华新 - 你不能不看的买房攻略-从Viewing 到 Completion

你不能不看的买房攻略-从Viewing 到 Completion

PR买房流程

1．如果你是PR，找一个银行助理评估你可以最多贷款多少买屋子，并获得一份贷款原则批准书（免费）。
2．确认你要的地点
3．找一个你觉得沟通舒服的中介，告诉他你的要求（地点，房屋大小，楼层，内部装修），你告诉他越详细，就越能做的越好，避免带你看你不想看的屋子。一个好的中介可以节省你许多的时间和麻烦。
4．当你找到了梦中的家后：
- 放 1－1000的定金，让所有的屋主签OTP。
- 去银行拿到贷款协议书
- 执行 OTP，（EXE OTP）付一笔费用给卖方，包括定金，最高5000。
- 90天内呈交所有资料给HDB，等待第一次面议（1st appointment）。
- 10天内HDB会派技术人员去检查房屋，有任何未经批准的装修，屋主需做回。
5．第一次面议时，HDB官员会审查所有上缴的文件，及转售价。并安排第二次面议的时间。（第一次面议后的6－8周）。
6．10天内，批准交易。
7．第二次面议前两周，将准备好的现金交给律师，由律师与各方解决其余的问题。（HDB，CPF，印花税，等）
8．完成前的几天，在去检查屋子，确信屋子已搬空，没有别的损坏。
9．完成交易当天申请水电及从律师那里拿钥匙。

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注：老帖子不能顶了，再开新贴
另：向本版的-把酒祝东风-及各位同仁致敬

凡事的发生必有其原因，并终将有助于我。选择，是舍弃的智慧！

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小知识：关于 POWER OF ATTORNEY 授权委托书

请问：
PR夫妇买HDB房时，太太不在新加坡，听说可以由我代签字，具体怎么操作？

答：
可以趁太太在新加坡时，去律师楼作一个POWER OF ATTORNEY，售权给您，就可以了。
如果太太已经不在新加坡，您这里的律师楼作一份POWER OF ATTORNEY 文件，邮寄到国外的新加坡使馆，您太太在那里办手续宣誓，再寄回来。
文件经由新加坡高院备案，（律师做的）就OK了。

问：
POWER OF ATTORNEY一定要在新加坡驻中国的大使馆办理签字吗？

答：
当地的公证处也可以。

问：
如果父子(儿子超過二十四歲)都拿的是外國護照，准备聯名在新加坡買公寓，其中一方今年只在新加坡逗留大概一個星期，想做POWER OF ATTORNEY，應該如何進行才好？

答：
首先，买公寓可以只用1个人的名义，没有规定一定要联名的。
其次，请问您们是打算全额付清，还是跟新加坡的银行贷款，如果是贷款的话，一般贷款人需要在新加坡工作的。
第三，POWER OF ATTORNEY 可以利用另一方来新加坡时，2人一起去律师楼办理。
在大巴窑HDB HUB 2 楼有很多律师楼的，都有这个服务。

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小知识，HDB 的upgrading 有几种？LUP， IUP， MUP 是什么？我要负担多少？

HDB 的UPGRADING 有几种。

１）电梯翻新，（ＬＵＰ）

需住户投票。７５％以上通过。

把原来不是每层都停的电梯换成每层都停。新加坡的政策是所有的旧屋子在几年内都要电梯翻新，迎接老龄化的到来。根据屋型，公民家庭每户支付5% （3房式）到12.5% （EA/EM）。如果您是PR家庭，需支付100%，大约是120K- 300K。

