楼主 148w 贷 80%，每月4000.那就是 30 年的贷款。
30年贷款不等于还30年啊
说不定lz3,5年就清了呢。反正房子也不可能一直住的，住个几年一般人都想动了
[本文发送自华新手机Wap版]
在2016年中卖组屋买两套公寓的心路历程
好奇lz的资金在其他哪个领域的投资呢
现金
没有其他投资了。待机而动吧。
一种可能是，房价崩盘，银行来个margin call, 得准备钱填上。
二是也真的可能失业，现金多留着。
三也可能真来个金融危机，股市暴跌，可以去抄底啊。
一种可能是，房价崩盘，银行来个margin call, 得准备钱填上。
二是也真的可能失业，现金多留着。
三也可能真来个金融危机，股市暴跌，可以去抄底啊。
[本文发送自华新iOS App]
介绍一下几个技巧其实感觉现在大部分人都知道。
1. Pledging 推高贷款额度。这里有两个方式，一是pledging, 4年定存。比如说按TDSR计算，每个月的月供差60，这个月供除以60%得100，100乘48个月，就是4800。
二是show fund, 按pledging计算的数目除以30%，得出show fund需要的数额。
通常会选择show fund, 因为只需要在贷款批准，和贷款发放的时候给银行show一下，事后就可以拿出来用。
每个银行的计算大同小异。只有某行，可以外币show fund, 一次就可以了。
2. Bridging loan。由于卖组屋的钱还没有到账，可以从银行拿这个过桥贷款。等卖组屋款到账还给银行。时间点是，一定要组屋otp 1st appointment之后拿到hdb的letter.
3. 减少过桥贷款的时间，这个可以推后公寓的completion时间。一是可以让发展商reissue option, 二是可以延迟completion申请发展商免除利息。这样可以缩短过桥贷款时间，降低利息成本。
4. 其实如果相差额度不高，还可以选择在所有程序做完之后拿personal loan, 这个在refinance之前不受TDSR限制，这个用银行的term叫做unsecured credit.
show fund好像不是那么算的
比如我要多贷款1m，banker算给我要show大于1m的钱，具体多少我忘记了，也没有问怎么算，我当时还说了里面逻辑奇怪，一个可以拿出远大于足够现金的人，为啥要over leverage
我没有具体算过定存换贷款和show fund需要的现金到底差多少，但是感觉应该差很多才对，否则大家都选show fund了，不是就应该一个很难达到，所以才选简单的一项吗？
我没有具体算过定存换贷款和show fund需要的现金到底差多少，但是感觉应该差很多才对，否则大家都选show fund了，不是就应该一个很难达到，所以才选简单的一项吗？
[本文发送自华新iOS App]
一个我晚一年才看到的机会
把这个机会介绍给了同学。
一套差不到一年就要满MOP的EC. 这种通常是申请了special approval for sell的。神奇的是
1. 居然买过来不需要重新计算MOP, 只需要完成剩下的半年就好了。当然SSD还是要算的。
2. 由于没满MOP，所以当EC算，所以先买这个EC，后卖组屋，不需要算ABSD.
3. 由于算EC, 专门拿到MAS的澄清，可以拿80%贷款，不受现有组屋贷款限制。
4. 由于算EC, 买家可以照常拿housing grant。
5. 由于半年后私有化，所以就可以当公寓对待，可以做decoupling, 所以公民拿1%，绿卡拿99%，花一点点钱就可以完成decoupling, 然后公民可以用卖组屋的钱再买一套，避免ABSD.
这套82万多买的3房。仅仅用了半年，还差几个月MOP，现在同样面积的都挂着的110万出售，最近查的实际成交价确实达到了95到100万之间。目测半私有化后会继续上涨。
一套差不到一年就要满MOP的EC. 这种通常是申请了special approval for sell的。神奇的是
1. 居然买过来不需要重新计算MOP, 只需要完成剩下的半年就好了。当然SSD还是要算的。
2. 由于没满MOP，所以当EC算，所以先买这个EC，后卖组屋，不需要算ABSD.
