其实这个事情是2面性的。几年前北京买了房子的人，资产升值净资产超过了新加坡组屋。有个3，5套房子的人卖卖都是富翁，一辈子打工也赚不到那么多钱。

而买了新加坡组屋的人，却不得不面对组屋价格一再被政府打压，资产不断贬值。组屋就是穷人（不想投资，一辈子穷）的人准备的。我十分不建议大家买组屋，买了后不升值，政府打压，同时还5年内不能买别的房产投资。更过分的是，如果你是bto，先等3年拿钥匙+5年mop=8年不能买别的房子。

5道口的小面积，10平米左右的，都卖到32万/平米。不是什么新闻。

北京上海和新加坡condo同等地段的房价一比，还是差很多的。

上海陆家嘴开车5分钟范围内的江景小区，也就6w，房型差，看不到江的5w就可能拿下。

目前上海大概是5/3.5/2。内环内均价5w，中环均价3.5w。上海超过10w的盘可以数过来，10几个最多。都是在绝对的核心位置，绝对的高档小区。

一个地理/人口小知识：上海外环内面积600平方公里，中环内面积400平方公里，内环内面积120平方公里。上海人口接近3000w。你可以发现，比起新加坡condo，上海房价可谓超级便宜。

个人预测上海房价2016年实现8/5/3，内环内均价8w，中环内5w。去年上海房价20%左右上涨。只要未来3年内继续15%每年就可大概达到。

大神说不上，我根本没资格买房，因为被hdb限制了。
只能眼睁睁看着房子上涨，买点余额宝每年5%的涨涨。

我对一线城市的分析基于以下2点。

1. 上海北京房价上涨完全是供需失衡。供应不出那么多地来。我说过上海外环600平方公里，中环300，内环120。

北京五环750，四环300，三环150。

北京上海的人是新加坡的n倍，基本都挤在中间。实在买不起了，才被迫走出上海外环和北京5环。

供需是完全失衡的。

2. 中国目前通胀预期还是比较厉害。无风险投资收益5%以上。优质企业融资成本10%以上。股市又不赚钱。房价每年涨个10%基本持平通胀。涨个15%，20%是很正常的。就是目前引起民怨才造成政府持续打压。其实政府每次打压（收税）都是认为调高交易成本，全部反映在房价上涨上面。供需不解决，收税没有任何意义。

对外地人：

1. 需要2年交劳保记录（2年持续交，补交不行）。
2. 必须结婚。单身不可以。

对上海户口：
1. 单身1套
2. 结婚2套
3. 单身带小孩1套

贷款：
第一套贷款：首付30%。贷款利率85折（大概5.5%左右）
第二套：首付70%。贷款利率上浮1.2，大概7.5%左右。

注意，置换从贷款角度算第二套。就是说置换房子只能按照第二套贷款。


即使这种苛刻的条件，过去1年（2013年初到现在），仍然20%涨好了。
所谓的离婚大法都是被逼的。

新加坡其实没有得房率的说法。新加坡卖给你的面积，是按照外围墙体中间线面积来算的（部分带有balcony的组屋除外）。其实就是大陆说的使用面积。

大陆卖的面积叫做建筑面积，是使用面积+公摊面积。公摊面积其实就是一个楼层的没算到使用面积里的剩余面积，分到这一层的每一户头上，同层面积大分的多，同层面积少，分的少。

得房率就是使用面积/建筑面积。

大陆新建小区得房率高的85%，低的70%。你说的60%的基本属于超豪华的小区（公摊面积很大，物业费很贵，很气派，电梯很多，等等）。香港50%的得房率估计是牙签楼，香港寸土寸金，不会像大陆这样浪费得房率。

新加坡从面积来说是合算的，但坏处是，开发商极力压缩公用空间。新加坡很少见2梯2户，2梯3户吧，组屋区10几户share 2，3个电梯的也很多。大陆好一点的小区基本都是2梯2户或者2梯3户。开发商不会小气公摊面积，因为公摊面积也很大程度上算在你的头上。（不是完全算在你的头上，是因为其实同一个地脚，得房率越低，单价也越低，但不是等比例下降就是了）。

我现在住的小区就是2梯2户，2房(bedroom)是140平米，3房是170平米。得房率估计也就70%。钱来讲不划算的。但自住舒适度来讲，在新加坡也许孤陋寡闻，但基本没住这么舒服过。

