(引用 pillarcate:不要偷换概念在其它地方，一斤苹果一块钱，明码标价，消费者不用关心实际过程中种子化肥农药物流成本各是多少。 在中国，你付了一块钱买...)是你偷换概念啊你的意思新加坡买房，不用关心公摊面积。那前段时间Pasir Ris One的房子走廊造得极窄被投诉，这时候你关心公摊么？

国内的房子，公摊面积是标明了的。公摊大的，走廊，楼梯间都宽敞。这都是成正比的。

这么说，新加坡的公摊更不透明啊[说什么好呢 (8-30 13:20, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]61楼

(引用 hula:因为底层逻辑是一样的啊。。开发商拍地，是拍建筑面积（包括中国的公摊，和新加坡的不管叫什么反正都包括）。 开发商建楼，楼梯电梯电梯...)你看，所以底层概念没有，争论上层空间就很困难，这倒是个很好的题材，我争取写一篇完整阐述一下这个概念

基本上看不到有谁真实了解。

我试着简单要点能不能说明白，

最底层概念，是土地房屋一体，这个原本整个地球都一样

第二层概念我们买房的主体是买土地，第一层已经理解房屋是土地一部分。你其实看一下发展商原始成本，户型图里的建造成本连这套房成本的一半都不到。其余部分都是“公摊”。

但这里所说的“公摊”是“广泛公摊”范围要比国内的大得多，下面会说明。

第三层，全世界的商品房价格，都包括公摊。基于第二层理解

第四层A，新加坡公寓和世界大部分地方一样是包括“广泛公摊”。

第四层B，新加坡组屋没有公摊，要理解组屋不仅不包含公摊，甚至户型图里的那些都没有。因为土地是国家的，房子和土地一体回到第一层概念。 所以组屋实际价值就应该不到同等公寓一半。

第四层C，中国物权法实施之前，土地房屋也是一体。 但是宪法规定土地是国家，仅出让70年使用权。众所周知的原因，2007年颁布物权法，不撼动宪法的前提下，划分地面建筑和土地分权，这使得中国产权归属脱离地球。

》“公摊”的法理逻辑，物权法之前，原本地房一体，公民购买的房产所有权属于国家，使用权属于个人。 分权之后，土地归属国家，房产归属个人。

这时产生一个新的问题： 原本购买使用权的只是户型图内部分，相同于新加坡组屋，但是建筑其他部分这时已经属于个人不属于国家，那么就产生了“公摊”概念。

要说明一下，虽然公摊是香港发明的，不过在香港其实才是不合理。所以后来废除了。

这里只是要点说明，如果理解呃话，你会发现，中国的公摊，其实非常昂贵。等于组屋部分私有化（不包括土地，新加坡组屋私有化是包括土地的）卖上公寓的价格。[lioncity_sg (8-30 19:09, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]62楼

(引用 pillarcate:不要偷换概念在其它地方，一斤苹果一块钱，明码标价，消费者不用关心实际过程中种子化肥农药物流成本各是多少。 在中国，你付了一块钱买...)。。你仔细看看我发的其他贴子吧，我真的懒得再说一遍了。新加坡也有公摊，其他任何国家都有公摊。。

你在新加坡直接买8两苹果，剩下的二两损耗商家给你加到八两苹果的总价去了，并不透明。。[hula (8-30 19:16, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]63楼

(引用 萧武达:更正 单元总建筑面积 =！套内+公摊不是这个算法 了解一下建筑面积， 使用面积，居住面积的定义？ 还有所谓的套内面积， 那是销售的概念)套内面积就是中国官方说法啊，从房产证到销售合同都用的套内面积建筑面积=套内面积+公摊，这是国内算法。
套内面积=室内地毯面积+一些墙体全面积+一些墙体一半面积（具体算法新加坡和中国可能并不完全一样，但是肯定包含部分墙体面积）。

新加坡卖的也是套内面积，也包含墙体面积。。这个是确定的，本贴又很多专业人士，他们肯定可以告诉你墙体面积怎么算。。[hula (8-30 19:19, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]64楼

(引用 hula:套内面积就是中国官方说法啊，从房产证到销售合同都用的套内面积建筑面积=套内面积+公摊，这是国内算法。 套内面积=室内地毯面积+一些墙�...)这是混淆概念了吧建筑面积，使用面积和居住面积，是建筑学有自己定义的概念，和怎么销售没有关系
比如小坡，build in 和build up 的定义是固定的，但定价有时候是build in 有时候是build up， 小心分辨
[萧武达 (8-30 22:07, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]65楼

(引用 lioncity_sg:你看，所以底层概念没有，争论上层空间就很困难，这倒是个很好的题材，我争取写一篇完整阐述一下这个概念 基本上看不到有谁真实了解。 ...)真心同意你的总结[牛啊牛 (8-31 8:43, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]66楼

(引用 hula:套内面积就是中国官方说法啊，从房产证到销售合同都用的套内面积建筑面积=套内面积+公摊，这是国内算法。 套内面积=室内地毯面积+一些墙�...)我晕[牛啊牛 (8-31 8:45, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]67楼

(引用 萧武达:容积率和公摊比，有木有意义？公寓里的facilities要不要算公摊呢？ 还是再修个门槛，用的付钱，不用就不付？ 还有一楼的公摊和高层的公摊...)有些面积是整栋楼集体分的。有些面积是每层楼分的。就像新加坡的室内健身房之类的，都算建筑面积，算在总成本里，实际上已经隐藏着平分到每户的单价去了。