3. 由于算EC, 专门拿到MAS的澄清，可以拿80%贷款，不受现有组屋贷款限制。
4. 由于算EC, 买家可以照常拿housing grant。
5. 由于半年后私有化，所以就可以当公寓对待，可以做decoupling, 所以公民拿1%，绿卡拿99%，花一点点钱就可以完成decoupling, 然后公民可以用卖组屋的钱再买一套，避免ABSD.
这套82万多买的3房。仅仅用了半年，还差几个月MOP，现在同样面积的都挂着的110万出售，最近查的实际成交价确实达到了95到100万之间。目测半私有化后会继续上涨。
[本文发送自华新iOS App]
show fund好像不是那么算的比如我要多贷款1m，banker算给我要show大于1m的钱，具体多少我忘记了，也没有问怎么算，我当时还说了里面逻辑奇怪，一个可以拿出远大于足够现金的人，为啥要over leverage
我没有具体算过定存换贷款和show fund需要的现金到底差多少，但是感觉应该差很多才对，否则大家都选show fund了，不是就应该一个很难达到，所以才选简单的一项吗？
show fund确实要大于贷款额度
比如我举的例子里，如果贷款额度查14000，算出来月供62，62/0.6得出103。103×48月得出4960。4960除以0.3得出16533。这个数确实要比贷款额度大的。
[本文发送自华新iOS App]
show fund好像不是那么算的比如我要多贷款1m，banker算给我要show大于1m的钱，具体多少我忘记了，也没有问怎么算，我当时还说了里面逻辑奇怪，一个可以拿出远大于足够现金的人，为啥要over leverage
我没有具体算过定存换贷款和show fund需要的现金到底差多少，但是感觉应该差很多才对，否则大家都选show fund了，不是就应该一个很难达到，所以才选简单的一项吗？
逻辑就是争取多贷款自己的钱干别的去
有钱也不还贷款
[本文发送自华新iOS App]
卖组屋只用了一天先不说政策跟我的预测相反。按我当时的想法，认为房价应该稳步上升，不会暴涨。所以在投资的角度，我重于租金汇报，而轻于升值预期。在经济不明朗的形式下，也会比较注重现金流，避免hold不住的情况。所以给自己定下了选房的标准
1. 接近TOP, 以便尽快取得租金汇报，有比较健康的现金流。
2. 要靠近地铁，便于出租，一定要有健康的出租市场。
3. 自住的这套要双钥匙，并靠近现在孩子的学校。
有了明确的目标，锁定目标超快，少过一个礼拜就选定了一大一小两个房源，以上条件都符合。
接下来就是卖组屋，要确保组屋的otp先出，才能避免出ABSD. 卖一买二的风险在于时间控制，不小心的话可能会踏空，还得租房住。所以一早抱定牺牲价格，尽快出手。反正组屋市场正在下跌，越早卖越能卖出好价钱。
当天早上放出广告，下午就拿到两个offer, 晚上就出了OTP。不可思议的，我卖房只用了一天，价格基本上是市价，还拿了三个月的extention.
出了otp, 百般确认买家真的很有诚意，于是大胆的冲去买四房双钥匙。赶在了TOP的前一天，拿到了最后的star buy。隔天就涨了7万。可以说卖组屋的当机立断，给我省了7万。也省了10万ABSD. 并且双钥匙的studio租金1500，并不比组屋的2000租金少太多。
紧接� (more...)
