华新 - 你会怎么选，现在直接上一套EC?还是目前只买4房，5年后多一套condo？

在 jiatong32 的大作中提到：

谢谢楼主的分析我觉得挺有道理的，我自己就于能买EC但是选择了HDB的夹心层，当时想的比较简单，买一套HDB花很少钱，五年后还清贷款再攒出第二套的首付难度不大，（其他考量方面比如地点差异，舒适度之差就不在此讨论了）但是如果先上EC，五年后无论如何换不清贷款再攒出第二套首付。（政策跟第一套买HDB一样吧？）但是我想提出一个问题：是不是先买新EC（我们算最少等个一年半就能TOP吧）期间租房按四万块算，等新EC住满五年MOP后卖掉，增值按15%算，80万的EC增值12万，扣除租房成本4万，剩8万盈余。上两套公寓，一大一小，大的自住，小的出租，小的按杜老板的70万算，双公民家庭首付16万，但之前如果买的HDB按你说的40万，首付9万，可能只差了16-9=7万，小公寓的租金和40万HDB的租金差多少呢？估算小公寓租金3000？HDB租金2200？公寓租户群好点，HDB租户群差点。我的结论是感觉没太大差别，哪里说错了请指教。

这样算就是2套房都贷款

在我看来就是变相鼓励做房奴了，跟银行贷款那么多，2套房都贷款，这些年都给银行白交利息了，得还到何年何月？

同时，因为还贷款的压力，小夫妻俩就不能照顾家里的娃，特别是有2个娃的家庭。

房子还可以出租对？现在市场上租户和租金，大家都知道的。一年半载没租出去，家里的小宝宝们怎么办？经济情况不好，万一裁员怎么办？拿什么来供2套房子？太激进了。

一句话，鼓励这样做的中介，在小老百姓眼里看，不是好中介，特别是经济情况下行的时候。手里有钱才是主人，手里都是贷款的都是银行的奴才。

想是容易的，实际生活上差别很大的。

缺乏实践经验。

PS 请不要深究，探讨一下而已。

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在 jiatong32 的大作中提到：

凡事都是量力而行，超过自己的能力范围就不好了

两套房子只能自住一套，另外一套当然可以出租，至于租金能有多少，这个需要考量的事情就多了，探讨起来太麻烦。
没有租不出的房子，只有不合理的租金。
至于你加的这些有两个孩子，裁员这些条件，在买房子之前就应该做风险评估，如果无法承受这种风险，就不应该买。
提出的某个方案，不可能适应所有人。
即使lz这么自信的人，也要不断自圆其说，不断给自己的假设加条件（不考虑生活质量，就说赚钱等等）

非中介也不买房，纯说说自己的理解。没有说绝对适合每个家庭的方案，都是因人而异。

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鄙人总结一下

富人向非富人讲解致富方法，非富人说你们富人不了解我们的心，我们改善生活品质的决心；

富人说你要先有富人的思维，才能变富，非富人说我压根就没想变富，我就是想过富人的生活。

富人看中于资本的升值多过生活的改善（过”富人的生活“），非富人正好相反。

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昨天在微信上小抬杠了一下

现在观点仍然不变，ec并不是不适合所有人。

纯从数字来看，没有仔细推敲lz的计算，但是结论我是同意的，实际操作上也是保留hdb另买condo的。但是房产并不是纯数字游戏，我自己过了买ec的年龄，但我不会认为别人买了ec一定就是不理智的跟风行为

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在 jiatong32 的大作中提到：

谢谢小叶指出的政策

重新想了下，按楼主的模型40.8W的HDB五年全款还清（30年贷款，利率按2.6，五年利息2W4），跟EC只付首付的17.2W相比，多用23.6W现金，加上利息算26W。

86万的EC贷款30年的本息共99.1W，五年后还了贷款16.5W(=2754*12*5)，假如将买HDB多用的CASH 26W也用于还贷款，以减少后续利息，则剩56.6W贷款，再拉长30年，月还款2265.

就是说五年后HDB没贷款了，只有一个公寓的贷款，而买EC再买公寓后，除了要支付的公寓的贷款，这个EC还有2000多的贷款呢，就算EC的租金比HDB高800-1000块，看起来还是HDB+公寓的现金流好一些呢。

要是有不对的地方请指教。

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在西东南北风的大作中提到：

我怎么觉得我是最适合谈的人呢？没有利益冲突的第三方，既不买卖祖屋，也不买卖EC，纯粹财务安排和规划。这是什么精神？这是GCZY精神吧。。。。。。悄悄告诉您，其实我的几套房子都是这么来的，多的时候有好几套，现在只有两套（我的底线），但没有任何债务，没有任何债务，没有任何债务。既然说炫富，那么就彻底吧。。。也许有一天，会“说出我的故事” 我的基本点就是，只有一套房自住，没有资本回报，只有第二套以上的房子，如果产生净现金，就是会下蛋的金鸡母，计算精确（不需要复杂），时机对了，就很容易有第3套，第四套。。。。。 please get the point, focus on the point. 情绪化是投资，也是人生只大忌之一

楼主有两套房子还要思考要不要买EC

我只能说楼主想太多了，有房子是不能买新EC的

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我蛮喜欢楼主的思维的

就是不理解有些人抓住一些细节不放。楼主是高屋建瓴的讲了一个思路而且很有道理的。。

不过你讲的都是针对还没有买房的人说的。房子还没买就想买两套？还是一步一步踏实走吧

楼主应该多讲一下给现在有房的人（毕竟占多数），什么时候该出手买第二套。

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在 jiatong32 的大作中提到：

一个月1.2K贷款,为什么要5年就还完?

