【房】投资二套公寓到底划算不划算？问个问题啊~
朋友有一套组屋，想投资买一个1房或者1房+1书房，大概500尺左右的公寓，目的是为了出租赚租金，因为二套要交ABSD12%还要加SD3%，差不多要多交15%给政府~
在买得起的前提下，这样的投资到底划算不划算呢？
1. 贷款25年，25年后，这个公寓是否会增值？CAPITAL GAIN?
2. 目前疫情期间，公寓出租率如何？盛港后港淡滨尼一带，这样500尺的，大概租金能租到多少一个月？1500？1700？
3. 每月公寓的管理费等是自己出？还是租户出？
4. 以投资角度来看，这个投资面临的风险在哪里？亏不亏？
等待大佬们的意见~~ 撒花~~谢谢~~
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[如果重新来过 (10-8 15:55, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]1楼
不划算。 但是投资是动态的。例如，看中一套100万的房，一年后市场涨到110万，在税务前提不变的情况下再入手，还不如100万时候买对吧。
当是静态条件下，
我的原则仍然是尽量减少不可逆的投资损失，例如税。[lioncity_sg (10-8 16:08, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]2楼
税确实是有点亏但是ABSD不会取消的话，就变成了固定成本，不管房价涨跌都还是要交这个税，也没有办法啊。[如果重新来过 (10-8 16:15, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼
哦~那水电煤气费是租户出还是房东出呢？
[如果重新来过 (10-8 16:27, Long ago)]
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划不划算看你的机会成本。如果不买房就存着或着xjb买股票的话 那还是划算的。 [本文发送自华新iOS APP] [我爱读书 (10-8 16:35, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼
这还用问？ 你比别人多花15%成本下场 还指望三年后赚的比别人多？那起码得涨30%把 [本文发送自华新iOS APP] [功夫熊猫 (10-8 17:15, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼
这个明白。。股票太没意思了，当韭菜当够了。。。再不碰了[如果重新来过 (10-8 17:28, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼
没有说三年呀贷款25年~我说25年后。。。长期投资的那种~
除非中途真的好价钱，不然就是收租金过日子那种~划算？巨亏？[如果重新来过 (10-8 17:30, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]8楼
(引用 如果重新来过:哦~那水电煤气费是租户出还是房东出呢？
)整租的情况下肯定是租客出呀而且水电煤气的账户都是放租客的名。租约结束后再换回房主。
整租就没有包水电的。[rjm (10-8 17:44, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]9楼
谢谢小白谢过。。。
[如果重新来过 (10-8 17:50, Long ago)]
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我的想法没有啥技术含量。就是看每月的现金流把各种成本算到每个月里面，看租金能否cover cost， 正向的现金流就可以考虑。至于值不值就要自己多做一下功课了，比如可以去property guru 针对一个公寓看卖价和租价多少，都能查出来。不会算的很精确但是能看出来大概。 [本文发送自华新iOS APP] [闰金 (10-8 17:51, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼
大道至简我觉得灰常有道理。算一下哈~[如果重新来过 (10-8 18:39, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼
不知道PROPERTY TAX 每年多少钱呢。。。[如果重新来过 (10-8 18:55, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼
(引用 闰金:我的想法没有啥技术含量。就是看每月的现金流把各种成本算到每个月里面，看租金能否cover cost， 正向的现金流就可以考虑。至于值不值就�...)现在想要正的现金流估计很难除非是房子很小，总价低，但是租的价格较高。或者是屋主年龄小，贷款年限很长。[rjm (10-8 19:50, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼
(引用 功夫熊猫:这还用问？ 你比别人多花15%成本下场 还指望三年后赚的比别人多？那起码得涨30%把)那如果是PR第一套用来投资呢？投资合算不？ [本文发送自华新手机Wap版] [litchi (10-8 20:02, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼
是的，没有正向现金流但是应该尽量往正向靠拢才是~
大概算了一下月供2200，租金（如果租的出去的话)1700，就这样都缺口500了。
还有管理费+房产税，预估600一个月
所以负1100元左右
不过感觉这个算法好像又有点什么地方不对。。。这个算法，买个屋子租出去，有租金反而是亏本生意么？[如果重新来过 (10-8 21:30, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]16楼
(引用 如果重新来过:是的，没有正向现金流但是应该尽量往正向靠拢才是~
大概算了一下月供2200，租金（如果租的出去的话)1700，就这样都缺口500了。
还有管�...)以租养贷已经不太可能除非贷款不多，先算算能不能以租养息。算一下收入和支出。收入只有租金。支出包括楼上提到的印花税、物业税、管理费、中介费和维修费用，还有产生的租金所得税。如果以投资角度，还要算上首付和印花税那笔钱损失的未来价值。
我自己算完，连当房东的欲望都没有了，真治愈。
[uranus (10-8 22:03, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]17楼
(引用 uranus:以租养贷已经不太可能除非贷款不多，先算算能不能以租养息。算一下收入和支出。收入只有租金。支出包括楼上提到的印花税、物业税、管理费
...)哈哈哈哈对的，必须算。。。我看我也得算清楚点治愈一下
以租养息哈，嗯嗯。得算算，灰常好。[如果重新来过 (10-8 22:07, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]18楼
(引用 如果重新来过:哈哈哈哈对的，必须算。。。我看我也得算清楚点治愈一下 以租养息哈，嗯嗯。得算算，灰常好。)所以你是在帮朋友问还是帮自己问 [本文发送自华新手机Wap版] [随便转转 (10-8 22:14, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼
(引用 随便转转:所以你是在帮朋友问还是帮自己问)看破不说破[CCTTDD (10-8 22:25, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