还是有准备，出租有很多别的开销
3.8 毛回报率还好，但是每个月管理费250,税大概300，包括所得税，还有中介费平坦大概100，租客空档损失平坦150－200，额外损坏之类。流水上不错是实际来自公积金套现，但损失2.5八仙的利息。同时贷款利息可能上涨。。。leverage是双刃剑
赚钱还得靠升值
赚钱还得靠升值
show fund确实要大于贷款额度比如我举的例子里，如果贷款额度查14000，算出来月供62，62/0.6得出103。103×48月得出4960。4960除以0.3得出16533。这个数确实要比贷款额度大的。
哦，谢谢
明白了
[本文发送自华新iOS App]
还是有准备，出租有很多别的开销3.8 毛回报率还好，但是每个月管理费250,税大概300，包括所得税，还有中介费平坦大概100，租客空档损失平坦150－200，额外损坏之类。流水上不错是实际来自公积金套现，但损失2.5八仙的利息。同时贷款利息可能上涨。。。leverage是双刃剑
赚钱还得靠升值
一针见血
16年的见解毕竟还是有不足啊，单看租金回报率的话，其实一旦利息上涨，连杠杆效应都会不见了。不过，一是认为再次买到了谷底，二是觉得长期持有，房价上涨会跑赢2.5%，加上杠杆的上涨可能就不止了。在高利息的时候，租金回报杠杆效应会不见了，但是升值的杠杆会一直在。
现在入手已经两年了，刚刚reprice拿了两年fix rate. 所以这四年的杠杆先锁定了，之后满四年后没有SSD了看情况再决定要不要再出手吧。
看最近的成交记录，一房的大概80万，四房双钥匙170万上下，目前看应该是不会亏了。再过两年看会不会被打脸吧。
现在入手已经两年了，刚刚reprice拿了两年fix rate. 所以这四年的杠杆先锁定了，之后满四年后没有SSD了看情况再决定要不要再出手吧。
看最近的成交记录，一房的大概80万，四房双钥匙170万上下，目前看应该是不会亏了。再过两年看会不会被打脸吧。
[本文发送自华新iOS App]
我觉得是心态。很多人辛苦几十年，目标只是想为下一辈攒下一份家业。
华人的传统，生了孩子给了房产还要帮带孙辈，如此循环。
我看得开，早早得跳出了这个怪圈。
楼主的心态很好啊
每一步都走的很稳妥，买公寓并不是超出自己能力的事，完全没有因为孩子硬撑。
[本文发送自华新iOS App]
楼主的心态很好啊每一步都走的很稳妥，买公寓并不是超出自己能力的事，完全没有因为孩子硬撑。
了解自己的能力上线
做不了trader, 和华新贫困线还差一大截，也买不起芝麻山。
继续追赶吧，追不上也没关系，毕竟物质不是生活的全部。
继续追赶吧，追不上也没关系，毕竟物质不是生活的全部。
[本文发送自华新iOS App]
这么投资我觉得挺对的
并没有说超过能力 两套也不算是非常贵的房子 过几年再回来看就知道自己的决定正确不正确 至于说买房子会影响生活质量我觉得是个很荒谬的theory 类似吃不到葡萄就说葡萄酸的心态一样 如果两套就影响生活质量那那些卖几十套的岂不是得每天喝西北风 可是正相反 很多人的资产通过房子一步一步累积起来 当然也有错误时机入场而导致投资失败的 但是投资都有风险 而房产是风险算小的 而且一套本来就得自己住 多一套而已 我觉得地点只要选对 lz未来肯定会为自己的决定开心的
[本文发送自华新iOS App]
这么投资我觉得挺对的并没有说超过能力 两套也不算是非常贵的房子 过几年再回来看就知道自己的决定正确不正确 至于说买房子会影响生活质量我觉得是个很荒谬的theory 类似吃不到葡萄就说葡萄酸的心态一样 如果两套就影响生活质量那那些卖几十套的岂不是得每天喝西北风 可是正相反 很多人的资产通过房子一步一步累积起来 当然也有错误时机入场而导致投资失败的 但是投资都有风险 而房产是风险算小的 而且一套本来就得自己住 多一套而已 我觉得地点只要选对 lz未来肯定会为自己的决定开心的
中肯
量力而行， 计算好自己的现金流以及持有能力，把最坏的情况考虑进去， 比如一个人失业、利率上升到3等， 来计算家庭的风险。
房产相对于大多数投资产品而言， 算是相对风险较小而收益比较稳定的投资， 是大多数家庭理财投资的选择。
至于买了两套房是不是就一定影响生活质量， 这个对不同的人有不同的答案。 每个人的心态、消费理念、经济条件都不一样， 不能拿自己的尺去衡量别人的生活。
房产相对于大多数投资产品而言， 算是相对风险较小而收益比较稳定的投资， 是大多数家庭理财投资的选择。
至于买了两套房是不是就一定影响生活质量， 这个对不同的人有不同的答案。 每个人的心态、消费理念、经济条件都不一样， 不能拿自己的尺去衡量别人的生活。
[本文发送自华新iOS App]
一个我晚一年才看到的机会把这个机会介绍给了同学。
一套差不到一年就要满MOP的EC. 这种通常是申请了special approval for sell的。神奇的是
1. 居然买过来不需要重新计算MOP, 只需要完成剩下的半年就好了。当然SSD还是要算的。
2. 由于没满MOP，所以当EC算，所以先买这个EC，后卖组屋，不需要算ABSD.
