谢谢楼主的分析我觉得挺有道理的，我自己就于能买EC但是选择了HDB的夹心层，当时想的比较简单，买一套HDB花很少钱，五年后还清贷款再攒出第二套的首付难度不大，（其他考量方面比如地点差异，舒适度之差就不在此讨论了） 但是如果先上EC，五年后无论如何换不清贷款再攒出第二套首付。（政策跟第一套买HDB一样吧？） 但是我想提出一个问题：是不是先买新EC（我们算最少等个一年半就能TOP吧）期间租房按四万块算，等新EC住满五年MOP后卖掉，增值按15%算，80万的EC增值12万，扣除租房成本4万，剩8万盈余。上两套公寓，一大一小，大的自住，小的出租，小的按杜老板的70万算，双公民家庭首付16万，但之前如果买的HDB按你说的40万，首付9万，可能只差了16-9=7万，小公寓的租金和40万HDB的租金差多少呢？估算小公寓租金3000？HDB租金2200？公寓租户群好点，HDB租户群差点。 我的结论是感觉没太大差别，哪里说错了请指教。

谢谢楼主的分析我觉得挺有道理的，我自己就于能买EC但是选择了HDB的夹心层，当时想的比较简单，买一套HDB花很少钱，五年后还清贷款再攒出第二套的首付难度不大，（其他考量方面比如地点差异，舒适度之差就不在此讨论了） 但是如果先上EC，五年后无论如何换不清贷款再攒出第二套首付。（政策跟第一套买HDB一样吧？） 但是我想提出一个问题：是不是先买新EC（我们算最少等个一年半就能TOP吧）期间租房按四万块算，等新EC住满五年MOP后卖掉，增值按15%算，80万的EC增值12万，扣除租房成本4万，剩8万盈余。上两套公寓，一大一小，大的自住，小的出租，小的按杜老板的70万算，双公民家庭首付16万，但之前如果买的HDB按你说的40万，首付9万，可能只差了16-9=7万，小公寓的租金和40万HDB的租金差多少呢？估算小公寓租金3000？HDB租金2200？公寓租户群好点，HDB租户群差点。 我的结论是感觉没太大差别，哪里说错了请指教。

谢谢楼主的分析我觉得挺有道理的，我自己就于能买EC但是选择了HDB的夹心层，当时想的比较简单，买一套HDB花很少钱，五年后还清贷款再攒出第二套的首付难度不大，（其他考量方面比如地点差异，舒适度之差就不在此讨论了） 但是如果先上EC，五年后无论如何换不清贷款再攒出第二套首付。（政策跟第一套买HDB一样吧？） 但是我想提出一个问题：是不是先买新EC（我们算最少等个一年半就能TOP吧）期间租房按四万块算，等新EC住满五年MOP后卖掉，增值按15%算，80万的EC增值12万，扣除租房成本4万，剩8万盈余。上两套公寓，一大一小，大的自住，小的出租，小的按杜老板的70万算，双公民家庭首付16万，但之前如果买的HDB按你说的40万，首付9万，可能只差了16-9=7万，小公寓的租金和40万HDB的租金差多少呢？估算小公寓租金3000？HDB租金2200？公寓租户群好点，HDB租户群差点。 我的结论是感觉没太大差别，哪里说错了请指教。

那请您赐教一下普通人一套组屋一套公寓，假设哪些条件可以达到正现金流？ 杠杆思维就是多买房，多贷款，以租养贷，high leverage/high gearing。

谢谢楼主的分析我觉得挺有道理的，我自己就于能买EC但是选择了HDB的夹心层，当时想的比较简单，买一套HDB花很少钱，五年后还清贷款再攒出第二套的首付难度不大，（其他考量方面比如地点差异，舒适度之差就不在此讨论了） 但是如果先上EC，五年后无论如何换不清贷款再攒出第二套首付。（政策跟第一套买HDB一样吧？） 但是我想提出一个问题：是不是先买新EC（我们算最少等个一年半就能TOP吧）期间租房按四万块算，等新EC住满五年MOP后卖掉，增值按15%算，80万的EC增值12万，扣除租房成本4万，剩8万盈余。上两套公寓，一大一小，大的自住，小的出租，小的按杜老板的70万算，双公民家庭首付16万，但之前如果买的HDB按你说的40万，首付9万，可能只差了16-9=7万，小公寓的租金和40万HDB的租金差多少呢？估算小公寓租金3000？HDB租金2200？公寓租户群好点，HDB租户群差点。 我的结论是感觉没太大差别，哪里说错了请指教。

