华新 - 求教买第二套房，或是换房的策略

求教买第二套房，或是换房的策略

简单介绍，现在有两房公寓一套在西部（joint tenancy），还剩25万贷款，手上还有一些现金(20万)，cpf 还有一些
夫妻两人都是新加坡公民，有小娃一枚，工资两人差不多，都在9千到1万间，一人工作有可能会换到东部。
关于一些房子的考虑，请各位高手求教
1. 是出租现有公寓，然后在东部租房？想在不久的将来购入第二套房，但是怎么操作才能尽量少交stamp duty ？
2. 还是卖了现有公寓，在东部或市区边缘换一套比较大公寓？

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现在房子转到一个人名下

stamp duty+律师费两万之内搞定，另一个名字去买公寓

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在 2m16s 的大作中提到：

现在房子转到一个人名下stamp duty+律师费两万之内搞定，另一个名字去买公寓

那stamp duty和现有的loan或是cpf怎么算呢

stamp duty 是在50%，还是100% 房子的valuation price 上算呢
另一个人的cpf 以前用来买房的部分要补上吗
贷款还有一年多的locking in period,如果换到一个人名下是不是要付penalty

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在测试用户名的大作中提到：

那stamp duty和现有的loan或是cpf怎么算呢stamp duty 是在50%，还是100% 房子的valuation price 上算呢另一个人的cpf 以前用来买房的部分要补上吗贷款还有一年多的locking in period,如果换到一个人名下是不是要付penalty

stamp duty 50%

之前那个人的cpf要用现金填回去包括利息，不过对你们来说没差因为可以用来买第二套房

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在测试用户名的大作中提到：

贷款请咨询银行

如果两个人名字都在也许换到只有一个名可以waive?其实这件事我没搞过但我知道有人这么做

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在 2m16s 的大作中提到：

stamp duty 50%之前那个人的cpf要用现金填回去包括利息，不过对你们来说没差因为可以用来买第二套房

银行贷款要还罚金的

银行的程序是你把现有的loan还掉，然后再给新的人名发25万的贷款。有点类似refinance，不过要交legal fee。另外，25万可能太少，很多银行这么少不能refinance了。

楼主的情况可能要全还掉，再换名比较容易。

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在滚雪球的大作中提到：

银行贷款要还罚金的银行的程序是你把现有的loan还掉，然后再给新的人名发25万的贷款。有点类似refinance，不过要交legal fee。另外，25万可能太少，很多银行这么少不能refinance了。楼主的情况可能要全还掉，再换名比较容易。

谢谢大家的建议

如果要先还清贷款的话，买第二套还是要等上几年的

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两房太小

怎么都得三卧室公寓吧。还是没老人没保姆带孩子，送全托的？如果生二娃呢？我都打算换四房公寓呢

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在 greenfox 的大作中提到：

两房太小怎么都得三卧室公寓吧。还是没老人没保姆带孩子，送全托的？如果生二娃呢？我都打算换四房公寓呢

就是啊，两房太小，完全不够用阿

现在老人帮忙带娃，小朋友和我们睡，等娃大一点的时候一定得有单独的房间.所以也在犹豫要不要干脆换一套大一点的，如果买第二套的话就只能在偏远一点的地方。ec是买不了了，本来想要不要卖了买HDB，现在decoupling 的政策一出，又还是觉得算了吧

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在测试用户名的大作中提到：

就是啊，两房太小，完全不够用阿现在老人帮忙带娃，小朋友和我们睡，等娃大一点的时候一定得有单独的房间.所以也在犹豫要不要干脆换一套大一点的，如果买第二套的话就只能在偏远一点的地方。ec是买不了了，本来想要不要卖了买HDB，现在decoupling 的政策一出，又还是觉得算了吧

三房至少

考虑两套房只可能是等房子升值，以租养贷现在对家庭来说impossible

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公寓做de-coupling 也就是A把自己的50% 卖给B。

理解成一次交易就好了。B要支付估值50%的印花税。至于CPF什么的这些，就当A是卖房的人来计算。
之后A出去买，算作第一套。

银行罚金是逃不掉了。

de-coupling的过程中，看你要不要套现。
例如你的房子市值100万。剩余贷款25。相当于A把50万的房子(A的贷款12.5万)卖给B。B可以申请贷款40万。交易完成后，B的总贷款增加到40+12.5 = 52.5万。也就是套现52.5-25 = 27.5万(还没有考虑印花税和手续费)。
可以得话，增加西部（你要出租的这套房子的贷款），降低你要自己住的那套房子的贷款。因为出租，贷款利息可以减税，自住的房子不可以减税。你可以把上述套现的钱，用来减少下一套自住的房子的贷款。

卖掉西部买东部就简单了。

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在测试用户名的大作中提到：

组屋的政策对你实际操作没有影响。

只是你又得锁5年。且政府对组屋态度比较明确。

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在 -_-|| 的大作中提到：

公寓做de-coupling 也就是A把自己的50% 卖给B。理解成一次交易就好了。B要支付估值50%的印花税。至于CPF什么的这些，就当A是卖房的人来计算。之后A出去买，算作第一套。银行罚金是逃不掉了。 de-coupling的过程中，看你要不要套现。例如你的房子市值100万。剩余贷款25。相当于A把50万的房子(A的贷款12.5万)卖给B。B可以申请贷款40万。交易完成后，B的总贷款增加到40+12.5 = 52.5万。也就是套现52.5-25 = 27.5万(还没有考虑印花税和手续费)。可以得话，增加西部（你要出租的这套房子的贷款），降低你要自己住的那套房子的贷款。因为出租，贷款利息可以减税，自住的房子不可以减税。你可以把上述套现的钱，用来减少下一套自住的房子的贷款。卖掉西部买东部就简单了。

万分感谢，解释的好具体阿

以前还不知道可以这样操作
如果要避免银行贷款的罚金是不是就得要等到lock-in period 结束，还有一个以9千的工资算能贷到多少呢（没有其它的车贷）

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在测试用户名的大作中提到：

万分感谢，解释的好具体阿以前还不知道可以这样操作如果要避免银行贷款的罚金是不是就得要等到lock-in period 结束，还有一个以9千的工资算能贷到多少呢（没有其它的车贷）

基本薪水9000，

没有其他贷款，一般可以贷9000*130=117万左右

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在测试用户名的大作中提到：

避免罚金就是等lock in

结束。
或者用回同一家银行商量一下降低罚金。不过很难。

贷款戳一下这个link :

https://www.kanyangfang.com/mortgage

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先说税的部分

先说税的部分，买家需要付印花税，按照50%来算，因为你们是双公民，不需要付ABSD。具体见IRAS的指引:
7.2 Hence if a SC only owns a partial interest in one property, his acquisition of additional share in the same property would not be subject to ABSD.

再说贷款的部分，你们可以趁这个机会cash out现金出来，具体算法上面已经有人讲了，即使在lock-in periord进行交易，有些银行规定只要在6个月内还是找它贷款，可以部份免除罚金，这个具体的可以跟银行查询。

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