公摊有标准。又不是开发商说这个是公摊就是公摊，那个不是公摊就不是公摊。

就比如国内的很多小区有会所，这个会所（游泳池什么的）如果不是全小区用，可以让第三方来营业，开放给小区外的人用，那就算商业地产，不算小区公摊（拍地的时候都会注明）。

物业占的办公场所一般情况下也不算公摊。

国内的公摊什么算什么不算政府有文件。

[hula (8-31 9:59, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]68楼

(引用 乌贼的马甲:你这有分裂国家之嫌另外香港已经废除公摊了)香港并没有废除公摊。只不过算单价不准用公摊算而已。公摊面积是多少还是能知道（新加坡不知道，这个是废除不废除的区别，真正废除了，就像新加坡一样，你想知道自己占了多少公摊那都不可能知道）。[hula (8-31 10:01, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]69楼

(引用 Babyshark:公摊有什么不好？公摊造的大大的然后分摊给到房价这还不算不好？而且公摊的面积根本讲不清，开发商会告诉你公摊有哪些面积分别多少吗？有...)公摊面积怎么讲不清楚。。政府有明明白白的文件。。开发商不会告诉你哪些面积占多少，但政府当然有测绘部门最后审计。。从套内面积到公摊面积都会审计。。中国买房其实还有一个多退少补的过程（新加坡没有）。就是说，付了钱之后，最后政府审计发现少了0.2平米（无论是公摊少还是什么少），开发商会把0.2平米的钱退给你。。新加坡并不会有这个步骤，我也不知道为啥。

还有别总是拿香港举例。

香港一直都有公摊，只不过以前用套内计单价，但是公摊多少都明明白白告诉你的。

只不过后来有个开发商突然开始用公摊计单价，显得自己房子便宜，当别人都不这么做，他当然就得利了。

后来所有开发商都跟进，就没有人得利了。比较效应就拉平了。

后来政府又规定必须用套内计单价，但是公摊仍然在，是多少平米都明明白白清清楚楚。

公摊最大的争议是不平均，有的小区大，有的小区小，不患寡而患不均。所以才被人骂（其实这些人，也就是大多数人，都和本论坛几个人一样，完全没思考过背后的逻辑）。




[hula (8-31 10:08, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]70楼

(引用 萧武达:其实不是这样的很多地方2000尺和1000尺的share一样，权利一样，物业费也一样)新加坡同一个小区2000尺和1000尺物业费一样？。。在中国会被骂死。[hula (8-31 10:21, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]71楼

(引用 @long_journey:作为做这一行的来讲一讲 楼主可以试想一下，当你买一套公寓自住你的95%以上的活动空间都是家里，而不是公共空间。 公共空间的大小相对于�...)讲得很好 希望大家都能看懂[牛啊牛 (8-31 10:25, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]72楼

(引用 Babyshark:公摊有什么不好？公摊造的大大的然后分摊给到房价这还不算不好？而且公摊的面积根本讲不清，开发商会告诉你公摊有哪些面积分别多少吗？有...)并且并不是你理解的那样，开发商会刻意造大公摊坑你钱首先，公摊都是建筑面积，属于政府容积率规划的一部分。
开发商把公摊造大，就是说套内面积就要减少，因为总面积不能超卖地规划面积。
开发商有什么原因要刻意把公摊造大？造大了他也不能多卖钱，怎么坑你？
根本坑不到你，因为总面积一样。并且大堂走廊装修很多时候还是大理石比室内都好，怎么坑你。
所以开发商根本没有动机去这么做。

其次，政府有公摊最大和最小比例限制。新加坡可能只规定了防火楼梯、走廊等基本最小公共面积。中国公摊有最小和最大两个限制。


以下来自百度。

1、7层以下住宅公摊面积比例为7-12%：7层以下住宅公摊面积比例为7-12%左右，当住宅楼层在7层以下时，不计算高层公摊面积，根据住宅类型确定，如果住宅类型为公寓，则公摊面积比例为10-15%左右。

2、7-11层住宅公摊面积比例为10-16%：当住宅楼层在7-11层时，高层公摊面积比例为10-16%左右，没有电梯房的公摊面积比例计算方法为总房价元*以2.2/m的系数，有电梯房的公摊面积比例计算方法为(总房价元*以2.2/m)+(总房价元*以2.2/m)*16%。

3、12-33层住宅公摊面积比例为14-24%：当住宅楼层在12-33层时，高层公摊面积比例为14-24%左右，没有电梯房的公摊面积比例计算方法为总房价元*以2.8/m的系数，有电梯房的公摊面积比例计算方法为(总房价元*以2.8/m)+(总房价元*以2.8/m)*14%。

4、别墅类公摊面积比例为1-8%：当住宅类型为别墅时，高层公摊面积比例为1-8%左右，如果房子是带警卫室的情况下，还要再上浮至3-5%左右。
[hula (8-31 10:26, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]73楼

所以，楼主启动这场争辩的目的是？知识分享？脑力震荡？洗白？[青锋明 (8-31 10:26, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]74楼

(引用 hula:新加坡同一个小区2000尺和1000尺物业费一样？。。在中国会被骂死。)事实就是这样 2000尺和1000尺的share一样物业费一样， enbloc分的钱也一样
很多这样的项目[萧武达 (8-31 21:24, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]75楼