#我要上十大# dera老师之前不是鼓吹投资房产一定要上杠杆 如今开始双标了现在又说的好像低利率时期不宜投资房产
谁鼓吹投资就是诛心 这不是搞笑么？
政府的贷款限制政策税等都没放松
所以不会让绝大多数能贷到款的人超出自己承受能力，相反利率降低当然是压力减小， 不然你以为铁公鸡的亿男老师为什么这个时候跑来买学区房？
真是令人沉醉啊
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该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27华新币，时间：2020-09-05 22:00:01。
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回复一下
坦白说我不该浪费自己的时间跟你这种格局，逻辑能力，专业知识的低端中介浪费时间。
这里回复一下说说一般的市场规律，和网友讨论讨论。同时声明金融投资的规律和方法容易理解，但应用起来却不敢说肯定成功有效，市场，人性，政治影响都很大。这和工程类的定理定律有本质差别。
1） 房地产投资为什么要加杠杆？
任何风险相对小的投资预期回报都会比较小，房地产也是一样。大多数人都会觉得房子保值，投资风险相对小，那预期回报当然也小。否则以今天的信贷能力，加上高回报预期，金融机构要靠房地产收割全球的。过去10年，甚至20年新加坡的房地产价格也验证了这一点。大幅上涨的主要是2007,2010前后，其他大部分时间内，房地产价格涨幅不大。要是不加杠杆，仅靠房租和房价本身获利不大，别忘了房子是有折旧的，freehold也不例外，因为地皮（认为不贬值）成本占房子价值的比重并不算大，约20%-30%+左右。不加杠杆长期持有房子，收益率大概2%-4%左右。事实上，一年收益4%左右的投资不难找，但一年6%以上的长期稳定回报很难找。
顺道说一下国内的房价奇迹，那是建立在居民可支配收入连续15-20年每年复合增长10%左右的基础上的，全国40大城市居民平均可支配收入/房价再过去20左右基本没有大变化。今年新冠疫情，自然灾害，美国打压同时到来，居民可支配收入几乎0增长，所以政府很紧张，强调要控制房价，限制房企贷款。国内政府这一点上做的还算很不错，北上广深的房价高是有全国的富裕阶层扎堆撑起来的。一般人没那条件就去二线，这个思路没大问题。
2）利率下降周期不是投资房地产的好时机
利率下降一般因为需求降低，通货紧缩，政府降低借贷利率刺激消费投资。在利率下降周期早期，冲进去那是救人于水火，那些投机的人。想象一下洪水来了，你一个人扛一个沙包就顶住么？历史上，通缩的结果就是房价持续阴跌，各个国家都一样。大规模通胀时房价才会快速上涨，比如国内过去20年。现在新加坡核心通胀指数几个月YoY都是负数。
3）新加坡政府 的各种cooling measure不放开？
本地政府有一手数据，效率也很高，疫情来了头一条就是允许延缓房贷支付，他们看到了危机。旅游，服务，娱乐，航空，能源都是新加坡赖以生存却又被打击最严重的产业。那为什么还不取消cooling measure? 我理解的几个原因，1. 早期措施够硬，目前房价还没看到大幅下跌，关家里2个月有些需求也需要释放。所以不着急。 2. 现在住房空置率（5%有做）20年来低点，也即房价相对高点（这个关系到URA网站看一下就行，非常明显），下面有空间缓冲，等空置率到8%那就要动真格的了 3.避免贫富差距持续扩大，富人很大需求是保值，房产的投资属性其实很满足他们的投资需求，现在要是放开，全球的富人需求有可能推高本地房价，但政府没忘了本地打工者还是主体，单纯的扶住房价会引起本地普通大众不满。
4）买房自住该不该出手？
除去投资属性，改善自己生活，买贵了又何妨？房子不是普通商品，每一套都不一样，真要房价低的时候是很难买到好房子的。