3. 由于算EC, 专门拿到MAS的澄清，可以拿80%贷款，不受现有组屋贷款限制。
4. 由于算EC, 买家可以照常拿housing grant。
5. 由于半年后私有化，所以就可以当公寓对待，可以做decoupling, 所以公民拿1%，绿卡拿99%，花一点点钱就可以完成decoupling, 然后公民可以用卖组屋的钱再买一套，避免ABSD.
这套82万多买的3房。仅仅用了半年，还差几个月MOP，现在同样面积的都挂着的110万出售，最近查的实际成交价确实达到了95到100万之间。目测半私有化后会继续上涨。
这个EC操作第一次听说，涨知识了。
双钥匙四房出租的那一套房产税按照4%还是10%？应该是4%，毕竟只有一个地址。这样看lz的操作从投资角度考虑应该是尽可能利益最大化了。
两套的物业也低的惊人，应该都是大盘。这么看那个一房的租金在现在租金市场这么低迷情况下真是难能可贵！应该是兼职身份的功劳。
两套的物业也低的惊人，应该都是大盘。这么看那个一房的租金在现在租金市场这么低迷情况下真是难能可贵！应该是兼职身份的功劳。
[本文发送自华新iOS App]
一个我晚一年才看到的机会把这个机会介绍给了同学。
一套差不到一年就要满MOP的EC. 这种通常是申请了special approval for sell的。神奇的是
1. 居然买过来不需要重新计算MOP, 只需要完成剩下的半年就好了。当然SSD还是要算的。
2. 由于没满MOP，所以当EC算，所以先买这个EC，后卖组屋，不需要算ABSD.
3. 由于算EC, 专门拿到MAS的澄清，可以拿80%贷款，不受现有组屋贷款限制。
4. 由于算EC, 买家可以照常拿housing grant。
5. 由于半年后私有化，所以就可以当公寓对待，可以做decoupling, 所以公民拿1%，绿卡拿99%，花一点点钱就可以完成decoupling, 然后公民可以用卖组屋的钱再买一套，避免ABSD.
这套82万多买的3房。仅仅用了半年，还差几个月MOP，现在同样面积的都挂着的110万出售，最近查的实际成交价确实达到了95到100万之间。目测半私有化后会继续上涨。
可以仔细讲下这个操作吗？
5. 由于半年后私有化，所以就可以当公寓对待，可以做decoupling, 所以公民拿1%，绿卡拿99%，花一点点钱就可以完成decoupling, 然后公民可以用卖组屋的钱再买一套，避免ABSD.
现在EC两个人名字，一个公民一个PR，你的意思是说5年mop后，可以做decoupling 然后买第二套没有ABSD? 具体花费多少？还有你说的“公民拿1%，绿卡拿99%，”什么意思？
多谢！
现在EC两个人名字，一个公民一个PR，你的意思是说5年mop后，可以做decoupling 然后买第二套没有ABSD? 具体花费多少？还有你说的“公民拿1%，绿卡拿99%，”什么意思？
多谢！
[本文发送自华新手机Wap版]
可以仔细讲下这个操作吗？5. 由于半年后私有化，所以就可以当公寓对待，可以做decoupling, 所以公民拿1%，绿卡拿99%，花一点点钱就可以完成decoupling, 然后公民可以用卖组屋的钱再买一套，避免ABSD.
