在2016年中卖组屋买两套公寓的心路历程
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作者：笑天 (等级：8 - 融会贯通，发帖：9295) 发表：2018-05-23 09:30:21　 81楼
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在 Evelyne 的大作中提到：
楼主的投资是稳妥型的如果投资房产以养老为目的，维持正现金流，稳定小幅增长自然是极好的 但如果以财富增长为目的，房产的流动性是比较差的，而且楼主的portfolio 对rental的exposure非常大。我个人会考虑在合适时机出手小户型，用这笔钱买买ETF什么的，如果楼主还是喜欢房子可以投资更有潜力的。毕竟当年68万买，现在卖也有不错的涨幅了，未来升值空间有限 正现金流是好的但也不是投资的目的，个人意见仅供参考哈
16年买，现在可以卖？
税多少？8%?4%?
投资一开始就有正现金流是稳妥和好的投资，没错的！
所有的投资都应该着眼于现金流，或者当前或者未来。
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作者：鹏哥 (等级：5 - 略有小成，发帖：1910) 发表：2018-05-23 09:38:23　 82楼
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在 笑天 的大作中提到：
16年买，现在可以卖？税多少？8%?4%? 投资一开始就有正现金流是稳妥和好的投资，没错的！ 所有的投资都应该着眼于现金流，或者当前或者未来。
买的时候就预计了至少hold4年
两年之后8%，不值得，毕竟现在进入房价上涨通道，没必要急着卖。最早也要等到21年再决定
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作者：3ismagic (等级：2 - 初出茅庐，发帖：364) 发表：2018-05-23 10:01:52　 83楼
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在 谁是谁的缺口 的大作中提到：
在买入的时候就应该知道是否大概率positive return过两天发个spreadsheet 大胸弟可以按照这个表大概算一下，和其它投资例如cpf account, ETF, reits, bond etc 比较下，作为一个20-30年的投资，你的钱是否work hard enough for you, 而这个计算是要在出手前就好算好的。
期待這個！
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作者：mingtian1990 (等级：2 - 初出茅庐，发帖：506) 发表：2018-05-23 11:41:17　 84楼
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买房是最适合普通人的投资
买房交易困难,费用高, 所以被逼的长期持有.
股票虽好,大部分人握不住.现在STI指数是3500点.如果跌回2016年2700点的话, 大部分股票要跌30%以上,不相信有几个散户能挺住不卖的.
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作者：鹏哥 (等级：5 - 略有小成，发帖：1910) 发表：2018-05-23 19:17:04　 85楼
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在 mingtian1990 的大作中提到：
买房是最适合普通人的投资买房交易困难,费用高, 所以被逼的长期持有. 股票虽好,大部分人握不住.现在STI指数是3500点.如果跌回2016年2700点的话, 大部分股票要跌30%以上,不相信有几个散户能挺住不卖的.
是这个道理
不过如果能力范围之内，投资也确实应该分散一些，不可能全部投在房产里面。三十多岁，算年轻，所以有两套房子也就够了，再有资金其实可以投一些股票ETF之类的，年轻人的高风险投资比例可以高一些的。
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作者：地道中国人 (等级：2 - 初出茅庐，发帖：405) 发表：2018-06-01 01:00:35　 86楼
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在 鹏哥 的大作中提到：