最后鄙视一下这个熊猫，小人之心。除了今年关家里新注册这个ID，上一个华新ID应该至少10年没用了，现在我也不认识华新上任何一个ID，也没人认识我。有这个时间和精力，想想怎么为中国渡过当前的难关出一点利索能力的贡献。多买国货，没得选择也要鼓励买欧洲日本产品，这是关系到你我长着国人脸的人子孙后代的大事，再过30年或者50年，就该能看到成果了。
这里回复一下说说一般的市场规律，和网友讨论讨论。同时声明金融投资的规律和方法容易理解，但应用起来却不敢说肯定成功有效，市场，人性，政治影响都很大。这和工程类的定理定律有本质差别。
1） 房地产投资为什么要加杠杆？
任何风险相对小的投资预期回报都会比较小，房地产也是一样。大多数人都会觉得房子保值，投资风险相对小，那预期回报当然也小。否则以今天的信贷能力，加上高回报预期，金融机构要靠房地产收割全球的。过去10年，甚至20年新加坡的房地产价格也验证了这一点。大幅上涨的主要是2007,2010前后，其他大部分时间内，房地产价格涨幅不大。要是不加杠杆，仅靠房租和房价本身获利不大，别忘了房子是有折旧的，freehold也不例外，因为地皮（认为不贬值）成本占房子价值的比重并不算大，约20%-30%+左右。不加杠杆长期持有房子，收益率大概2%-4%左右。事实上，一年收益4%左右的投资不难找，但一年6%以上的长期稳定回报很难找。
顺道说一下国内的房价奇迹，那是建立在居民可支配收入连续15-20年每年复合增长10%左右的基础上的，全国40大城市居民平均可支配收入/房价再过去20左右基本没有大变化。今年新冠疫情，自然灾害，美国打压同时到来，居民可支配收入几乎0增长，所以政府很紧张，强调要控制房价，限制房企贷款。国内政府这一点上做的还算很不错，北上广深的房价高是有全国的富裕阶层扎堆撑起来的。一般人没那条件就去二线，这个思路没大问题。
2）利率下降周期不是投资房地产的好时机
利率下降一般因为需求降低，通货紧缩，政府降低借贷利率刺激消费投资。在利率下降周期早期，冲进去那是救人于水火，那些投机的人。想象一下洪水来了，你一个人扛一个沙包就顶住么？历史上，通缩的结果就是房价持续阴跌，各个国家都一样。大规模通胀时房价才会快速上涨，比如国内过去20年。现在新加坡核心通胀指数几个月YoY都是负数。
3）新加坡政府 的各种cooling measure不放开？
本地政府有一手数据，效率也很高，疫情来了头一条就是允许延缓房贷支付，他们看到了危机。旅游，服务，娱乐，航空，能源都是新加坡赖以生存却又被打击最严重的产业。那为什么还不取消cooling measure? 我理解的几个原因，1. 早期措施够硬，目前房价还没看到大幅下跌，关家里2个月有些需求也需要释放。所以不着急。 2. 现在住房空置率（5%有做）20年来低点，也即房价相对高点（这个关系到URA网站看一下就行，非常明显），下面有空间缓冲，等空置率到8%那就要动真格的了 3.避免贫富差距持续扩大，富人很大需求是保值，房产的投资属性其实很满足他们的投资需求，现在要是放开，全球的富人需求有可能推高本地房价，但政府没忘了本地打工者还是主体，单纯的扶住房价会引起本地普通大众不满。
4）买房自住该不该出手？
除去投资属性，改善自己生活，买贵了又何妨？房子不是普通商品，每一套都不一样，真要房价低的时候是很难买到好房子的。
最后鄙视一下这个熊猫，小人之心。除了今年关家里新注册这个ID，上一个华新ID应该至少10年没用了，现在我也不认识华新上任何一个ID，也没人认识我。有这个时间和精力，想想怎么为中国渡过当前的难关出一点利索能力的贡献。多买国货，没得选择也要鼓励买欧洲日本产品，这是关系到你我长着国人脸的人子孙后代的大事，再过30年或者50年，就该能看到成果了。
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