谢谢楼主的分析我觉得挺有道理的，我自己就于能买EC但是选择了HDB的夹心层，当时想的比较简单，买一套HDB花很少钱，五年后还清贷款再攒出第二套的首付难度不大，（其他考量方面比如地点差异，舒适度之差就不在此讨论了） 但是如果先上EC，五年后无论如何换不清贷款再攒出第二套首付。（政策跟第一套买HDB一样吧？） 但是我想提出一个问题：是不是先买新EC（我们算最少等个一年半就能TOP吧）期间租房按四万块算，等新EC住满五年MOP后卖掉，增值按15%算，80万的EC增值12万，扣除租房成本4万，剩8万盈余。上两套公寓，一大一小，大的自住，小的出租，小的按杜老板的70万算，双公民家庭首付16万，但之前如果买的HDB按你说的40万，首付9万，可能只差了16-9=7万，小公寓的租金和40万HDB的租金差多少呢？估算小公寓租金3000？HDB租金2200？公寓租户群好点，HDB租户群差点。 我的结论是感觉没太大差别，哪里说错了请指教。

谢谢楼主的分析我觉得挺有道理的，我自己就于能买EC但是选择了HDB的夹心层，当时想的比较简单，买一套HDB花很少钱，五年后还清贷款再攒出第二套的首付难度不大，（其他考量方面比如地点差异，舒适度之差就不在此讨论了） 但是如果先上EC，五年后无论如何换不清贷款再攒出第二套首付。（政策跟第一套买HDB一样吧？） 但是我想提出一个问题：是不是先买新EC（我们算最少等个一年半就能TOP吧）期间租房按四万块算，等新EC住满五年MOP后卖掉，增值按15%算，80万的EC增值12万，扣除租房成本4万，剩8万盈余。上两套公寓，一大一小，大的自住，小的出租，小的按杜老板的70万算，双公民家庭首付16万，但之前如果买的HDB按你说的40万，首付9万，可能只差了16-9=7万，小公寓的租金和40万HDB的租金差多少呢？估算小公寓租金3000？HDB租金2200？公寓租户群好点，HDB租户群差点。 我的结论是感觉没太大差别，哪里说错了请指教。

我HDB还完了，都只是想第二套，做梦而已。MOP还有啊。趁MOP 5存钱买第二套。 楼主的想法一点也不实际，也不可行。 家有两娃的小家庭，伤不起

我mop还有3年呢要是想二套，按这思路，过个一两年，hdb转给我，让老公一人去买公寓。。呵呵哒，肚子里有个老大，还想过两年老二的也伤不起。。

谢谢楼主的分析我觉得挺有道理的，我自己就于能买EC但是选择了HDB的夹心层，当时想的比较简单，买一套HDB花很少钱，五年后还清贷款再攒出第二套的首付难度不大，（其他考量方面比如地点差异，舒适度之差就不在此讨论了） 但是如果先上EC，五年后无论如何换不清贷款再攒出第二套首付。（政策跟第一套买HDB一样吧？） 但是我想提出一个问题：是不是先买新EC（我们算最少等个一年半就能TOP吧）期间租房按四万块算，等新EC住满五年MOP后卖掉，增值按15%算，80万的EC增值12万，扣除租房成本4万，剩8万盈余。上两套公寓，一大一小，大的自住，小的出租，小的按杜老板的70万算，双公民家庭首付16万，但之前如果买的HDB按你说的40万，首付9万，可能只差了16-9=7万，小公寓的租金和40万HDB的租金差多少呢？估算小公寓租金3000？HDB租金2200？公寓租户群好点，HDB租户群差点。 我的结论是感觉没太大差别，哪里说错了请指教。

谢谢楼主的分析我觉得挺有道理的，我自己就于能买EC但是选择了HDB的夹心层，当时想的比较简单，买一套HDB花很少钱，五年后还清贷款再攒出第二套的首付难度不大，（其他考量方面比如地点差异，舒适度之差就不在此讨论了） 但是如果先上EC，五年后无论如何换不清贷款再攒出第二套首付。（政策跟第一套买HDB一样吧？） 但是我想提出一个问题：是不是先买新EC（我们算最少等个一年半就能TOP吧）期间租房按四万块算，等新EC住满五年MOP后卖掉，增值按15%算，80万的EC增值12万，扣除租房成本4万，剩8万盈余。上两套公寓，一大一小，大的自住，小的出租，小的按杜老板的70万算，双公民家庭首付16万，但之前如果买的HDB按你说的40万，首付9万，可能只差了16-9=7万，小公寓的租金和40万HDB的租金差多少呢？估算小公寓租金3000？HDB租金2200？公寓租户群好点，HDB租户群差点。 我的结论是感觉没太大差别，哪里说错了请指教。

可以参考的一个做法如果你已经有一套HDB, 再买下一套时, 不要contra, 不要先卖, 如果是第一次买方, 一部分CPF可以先移出到投资户头, 办完买房手续在返回 买了下一套以后, 卖出第一套的CPF会回到OA,这时CPF就开始为你打工了,最近几年都如此啊 有2万, 就赚2万的息, 有10万就赚10万的部分, 如果和贷款一样多, 就全部是利息帮你付贷款了 另外参见上-楼. 可惜的是所有的房地产投资说明会,都只是鼓动大家买房, 没有讲到如何利用CPF和贷款产生正现金 你可以继续不信, 不过可以自己算一下, 不复杂,用excel就可以了, 10万cpf还10万贷款,30年, 看净赚利息有多少(即使按存2.5%, 和贷2.6%算,都会赚)

