一年半前楼主的一篇‘三巴望，最后的堡垒被攻陷。难道这真是个阴谋？’，非常经典。

我有朋友就住在边上的BLK 288C，当时拿房时面对的是一片空地，现在就要变成一片工地了。楼主对Punggol今后的房价有什么见解。之前从榜鹅的规划来看，榜鹅水道两旁多半是私宅，但迄今为止，组屋却占了多数，Waterway Point是唯一的一家私人屋。水道被组屋占了，是否会觉得可惜，但反过来想，这对榜鹅组屋价格的提升也起到了事半功倍的效果。不到短短的两年，榜鹅，特别是Punggol Central以北的组屋，价格上涨了3成，这多少也要归功于水道。接下来，榜鹅市镇公园，体育中心，科尼岛自然公园以及地铁站周边的一系列工程的展开，到时榜鹅的屋价会怎样呢？

无论是楼主的‘利率，租金，租售比，通胀率’说，还是马龙的‘汇率’说，你们都忽略了这一条，就是政府的政策调控。

其实，无论是在本地还是国内甚至香港台湾，一些大的政策是会影响整个楼市的长期走势的，而且这种走势并不会受到经济好坏的影响。国内楼价的几次暴涨暴跌，无一不是受到政策调控收紧和放松的影响。97年香港楼市暴跌，除了金融风暴，当年港府推出的8万5政策（政府保证每年有8万5千套房屋供应楼市，防止楼市上涨）是导致香港楼市直到2004年一直萎靡不振的直接原因。而近年来，香港开放的移民政策吸引了大批有钱的大陆富豪，香港楼市得以再次被炒高。台湾也是如此，阿扁执政之时，闭门锁国，民间投资以及高尖人才外流，地产一蹶不振。自小马哥上台后，实行了一系列开放政策，随即楼市也一飞冲天。而在本地，楼市的最大调控政策是来自于政府的外来移民政策，以及政府为历届大选而做的迎合选民要求的政策调整。当然，我并不是说，政府为了房地产价格的涨跌而会修改移民政策。当前政策的修改，多少是有大选的影响在里面，我想说的是，今后政府的移民和人口政策会一如既往的执行下去，不会因为选民的情绪而做大的调整，而这一点就是楼市稳定的基础。而以本地居民来说，他的一生最大的财富就是他赖以居住的房子，不管是年老的将来要以大换小套现，还是年轻的将来要提升级别，这都要求他们现在居住的屋子保值或升值，这点政府是看得很清楚的。楼市大涨可怕，楼市大跌更可怕，而楼市缓慢上涨，这才是全体国民的共识，所以政府为了全体国民的利益（也可以说是政党的利益），会时刻做出政策微调。像PR Quota，BTO等等都是政府政策微调的结果。回过头，再说中国国内，如果今天晚上中央台宣布楼市调控结束，再来一条本月GDP增速大幅下滑到5%，你看明天楼市会怎样，照样房产公司会挤满了人，大家争先恐后的抢房子。这就是政策大于一切基本面，好的政策出台，再坏的经济数据也会缩小，而坏的政策出台，再好的经济数据同样也会缩小。

从新加坡统计局网站数据显示，新加坡全国GDP从1997年的1474亿新元到2007年的2676亿新元，10年间GDP年平均增长率是8.15%，而同期HDB公布的房价指数从97年的136到07年的105，10年间房价每年平均跌幅是2.27%。经济在增长而同时房价在下跌。再来，新加坡全国GDP从2007年的2676亿新元到2011年的3268亿新元，4年间GDP年平均增长率是5.53%，而同期房价指数从07年的105到11年的190，4年间房价每年平均涨幅是20.23%。从数据可以清楚看到，经济增长的好坏和房价并没有直接关系。如果我们以07到09年的数据和之前做比较，其反差就更加明显。07年到09年期间GDP几乎是没有增长，而房价涨幅高达21.9%。

房价涨跌，既然不是马龙先生如此看重的经济原因，那是什么造成这么大的落差呢？从97年金融风暴之后，HDB累积积压了3万1千套剩余组屋，在大批房源积压的情况下，有再好的政策也是需要时间来消化。其实，正是因为当时害怕房屋积压的政策判断失误，在接下来的几年间HDB几乎停止了房屋的建造，这才导致了07年之后的屋价暴涨。所以我的结论是，影响本地房价的主要因素是政策，先是因长期供大于求，造成政策的判断失误，接下来07年之后的宽松移民政策，造成求大于供，房价从一个极端走向了另一个极端。