原电梯层住户，一楼住户无须出钱。（这也就是我们一直要PR买电梯层的原因）

新屋子(10 年以内的屋子）绝大多数已经是电梯每层停了。

２）中期翻新，（ＩＵＰ）

无须投票。

较老的，８０年代的屋子。主要是有盖走廊，信箱，外墙，屋顶的翻新，100%政府津贴。许多中期翻新和电梯翻新合在一起了。

３）ＨＯＭＥ　ＩＭＰＲＯＶＥＭＥＮＴ　ＰＲＯＧＲＡＭＭＥ

须投票，７５％

主要是８６年以前的屋子。水管，下水道，电源的更换。天花板脱离的修补，墙裂的修补。还有一些是选择性的，如洗手间重修，大门，铁门的更换等。根据屋型，公民家庭支付５％－１２．５％。ＰＲ支付１００％。大约１３Ｋ。

４）邻里翻新，

无须投票。

楼内的新桌椅，乐龄角落，信箱，油漆。

楼外的锻炼区，儿童活动区，各类活动场地，球类场地等等。

５）主要翻新计划　（ＭＵＰ）

须投票。７５％

简单理解，是以上１－４的总合。

有些还包括加１个小房间。

支付比例如上１）和３）。ＰＲ付１００％。可高达６０－７０Ｋ。

６）选择性整体重建　

这就是著名的ＥＮ－ＢＬＯＣ。推倒重建。是一个很大的话题了。

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在铜牌推广者的大作中提到：

小知识，HDB 的upgrading 有几种？LUP， IUP， MUP 是什么？我要负担多少？HDB 的UPGRADING 有几种。１）电梯翻新，（ＬＵＰ）需住户投票。７５％以上通过。把原来不是每层都停的电梯换成每层都停。新加坡的政策是所有的旧屋子在几年内都要电梯翻新，迎接老龄化的到来。根据屋型，公民家庭每户支付5% （3房式）到12.5% （EA/EM）。如果您是PR家庭，需支付100%，大约是120K- 300K。原电梯层住户，一楼住户无须出钱。（这也就是我们一直要PR买电梯层的原因）新屋子(10 年以内的屋子）绝大多数已经是电梯每层停了。２）中期翻新，（ＩＵＰ）无须投票。较老的，８０年代的屋子。主要是有盖走廊，信箱，外墙，屋顶的翻新，100%政府津贴。许多中期翻新和电梯翻新合在一起了。３）ＨＯＭＥ　ＩＭＰＲＯＶＥＭＥＮＴ　ＰＲＯＧＲＡＭＭＥ须投票，７５％主要是８６年以前的屋子。水管，下水道，电源的更换。天花板脱离的修补，墙裂的修补。还有一些是选择性的，如洗手间重修，大门，铁门的更换等。根据屋型，公民家庭支付５％－１２．５％。ＰＲ支付１００％。大约１３Ｋ。４）邻里翻新，无须投票。楼内的新桌椅，乐龄角落，信箱，油漆。楼外的锻炼区，儿童活动区，各类活 (more...)

很有用，长知识了，多谢楼主！~

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在铜牌推广者的大作中提到：

小知识：关于 POWER OF ATTORNEY 授权委托书请问： PR夫妇买HDB房时，太太不在新加坡，听说可以由我代签字，具体怎么操作？答：可以趁太太在新加坡时，去律师楼作一个POWER OF ATTORNEY，售权给您，就可以了。如果太太已经不在新加坡，您这里的律师楼作一份POWER OF ATTORNEY 文件，邮寄到国外的新加坡使馆，您太太在那里办手续宣誓，再寄回来。文件经由新加坡高院备案，（律师做的）就OK了。问： POWER OF ATTORNEY一定要在新加坡驻中国的大使馆办理签字吗？答：当地的公证处也可以。问：如果父子(儿子超過二十四歲)都拿的是外國護照，准备聯名在新加坡買公寓，其中一方今年只在新加坡逗留大概一個星期，想做POWER OF ATTORNEY，應該如何進行才好？答：首先，买公寓可以只用1个人的名义，没有规定一定要联名的。其次，请问您们是打算全额付清，还是跟新加坡的银行贷款，如果是贷款的话，一般贷款人需要在新加坡工作的。第三，POWER OF ATTORNEY 可以利用另一方来新加坡时，2人一起去律师楼办理。在大巴窑HDB HUB 2 楼有很多律师楼的，都有这个服务。