卖不卖组屋的选择回到14，15年的时候，老婆的很多同学都在选BTO，表示很羡慕。他们跟我解释的说法是，他们的房子可以卖50到55万，BTO大概40万，所以想套现一部分出来。或者说可以住新房子。 我研究了一圈，发现组屋新房的供应量太惊人了。那么等到新房盖好，会有一大批人卖组屋，一下子多这么多供应，绿卡有被限制，我的第一预感是组屋要下跌，所以BTO选项很快就被毙掉了。 接下来考虑还清贷款做decoupling, 然后买套公寓投资或者自住。结果同学突然急需用钱，就借给了同学。没多久decoupling的门也被关上了。 这样一来，只剩下两个选择。 1.买公寓交7%ABSD 2. 卖掉组屋。 找了一圈目标公寓，150万自住的话，多交税10万。70万一房投资的话，多交税5万。 当时的组屋租金大概2000，一年2万4，需要几年才能把多交的税赚回来。 加上之前预感组屋会降价，那么公寓呢？研究了一下ura的数据，发现了几个有意思的事情。 1. Top房源急剧下降，而政府公布的卖地供应也下降了。 2. 收入分布和十年前发生了巨大变化。原本1万2家庭收入，在06年可以排到top 10%+。而现在只能排到25%，家庭收入2万才能排到10%+。 除了ura数据，新闻已经报道房价连续十几个季度下跌，但是跌幅明显很小，而且空置率出现了拐点。 当然宏� (more...)
赞一个，思路清晰
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作者：ccat (等级：2 - 初出茅庐，发帖：824) 发表：2018-06-01 08:31:08　 87楼
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请问卖的组屋
是哪个区域的？location好的真不舍得卖，而且价格不会跌吧。
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作者：功夫熊猫 (等级：?? - 无法无天，发帖：73386) 发表：2018-06-01 10:56:07　 88楼
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在 mingtian1990 的大作中提到：
买房是最适合普通人的投资买房交易困难,费用高, 所以被逼的长期持有. 股票虽好,大部分人握不住.现在STI指数是3500点.如果跌回2016年2700点的话, 大部分股票要跌30%以上,不相信有几个散户能挺住不卖的.
卖不卖取决于看不看啊... 3年不看那是妥妥的
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作者：甜甜不糖 (等级：3 - 略知一二，发帖：298) 发表：2018-06-01 12:31:47　 89楼
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在 鹏哥 的大作中提到：
介绍一下几个技巧其实感觉现在大部分人都知道。 1. Pledging 推高贷款额度。这里有两个方式，一是pledging, 4年定存。比如说按TDSR计算，每个月的月供差60，这个月供除以60%得100，100乘48个月，就是4800。 二是show fund, 按pledging计算的数目除以30%，得出show fund需要的数额。 通常会选择show fund, 因为只需要在贷款批准，和贷款发放的时候给银行show一下，事后就可以拿出来用。 每个银行的计算大同小异。只有某行，可以外币show fund, 一次就可以了。 2. Bridging loan。由于卖组屋的钱还没有到账，可以从银行拿这个过桥贷款。等卖组屋款到账还给银行。时间点是，一定要组屋otp 1st appointment之后拿到hdb的letter. 3. 减少过桥贷款的时间，这个可以推后公寓的completion时间。一是可以让发展商reissue option, 二是可以延迟completion申请发展商免除利息。这样可以缩短过桥贷款时间，降低利息成本。 4. 其实如果相差额度不高，还可以选择在所有程序做完之后拿personal loan, 这个在refinance之前不受TDSR限制，这个用银行的term叫做unsecured credit.
there is no peace of mind
but..........富贵险中求。
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作者：甜甜不糖 (等级：3 - 略知一二，发帖：298) 发表：2018-06-01 12:41:01　 90楼
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如果不买房子

