是换个角度看，为什么要控制私宅价格呢？政府的重点，其实是控制占市场80%的组屋价格。只要组屋价格不会飙升，民生就不会有问题。而私宅价格在几年后，市场消化掉enbloc换房的需求，enbloc的房子进入库存，私宅市场自然会回归理性。
这么一看，政府其实并不打算放松ABSD, 也并不会为了控制enbloc而提高土地供应。所以应该是会让私宅市场两三年后自行调节。

下一届大选择也快要来了，人口白皮书又被拿出来讲，这起码又是一个信号，大选之后开闸放人继续引进人才是必须要实行的。

回到一个老生长谈的命题，那就是马太效应。任何一个社会，马太效应都是无法逃避的。10年前的家庭中位数收入是7800，十年后涨到了8200。然而top 20%的收入几乎翻倍了。这就可以解释了，组屋和公寓的价格差距会被放大。

不过目前远没有到省着点过的程度，接下来的现金储备应该不会再去投资了，对自己的holding power还是很有信心的。

没有其他投资了。待机而动吧。
一种可能是，房价崩盘，银行来个margin call, 得准备钱填上。
二是也真的可能失业，现金多留着。
三也可能真来个金融危机，股市暴跌，可以去抄底啊。

把这个机会介绍给了同学。
一套差不到一年就要满MOP的EC. 这种通常是申请了special approval for sell的。神奇的是
1. 居然买过来不需要重新计算MOP, 只需要完成剩下的半年就好了。当然SSD还是要算的。
2. 由于没满MOP，所以当EC算，所以先买这个EC，后卖组屋，不需要算ABSD.
3. 由于算EC, 专门拿到MAS的澄清，可以拿80%贷款，不受现有组屋贷款限制。
4. 由于算EC, 买家可以照常拿housing grant。
5. 由于半年后私有化，所以就可以当公寓对待，可以做decoupling, 所以公民拿1%，绿卡拿99%，花一点点钱就可以完成decoupling, 然后公民可以用卖组屋的钱再买一套，避免ABSD.

这套82万多买的3房。仅仅用了半年，还差几个月MOP，现在同样面积的都挂着的110万出售，最近查的实际成交价确实达到了95到100万之间。目测半私有化后会继续上涨。