谢谢楼主的分析我觉得挺有道理的，我自己就于能买EC但是选择了HDB的夹心层，当时想的比较简单，买一套HDB花很少钱，五年后还清贷款再攒出第二套的首付难度不大，（其他考量方面比如地点差异，舒适度之差就不在此讨论了） 但是如果先上EC，五年后无论如何换不清贷款再攒出第二套首付。（政策跟第一套买HDB一样吧？） 但是我想提出一个问题：是不是先买新EC（我们算最少等个一年半就能TOP吧）期间租房按四万块算，等新EC住满五年MOP后卖掉，增值按15%算，80万的EC增值12万，扣除租房成本4万，剩8万盈余。上两套公寓，一大一小，大的自住，小的出租，小的按杜老板的70万算，双公民家庭首付16万，但之前如果买的HDB按你说的40万，首付9万，可能只差了16-9=7万，小公寓的租金和40万HDB的租金差多少呢？估算小公寓租金3000？HDB租金2200？公寓租户群好点，HDB租户群差点。 我的结论是感觉没太大差别，哪里说错了请指教。

谢谢楼主的分析我觉得挺有道理的，我自己就于能买EC但是选择了HDB的夹心层，当时想的比较简单，买一套HDB花很少钱，五年后还清贷款再攒出第二套的首付难度不大，（其他考量方面比如地点差异，舒适度之差就不在此讨论了） 但是如果先上EC，五年后无论如何换不清贷款再攒出第二套首付。（政策跟第一套买HDB一样吧？） 但是我想提出一个问题：是不是先买新EC（我们算最少等个一年半就能TOP吧）期间租房按四万块算，等新EC住满五年MOP后卖掉，增值按15%算，80万的EC增值12万，扣除租房成本4万，剩8万盈余。上两套公寓，一大一小，大的自住，小的出租，小的按杜老板的70万算，双公民家庭首付16万，但之前如果买的HDB按你说的40万，首付9万，可能只差了16-9=7万，小公寓的租金和40万HDB的租金差多少呢？估算小公寓租金3000？HDB租金2200？公寓租户群好点，HDB租户群差点。 我的结论是感觉没太大差别，哪里说错了请指教。

谢谢楼主的分析我觉得挺有道理的，我自己就于能买EC但是选择了HDB的夹心层，当时想的比较简单，买一套HDB花很少钱，五年后还清贷款再攒出第二套的首付难度不大，（其他考量方面比如地点差异，舒适度之差就不在此讨论了） 但是如果先上EC，五年后无论如何换不清贷款再攒出第二套首付。（政策跟第一套买HDB一样吧？） 但是我想提出一个问题：是不是先买新EC（我们算最少等个一年半就能TOP吧）期间租房按四万块算，等新EC住满五年MOP后卖掉，增值按15%算，80万的EC增值12万，扣除租房成本4万，剩8万盈余。上两套公寓，一大一小，大的自住，小的出租，小的按杜老板的70万算，双公民家庭首付16万，但之前如果买的HDB按你说的40万，首付9万，可能只差了16-9=7万，小公寓的租金和40万HDB的租金差多少呢？估算小公寓租金3000？HDB租金2200？公寓租户群好点，HDB租户群差点。 我的结论是感觉没太大差别，哪里说错了请指教。

可以参考的一个做法如果你已经有一套HDB, 再买下一套时, 不要contra, 不要先卖, 如果是第一次买方, 一部分CPF可以先移出到投资户头, 办完买房手续在返回 买了下一套以后, 卖出第一套的CPF会回到OA,这时CPF就开始为你打工了,最近几年都如此啊 有2万, 就赚2万的息, 有10万就赚10万的部分, 如果和贷款一样多, 就全部是利息帮你付贷款了 另外参见上-楼. 可惜的是所有的房地产投资说明会,都只是鼓动大家买房, 没有讲到如何利用CPF和贷款产生正现金 你可以继续不信, 不过可以自己算一下, 不复杂,用excel就可以了, 10万cpf还10万贷款,30年, 看净赚利息有多少(即使按存2.5%, 和贷2.6%算,都会赚)

楼主您急需恶补一下Time value of money 和 compounded interest rate的概念 http://bbs.huasing.org/bbs.php?B=172_13473602

感觉你这个不是因为差0.1%的关系啊下面是每月还款的算法，假如第一年本金P扣除12个月还款再滚第一年的利息后本金没有变少，就会出现楼主说的情况了，楼主可以立式再解一下。大约是(P-12c) r2 > 12c (more...)

我都说了楼主的那个没有支持点NPV，IRR都不对，还一直坚持他那个激进投机行为。 其他风险控制和管理呢。 哎......... 相信楼主还不如明天花$5买700万的多多比较好，不中奖都比较安慰一下自己。起码我的投机行为才花$5。