还有请教

问：
POA 做了，是不是买卖屋子全程不用回来新加坡了，包括第一次面议，第2次面议。

答：
是的，不用回来了。

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在铜牌推广者的大作中提到：

电梯翻新费的问题

如果在收到电梯翻新费账单以后一年内，夫妻之中有一人转公民，可以享有折扣么？

谢谢。

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在铜牌推广者的大作中提到：

TYPO 小更正，电梯翻新，PR出全额，费用是 12K 到 30K

１）电梯翻新，（ＬＵＰ）

需住户投票。７５％以上通过。

把原来不是每层都停的电梯换成每层都停。新加坡的政策是所有的旧屋子在几年内都要电梯翻新，迎接老龄化的到来。根据屋型，公民家庭每户支付5% （3房式）到12.5% （EA/EM）。如果您是PR家庭，需支付100%，大约是12K- 30K。

原电梯层住户，一楼住户无须出钱。（这也就是我们一直要PR买电梯层的原因）

新屋子(10 年以内的屋子）绝大多数已经是电梯每层停了。

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现在是否是买房的好时机

问：

铜牌大哥，你好！在你的帖子里学到了许多知识，非常感谢！现在，我有一个问题想请教，我很想买房，可最近从报纸上看到不少关于房价下跌的报道，我很犹豫，不知道现在是否是买房的好时机。期盼得到你的回复，谢谢！

答：
2007年底就一直有很多关于HDB要跌价的言论，到1年多后的今天，HDB终于开始跌了，而现在的价格确是比2007年底高了不少。
没有人可以准确预测价格的走势，大势暂时不会再上，或者说暂时调整大概是可能的，但是，调整幅度和长度未知。
买HDB是自住的，为的是有完全属于自己的温暖的小家，为的是有个人的私密空间，为的是将要出生的孩子，为的是不受大房东，二房东的气，为的是避免忍受和完全不同习惯的人共享空间。为的是省下高额的房租。所以，和投资私人公寓比起来，购买HDB时机不重要，重要的是有没有需要，再决定。

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问与答：估价还没有出，但对方中介和我的中介就催我谈价格，我的权益能得到保护吗

问：
铜牌你好，想请教一个问题。我刚看中了一套房子，估价还没有出，但对方中介和我的中介就催我谈价格。（屋主强调要总价36万，裕廊西，四房室）我不太明白这样我的权益能得到保护吗？我的中介还跟我说，如果估价出了以后，他没有信心能帮我买到这套房子，我有点怀疑，这里是否有猫腻？谢谢！

答：
要在估价出来之前就谈价钱，有一个好处，是比别的买房人先行一步。因为估价未出，会挡住部分买主。也说明屋子较新。（刚拿出来卖）。
而且如果卖主较急着卖，您可以买得较便宜。我们曾经有过在COV行情2W的时候为客户买到只加3K的屋子。
但是，要做这样的事情，对中介的要求较高，他必须做好功课，对这一带的行情非常了解，对前后左右上下周围的类似的屋子估价了如指掌，对这一带屋子最近的成交走势清清楚楚。能够准确评估您所要买的屋子的估价（89不离10）。并且分析给您听，令您信服。从而和您一起谨慎地作出正确的决定。一般，上升行情时这样做风险较小。
同时，您的中介要知道这屋子是新卖的还是上本估价过期了还没卖掉，如果是过期的话，上本估价是多少。
总之，要仔细分析，谨慎决定，在此基础上，大胆出击。
不能决定的话，宁可等估价出来。
记得，要尽量在EXE OTP前看到估价，这样，和预期的估价差别太大的话，您还可以反悔，损失订金而已。（但屋主已不能反悔了）。这是买家的优势。