　

钱是1.2%缩水的（新币的话）。 其他的investment的liquidity可能还不如房子。 主要是投资时候的心理障碍：赚的时候不愿意卖，赔的时候不能卖的两种情况。

　房产投资的underlying 1）小格局就是地点 2）大格局其实是当地home loan 。 10年看差不多两个轮。 mortgage的走势和average valuation 的走势还是比较说明问题的。

　

我要是ocbc 我也推出一个ohr了。 fix rate > ohr > floating rate (1.65-1.60%).　 区间都能求出来。






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作者：滚雪球 (等级：11 - 出神入化，发帖：11187) 发表：2018-06-01 13:45:36　 91楼
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在 mingtian1990 的大作中提到：
买房是最适合普通人的投资买房交易困难,费用高, 所以被逼的长期持有. 股票虽好,大部分人握不住.现在STI指数是3500点.如果跌回2016年2700点的话, 大部分股票要跌30%以上,不相信有几个散户能挺住不卖的.
我的三只股票都拿了超过5年了
semp corp marine最近卖了2.6，还好，加上红利就算打平吧。hutchison holding现在还赔60%的样子，semp corp industry现在还赔30%的样子，预计再拿5年也不能解套
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作者：Irene (等级：9 - 已有大成，发帖：2713) 发表：2018-06-07 09:21:17　 92楼
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Good choice!
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作者：mingtian1990 (等级：2 - 初出茅庐，发帖：506) 发表：2018-06-09 22:31:46　 93楼
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楼主的成功不是其他人可以轻易复制的
1. 楼主夫妻两个都年轻高学历。在新加坡目前的情况下，高学历人士如果年龄不超过40岁，即使失业被裁也可以很快找到工作。而薪水是不断供的重要前提。
2. 楼主夫妻两个都高薪，基本薪金都超过 6000元。 而且楼主提到过每年可以存100千。所以万一一个人失业，另外一个人也可以养家并保证不断供。
3. 最重要的一点， timing.
狮城网上有另外一对年轻夫妻，职业是房屋中介，也是买了2套公寓，期房，三年后 TOP那种。不过是买在2012年房价最高峰。现在6年过去了，私宅房价总算是回到了2012年的价位。顶多是不赔。
楼主是2016年买的，成功抄底。
不过 timing 是可遇不可求的。以现在2018年中的私宅价格，按楼主路线卖HDB买两套公寓是否明智就值得考虑了。
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作者：鹏哥 (等级：5 - 略有小成，发帖：1910) 发表：2018-06-12 11:42:40　 94楼
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在 mingtian1990 的大作中提到：
楼主的成功不是其他人可以轻易复制的1. 楼主夫妻两个都年轻高学历。在新加坡目前的情况下，高学历人士如果年龄不超过40岁，即使失业被裁也可以很快找到工作。而薪水是不断供的重要前提。 2. 楼主夫妻两个都高薪，基本薪金都超过 6000元。 而且楼主提到过每年可以存100千。所以万一一个人失业，另外一个人也可以养家并保证不断供。 3. 最重要的一点， timing. 狮城网上有另外一对年轻夫妻，职业是房屋中介，也是买了2套公寓，期房，三年后 TOP那种。不过是买在2012年房价最高峰。现在6年过去了，私宅房价总算是回到了2012年的价位。顶多是不赔。 楼主是2016年买的，成功抄底。 不过 timing 是可遇不可求的。以现在2018年中的私宅价格，按楼主路线卖HDB买两套公寓是否明智就值得考虑了。
这个必须承认
换成现在，我会留组屋，只买一套公寓，且是二手盘小户型。不过我会继续住组屋，出租公寓，为了现金流。并且会留一笔现金看市场动向。如果出现了08年那样的deep, 再去补仓。

Anyway, 都是想象。
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作者：鹏哥 (等级：5 - 略有小成，发帖：1910) 发表：2018-07-05 20:16:17　 95楼
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无节操蹭热点
。。。
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作者：鹏哥 (等级：5 - 略有小成，发帖：1910) 发表：2018-07-05 20:33:42　 96楼
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在 鹏哥 的大作中提到：
无节操蹭热点。。。
保留组屋的成本更高了
是不是这个道理？
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作者：mingtian1990 (等级：2 - 初出茅庐，发帖：506) 发表：2018-07-05 20:37:42　 97楼
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从此两套房将成为传奇
写在政府调控升级之后
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作者：呼呼怪 (等级：5 - 略有小成，发帖：1647) 发表：2018-07-05 20:41:27　 98楼
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在 mingtian1990 的大作中提到：
从此两套房将成为传奇写在政府调控升级之后
妥妥的
从此社会分裂成两套房或更多阶层和一套房或无房阶层。哈哈哈
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作者：一念成悦 (等级：2 - 初出茅庐，发帖：728) 发表：2018-07-05 22:08:36　 99楼
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在 mingtian1990 的大作中提到：
从此两套房将成为传奇写在政府调控升级之后
如果房价降低幅度大于ABSD额外的5%
在其他条件类似的情况下，拥多房的成本岂不是比现在还低。哈哈理想状态
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作者：Katie (等级：3 - 略知一二，发帖：1279) 发表：2018-07-05 23:37:36　 100楼
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支持楼主，我也有同样的想法！只可惜还是EP
请问楼主可否私信下微信？加个好友，拜读拜读楼主以后的朋友圈和经验分享？
在下做规划的，也研究新加坡房市，愿偶尔交流
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