统计局网站：http://www.singstat.gov.sg/stats/themes/economy/hist/gdp2.html

HDB网站：http://www.hdb.gov.sg/fi10/fi10321p.nsf/w/BuyResaleFlatResaleIndex?OpenDocument

至于政府要在哪年开放移民，这不是你我一厢情愿的事。再说，新加坡政府也不会为了卖出几万间房屋而改变它的移民政策。

我要说的只是97-07期间经济增长8%，房价几乎没增长，而接下来的两年，又反过来，经济几乎没增长，而房价涨了20%多。这难道是说，经济影响了房价码？

这就和股市一样，可能今年股市大好，成交量是去年低迷时的十倍的情况都有。31000套住宅，在谁也不看好的情况下，要十年才消化，这也不是不可能的。再说除了这些剩余组屋，市场上还是有大量的转售组屋，在人们看到政府有那么多空屋在待价而沽，而且是价格比他们现在的还便宜，其恐慌程度可想而知。

你是想说，既然开放移民政策对楼市那么有效，那为什么政府不在98年就开呢？让楼市莫名其妙的跌了10年。既然房价10年之间一直一蹶不振，那政府为什么不采取有效措施呢？

要知道，一个国家的政府在制定他的各项政策时，是要综合各方面的因素来考虑的。98年，亚洲金融风暴刚刚发生，亚洲各国经济处于岌岌可危之势，你想，此时是放宽移民的时机吗，恰恰相反，每到经济发生状况时，各国政府采取的是关紧大门，卧薪尝胆的政策。新加坡之所以在金融风暴之后能迅速崛起，也正是政府能顺应形势，在政策上做出调整，将危机变成契机。04年开放赌场的政策决定，是新加坡经济转势的关键点，对一直反对建赌场的政府来说，能做这样的决定并不是件容易的事。随着04以及06年的经济快速成长，开放移民政策也就放上了政府考虑的议事日程之中。所以说，开放移民政策根本就不是政府解决房价低迷的考虑课题。放松移民政策对房价有如此立竿见影的效果，可以说是歪打正着，这是政府没有想到的，否则也就不会有像现在的房屋的空前紧张，同时政府也不会在10年间几乎停止了公共住房的建造。不过话说回来，即使政府知道放松移民能救楼市，他也不会轻易用此办法来救楼市。

10年房价跌跌不休，政府不是没有看到，但当时一方面经济形势还不明朗（新加坡经济的复苏点是在04和06年，可看统计局的数据），另一方面在金融风暴之前积压的大量房源需要消化，所以政府只能是以时间来换取空间，每年以消化几千套组屋的方式来缓解楼价低迷的压力。说老实话，政府也是在一次次失败中，总结出经验和教训，从而不断进步和提高。像BTO，就是政府反省了房源积压之后，所采取的最为有效的政策措施之一。

政府在实行开放移民政策之前，房价也好，交通也好，孩子的入学也好，和国民的矛盾并不突出。虽然房价10年不涨，但老百姓并没有因此对政府产生不满，为此政府一直以来都是以改善经济环境作为第一考量，在政府的想法中，如果经济问题解决了，房价就自然上涨了，人们的生活也就自然改善了。所以，为了振兴经济，政府实行了大刀阔斧的经济结构调整。在继续重视制造业的同时，大力提升服务业，尤其注重医药保健、教育和创意服务这三大领域，目标是将服务业发展成为推动新加坡经济增长的第二大引擎，同时进一步开放金融服务市场，增强自身竞争能力。在政府政策轰轰烈烈的推动之下，滨海湾艺术中心，环球影城，两大赌场，F1赛道，等等多项设施就此应运而生。从而吸引了大批游客并创造了众多的就业机会。在经济发展的同时，人才短缺，越来越成为阻碍经济发展的障碍，为此开放移民政策就已水到渠成。谁也没想到，此项政策的推出，产生了房价快速上涨的副产品，房价一直低迷的窘境，就此不攻自破。现在来看在政府手里应该是多了一张调控房价的好牌。

这样将会产生大量的组屋提升者，在郊区和半郊区的待售私宅会快速消化。

如果回答是的话，组屋提升者将延迟提升，等私宅差价接近再卖。