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在铜牌推广者的大作中提到：

现在是否是买房的好时机问：铜牌大哥，你好！在你的帖子里学到了许多知识，非常感谢！现在，我有一个问题想请教，我很想买房，可最近从报纸上看到不少关于房价下跌的报道，我很犹豫，不知道现在是否是买房的好时机。期盼得到你的回复，谢谢！答： 2007年底就一直有很多关于HDB要跌价的言论，到1年多后的今天，HDB终于开始跌了，而现在的价格确是比2007年底高了不少。没有人可以准确预测价格的走势，大势暂时不会再上，或者说暂时调整大概是可能的，但是，调整幅度和长度未知。买HDB是自住的，为的是有完全属于自己的温暖的小家，为的是有个人的私密空间，为的是将要出生的孩子，为的是不受大房东，二房东的气，为的是避免忍受和完全不同习惯的人共享空间。为的是省下高额的房租。所以，和投资私人公寓比起来，购买HDB时机不重要，重要的是有没有需要，再决定。

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在铜牌推广者的大作中提到：

俺的中介也说现在是买HDB的好时机，说什么到时候COV又有了

不过都是没有什么Solid的依据。
我明白中介就是想早点close deal，但是以其讲这些，不如提供其他有价值的服务。

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在铜牌推广者的大作中提到：

还是比较欣赏铜牌推广者。听他的话即使多出钱也乐意。

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我目前在国内，回新买公寓，办理购房手续大概需要几天

问：\n我目前在国内，想回新几天看看是否有合适的公寓，如果能看上那么一套，那么需要办理一系列购房手续的时间大概需要几天？可能会买二手公寓，另外我们是SC&PR家庭。谢谢！\n\n答：\n如果要节省时间的话，有些事情要在来新加坡之前就做好。\n1）确定您符合买公寓的条件。\n2）和BANKER接洽，给他你们的所有的收入证明，让他准备贷款的原则批准书。这样的好处是，看中屋子后可以最短时间获得贷款。\n3）确定一个律师，这样看中屋子后可以直接跟他联系。\n4）确定银行户头中有屋子的价格的5%可以动用。\n5）确定您的CPF和（或）现金有屋价的另15% 可以动用。\n6）用ＵＲＡ的网站作为参考，确定您要的公寓。\n７）找到一个中介，交待您要的条件，地点，价位，来新加坡的时间。\n\n来新加坡后，\n1）跟中介看屋子，取决于您看多久，\n2）看中后下定金，1%。获得OTP。\n3）用OPT和收入证明申请贷款。\n4）同时找到律师，和律师面谈详情。。。。\n5）理论上，您可以回国了。。。\n6）获得贷款批准。\n7）OTP后14天内获得贷款，然后EXE OTP, 付4%\n8）律师为您办理手续，通过信件，E-MAIL 和电话交流。\n9）6-8周后拿屋子钥匙。\n\n快的话，１周左右吧，慢的话。。。不知道了。

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在铜牌推广者的大作中提到：

我目前在国内，回新买公寓，办理购房手续大概需要几天问：\n我目前在国内，想回新几天看看是否有合适的公寓，如果能看上那么一套，那么需要办理一系列购房手续的时间大概需要几天？可能会买二手公寓，另外我们是SC&PR家庭。谢谢！\n\n答：\n如果要节省时间的话，有些事情要在来新加坡之前就做好。\n1）确定您符合买公寓的条件。\n2）和BANKER接洽，给他你们的所有的收入证明，让他准备贷款的原则批准书。这样的好处是，看中屋子后可以最短时间获得贷款。\n3）确定一个律师，这样看中屋子后可以直接跟他联系。\n4）确定银行户头中有屋子的价格的5%可以动用。\n5）确定您的CPF和（或）现金有屋价的另15% 可以动用。\n6）用ＵＲＡ的网站作为参考，确定您要的公寓。\n７）找到一个中介，交待您要的条件，地点，价位，来新加坡的时间。\n\n来新加坡后，\n1）跟中介看屋子，取决于您看多久，\n2）看中后下定金，1%。获得OTP。\n3）用OPT和收入证明申请贷款。\n4）同时找到律师，和律师面谈详情。。。。\n5）理论上，您可以回国了。。。\n6）获得贷款批准。\n7）OTP后14天内获得贷款，然后EXE OTP, 付4%\n8）律师为您办理手续，通过信件，E-MAIL 和电话交流。\n9）6-8周后拿屋子钥匙。\n\n快的话，１周左右吧� (more...)