只要4000月薪的人就可以负担了(也就是说一个owner), 如果租出去,租金两千, 净现金800.
为什么要5年还完? 为了数字支持?

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在 solo_estoy 的大作中提到：

现金流算错了，那个500k也算错了。楼主逻辑不严谨，思虑不周全，信息不完备（参考杜老板样板）楼主的EC现金流一上来就是$2k+，但没说清是二手还是新房二手的话没有5年MOP 新房前三年的现金流很低，低过你的resale HDB

目测撕逼大战一触即发

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在功夫熊猫的大作中提到：

目测撕逼大战一触即发

错了就错了,咱们不撕

等他私下算算,想想就懂了
HDB新旧都有MOP, EC progressive payment, 连时间都没算进去,否则不是5年是8-9年了,MOP从TOP算起,(和private condo 的SSD不同) 不是从OTP算起
不解释,自己学习了解....

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在 Broadway 的大作中提到：

鄙人总结一下富人向非富人讲解致富方法，非富人说你们富人不了解我们的心，我们改善生活品质的决心；富人说你要先有富人的思维，才能变富，非富人说我压根就没想变富，我就是想过富人的生活。富人看中于资本的升值多过生活的改善（过”富人的生活“），非富人正好相反。

爬了楼跟你一样的感觉

walao leh，存款过50万，手上屋子贷款清光的话，分分钟跟老公各一套公寓搞起。。

可惜。。看看手上才十多万的存款，苦逼的hdb还在还贷，更还在mop。。呵呵哒，穷人关帖开源去。。

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在西东南北风的大作中提到：

错了就错了,咱们不撕等他私下算算,想想就懂了 HDB新旧都有MOP, EC progressive payment, 连时间都没算进去,否则不是5年是8-9年了,MOP从TOP算起,(和private condo 的SSD不同) 不是从OTP算起不解释,自己学习了解....

呵呵本座又买了HDB。。。算毛呢？

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在 jiatong32 的大作中提到：

因为买HDB再买公寓的话

公寓贷到80%，HDB如果跟银行贷款必须换完，否则公寓只能贷50%。所以都按HDB还完算的，比50%公寓首付容易的多。

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在 amyray 的大作中提到：

爬了楼跟你一样的感觉walao leh，存款过50万，手上屋子贷款清光的话，分分钟跟老公各一套公寓搞起。。可惜。。看看手上才十多万的存款，苦逼的hdb还在还贷，更还在mop。。呵呵哒，穷人关帖开源去。。

我HDB还完了，都只是想第二套，做梦而已。

MOP还有啊。趁MOP 5存钱买第二套。

楼主的想法一点也不实际，也不可行。

家有两娃的小家庭，伤不起

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在 jiatong32 的大作中提到：

没有房子的那个,可以贷80%啊

如果没有首期,什么都没有啊
薪水不够,可以用现金pledge啊
关键是思路啊,然后回根据自己的实际情况选择决定.

不看条件,没有前提,没有想法,反对,反对, 有什么意义, 又有什么用!

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在小妖霖霖的大作中提到：

见内~~~一个是双SC可以HDB转名其中一个SC，另一个SC买condo不需要交ABSD。但是SC+PR家庭无法这么做，买两个condo规避ABSD更划算，方法是：自从政府推出额外买家印花税之后，很多夫妻在购买第一套房产的时候就会格外注意这个拥有房产方式的问题。尤其是一方是公民而另外一方是外国人或者PR的情况。原理是这样的：假设丈夫H是公民，而太太W是PR外国人。如果他们想一人购买一套市值100万的房产。那么H的印花税是房价3%-5400 = 24600；W则是18%-5400 = 174600。总计199200。现在改变一下顺序： 1. H和W可以以分权拥有的方式购买第一套地产， H占1% 而 W占 99%。因为视作公民家庭第一套房产。所以，印花税是3%-5400 = 24600。 2. 交易完成以后，W买下H所拥有的1%。W需缴纳额外印花税15%，但是这是基于1%即1万块的15% = 1500。买家印花税则为1w x 1% = 100。而H需缴纳卖家印花税16% = 1600。总印花税为3200。律师费约为6000。总费用约为1万。 3. H再去买第二套市值100万的房产。印花税3%-5400 = 24600。 4. 同样拥有了两套房产，总费用59200，省了14万之多。需要注意的是，在上述方法中，如果H和W共同拥有购买第一套房产。W要购买H的部分，房产得先转化为分权拥有即H50% W50%。� (more...)

有点没看懂。

“假设丈夫H是公民，而太太W是PR外国人。如果他们想一人购买一套市值100万的房产。那么H的印花税是房价3%-5400 = 24600；W则是18%-5400 = 174600。总计199200。”
W是pr的话，税不是应该是8%－5400吗？为啥是18%？

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在 Broadway 的大作中提到：

表示不完全赞同

富人更不会愿意住五年hdb来换现金流吧

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