香港不懂。60%好低了。我现在住的2梯2户都是70%。60%除了超豪华的楼，开发商也不会傻到浪费掉。除非是牙签楼，一层就一户。

我现在2梯2户，还有一个楼梯+底楼还有一个气派的大厅。得房率是70%还要多点。

香港3梯6户，6户共享一个楼梯。得房率只有65%？也许香港的得房率算法不太一样。

得房率低其实是开发商不想要的。但是现在人的奢侈心理作怪，越豪华越有人愿意买，所以得房率才越来越低。

就2梯2户为什么说住起来舒服。第一 坐电梯基本等待时间很短，按电梯，还没锁上门，电梯就到了。这是我对2梯2户最大的感慨。

第二，大厅气派，这就留有很大的空间，信箱在大厅里面，方便拿，也安全，客人来了进一楼门禁前有沙发坐。

第三，隐私性。基本和邻居的交集都是在小区公园或者溜宝宝才有的。出门碰到邻居的几率很小很小。说句笑话，有次和太太吵架一生气穿着短裤光着膀子跑出来，在楼梯处坐了半小时，连个蚂蚁都没见到。非常隐私，不用怕丢人。

这是我觉得建筑面积计算在销售里面的好处就是，只要客户有需求，开发商也不会斤斤计较。

你如果只要80%以上的，这种绝对有。刚需盘很多这种的。得房率太高算不上高档小区。高档小区得房率是不会高的。

你是不是理解错了？或者我查错了。。

因为开发商跟政府买地，买的是建筑面积。假设买地价2w一平，卖给你4w一平，除了建筑费用3k一平米+装修3k一平米+1k一平米的广告费用，开发商毛利1.3w一平米。非常容易算。以上都是假象数字。

我查到的所有资料，都指明，香港的卖房买房所说的尺价，是套内使用面积。香港最近流行建筑面积计算尺价，倒貌似是跟大陆学的，因为30年前香港不是这样？ 附新闻：香港一手房新条例禁止楼书以总楼面面积广告宣传。 根据今年（2013年）4月29号生效的《一手住宅物业销售条例》，要求发展商确保一手住宅楼售楼说明书中写明房产的「实用面积」，即大陆的套内面积，禁止加入公摊面积。根据屋宇署资料显示，新条例颁布前，住宅单位都是按平均实用率76%来出售的，这一比率由实用面积除以总楼面面积计算得来，如今比30年前的93%有所下降，暗示了开发商投机取巧的程度。

我还是十分不能理解65%的得房率，只能达到6户3梯的结果。我只能猜测，你说的65%的得房率，是按照套内使用面积计算的。就是说套内使用面积/建筑面积。

套内使用面积和套内建筑面积不一样的。香港也比较流行套内使用面积的说法，但是算尺价的时候应该是按照套内建筑面积算的。

套内使用面积是套内建筑面积-套内墙体面积。100平方米的房子有15平方米的套内墙体面积很正常。所以新加坡100平米的房子，按照套内使用面积算，其实只有85平米。

你每天坐电梯节省的时间，2户共享一个楼梯（防火通道）所以每套房子后门可以直通防火通道带来的便利性， 隐私保护性，都是你享受到的。70%的得房率，你永远也不可能像新加坡这样一个走廊n户，别人可以随意从你家窗户里偷走你放在桌子上的东西。

你可以享受一个大的家庭空间，然后外围空间受挤压，也可以享受一个小的家庭空间，外围空间很舒适。都是个人选择。

这是我想法变化的主要因素。开发商得房率越来越低，是因为有市场，而不是因为他们想骗你。因为对他们来讲是没有意义的。他们买地时，总建筑面积已经决定好了的。

按照实用面积卖房，公摊面积越大，你的单价自然就越高。

从组屋角度来说，只有偏僻地价便宜的地方政府才能不吝啬公摊面积。房价抬高一点也没人能察觉出来。

新加坡condo高档小区肯定也有2梯2户，只不过应该很少，因为单价肯定高，新加坡还是市场导向，单价高就卖得慢，开发商也不傻。

我讨论的不是新加坡有没有，而是，给定同样的钱买房，你愿意买外部空间还是内部空间。如果你有钱的情况下，是否考虑外部内部一起买。

其实外部内部都最终反映在房子的价格上。所以考虑是按照建筑面积算钱还是按照使用面积算钱，其实并不重要。

我原来的想法是，得房率很低很不划算。现在不这么想了。有钱就享受，为什么不。

按照内部面积算钱，容易造成外部空间大的房子很少。

有利有弊吧。