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问：
我目前在国内，想回新几天看看是否有合适的公寓，如果能看上那么一套，那么需要办理一系列购房手续的时间大概需要几天？可能会买二手公寓，另外我们是SC&PR家庭。谢谢！

答：
如果要节省时间的话，有些事情要在来新加坡之前就做好。
1）确定您符合买公寓的条件。
2）和BANKER接洽，给他你们的所有的收入证明，让他准备贷款的原则批准书。这样的好处是，看中屋子后可以最短时间获得贷款。
3）确定一个律师，这样看中屋子后可以直接跟他联系。
4）确定银行户头中有屋子的价格的5%可以动用。
5）确定您的CPF和（或）现金有屋价的另15% 可以动用。
6）用ＵＲＡ的网站作为参考，确定您要的公寓。
７）找到一个中介，交待您要的条件，地点，价位，来新加坡的时间。

来新加坡后，
1）跟中介看屋子，取决于您看多久，
2）看中后下定金，1%。获得OTP。
3）用OPT和收入证明申请贷款。
4）同时找到律师，和律师面谈详情。。。。
5）理论上，您可以回国了。。。
6）获得贷款批准。
7）OTP后14天内获得贷款，然后EXE OTP, 付4%
8）律师为您办理手续，通过信件，E-MAIL 和电话交流。
9）6-8周后拿屋子钥匙。

快的话，１周左右吧，慢的话。。。不知道了。

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问与答：刚换工作，贷不到款，现金买屋。

问：
我跟我老公都是PR，但是我老公3月份换了新的工作单位，导致银行不能给我们贷款（说是在同一个公司工作半年以上才能货款），现在我们看中了一套三房，估价与现金合计是260K（估价250K，现金10K），房屋经纪建议我们一次付清，可我们没有如此多的现金，老公回国要跟亲戚朋友去借，前后至少也要半个月的时间，可我们想尽早拿到房子，现在我有三个问题请教下：

1、我是不是交了定金后，屋主会给我OTP，我们没有如此多的现金，HDB会相信我们，会在10天之内来看房吗？
PR换工作，要贷款较难，除非是大公司的高级职务，如PRINCIPAL ENGINEER 或SECTION MANAGER，可能有OFFER就能贷款。

答：
您本身有工作吗？如果您本身有工作，可以由您来贷款。
是否现金一次付清，HDB是不管的，只要到时候您能拿钱出来就OK了。
您付定金，就能拿到OTP，屋主不能反悔。您还有14时间考虑，14 天后EXE OTP了，您就不能反悔了。

问：
2、如果我不跟银行贷款可节省多少现金，也就是说银行按揭手续费贵不贵？

答：
省的不是手续费，是利息。
看您的贷款金额及贷款年限，假设您贷款80%，也就是200K，10年的话，按现在的利率，您省3-4万吧。

问：
3、这样做会不会有什么敝端？

答：
万一您COMPLETION时现金不能到位，屋子不能成交，所有人的损失您要负担。包括卖方重新卖屋子的差价损失，双方中介的服务费，卖主如果同时还买别的地方的屋子，就更头痛了。非常麻烦的。到时您会后悔莫及的。

所以您一定要确定您的现金能到位，才下定金，EXE OTP。

不知道您的更具体的情况，不过，我想，等3-6个月，可以申请贷款了，才放心地买屋子，应该没关系吧，这几个月屋价应该不会变动很多的。好屋子永远有的。

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在铜牌推广者的大作中提到：

请教：那请问，什么时候是买公寓的时机？

我想现在肯定是不能买吧，那到年底，或者明年中呢，不知道见底了没。虽然很难预测，但是希望大家能讨论讨论，或者高人指点指点。谢谢！！

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