现在EC两个人名字，一个公民一个PR，你的意思是说5年mop后，可以做decoupling 然后买第二套没有ABSD? 具体花费多少？还有你说的“公民拿1%，绿卡拿99%，”什么意思？
多谢！
买房的时候
可以选择joiny tenancy or tenancy in common. 选后者的时候，可以选择公民占房产所有权1%，绿卡99%。为了方便举例，我们假设房价100万。那么满五年MOP之后，1%就是1万部分卖给绿卡。我举例的情况是一年之内就做decoupling, 所以交一万的SSD12%, 就是1200。绿卡出3%+5%ABSD, 就是800，加上双方律师费，一共几千块的事。这样公民名下就没有房产了，再去买一套公寓，按第一套算，所以可以避免交ABSD.
你的情况，如果没猜错的话，应该是各50%，假如房价100万，也过了ssd期限，这样的话绿卡出50%×100万x8% 得4万，加律师费。
例如公民再去买的那套也是100万，7%ABSD是7万，那么decoupling就值得。另外，假如第一套贷款没还完，第二套就不只是ABSD的问题，还要考虑贷款只能贷50%，所以现金压力巨大。这么算也是decoupling划算。
这么做有个前提，绿卡接过这套房子的时候，自己一个人的工资按TDSR计算需要可以承担的起全部贷款。
你的情况，如果没猜错的话，应该是各50%，假如房价100万，也过了ssd期限，这样的话绿卡出50%×100万x8% 得4万，加律师费。
例如公民再去买的那套也是100万，7%ABSD是7万，那么decoupling就值得。另外，假如第一套贷款没还完，第二套就不只是ABSD的问题，还要考虑贷款只能贷50%，所以现金压力巨大。这么算也是decoupling划算。
这么做有个前提，绿卡接过这套房子的时候，自己一个人的工资按TDSR计算需要可以承担的起全部贷款。
[本文发送自华新iOS App]
买房的时候可以选择joiny tenancy or tenancy in common. 选后者的时候，可以选择公民占房产所有权1%，绿卡99%。为了方便举例，我们假设房价100万。那么满五年MOP之后，1%就是1万部分卖给绿卡。我举例的情况是一年之内就做decoupling, 所以交一万的SSD12%, 就是1200。绿卡出3%+5%ABSD, 就是800，加上双方律师费，一共几千块的事。这样公民名下就没有房产了，再去买一套公寓，按第一套算，所以可以避免交ABSD.
你的情况，如果没猜错的话，应该是各50%，假如房价100万，也过了ssd期限，这样的话绿卡出50%×100万x8% 得4万，加律师费。
例如公民再去买的那套也是100万，7%ABSD是7万，那么decoupling就值得。另外，假如第一套贷款没还完，第二套就不只是ABSD的问题，还要考虑贷款只能贷50%，所以现金压力巨大。这么算也是decoupling划算。
这么做有个前提，绿卡接过这套房子的时候，自己一个人的工资按TDSR计算需要可以承担的起全部贷款。
多谢！以后应该用的上
[本文发送自华新手机Wap版]
MARK
看完LZ的历程，我在猜测LZ的工作应该相对轻松：
因为要搞明白中间的各种情况，手续，寻找信息，正确交易都需要不少的时间。
不过LZ已经是winner了。
因为要搞明白中间的各种情况，手续，寻找信息，正确交易都需要不少的时间。
不过LZ已经是winner了。
MARK看完LZ的历程，我在猜测LZ的工作应该相对轻松：
因为要搞明白中间的各种情况，手续，寻找信息，正确交易都需要不少的时间。
不过LZ已经是winner了。
并不轻松
买房的时候还没跳槽，一个月一多半时间都要加班到九点十点。
现在的工作确实比较轻松。
现在的工作确实比较轻松。
[本文发送自华新iOS App]
人跟人真是完全学不来。我就完全无法做到再花几十年供两套房以租养房还要把自己家里出租。
之前看楼主刚毕业3K多薪水2年可以存几万，也是自叹不如。
有些人最大的本事就是酸别人
而不是学习别人的优点
华新中文网致力于为新加坡留学生、工作人士及华人同胞提供交流空间和服务平台
关于我们┊ 广告服务┊ 联系方式┊ 华新博客┊ 经典怀旧┊ 投递作品
Huasing Association 1999 - 2013
