华新 - 25 年的老公寓值得买吗？

新公寓有上涨期啊一般新公寓头15年处在上涨期，过了20年基本进入滞涨期了。买二手已经输在起跑线了，再买年龄那么大的，想想未来要来接盘的还有多少人呢。

我觉得原因比结果更重要

SlA的FH to 99year的ratio是根据什么算的？网站上并没有解释，所有网站的分析都是take it as it is
我怀疑（虽然我没有证据）这个大概就是按Excel PV function算出来的：
=PV(interest rate, number of payment, amount)
对于leasehold, number of payment=remaing lease
对于freehold, number of payment =999

如果按HDB的interest rate 2.6%来算，你会发现Pv(leasehold) /PV(Freehold) 跟SLA的table比值非常接近

当Long term interest rate升高，两者ratio更高，反之在低利率环境下，两者ratio更低

---
系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 tonald 的帖子 “以前是这样，现在不好说”
原地址：http://bbs.huasing.org/sForum/bbs.php?B=172_14914387

[本文发送自华新手机Wap版]

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在贝爷的大作中提到：

之前也有看过房子是真的空间大，自住应该很舒服。至于值不值得买，还是要看楼主的需求啊，毕竟每个人需求优先级不一样。当时就有中介介绍：Heritage和Dover Parkview前几年就有投票enblock，但是业主没通过，因为出租回报太好了。

公寓en bloc的几率是可以算出来的

这个公寓en bloc的几率不是很大
做个很粗糙的计算
heritage view接近400,000 sqft的面积
plot ratio 2.1 （也就是建好的房子室内面积可以是2.1X400,000sqft
加上额外的7%优惠，可建差不多900,000sqft
参考现在附近的one north新公寓的每平方英尺的尺价，以及现在的建筑成本，即使接下来几年内这个区域的房子大涨，地价可见的几年内差不多1200 psf ppr了不起了。考虑到要给政府钱补足99年的lease，en bloc能补给住户的不会超过1000psf,总赔偿价格也就是会少过900,000,000.

heritage view 共有600多户人家，户型有大有小，这边只算平均。毛估平均每户拿不到1.4M. 看看历史成交价就知道这en bloc不可能，赔的价格比不上市场价。

heritage view 收租金非常好。但是en bloc可能性太小-不是每个老公寓都有可能en bloc的。很多建的比较密的公寓en bloc可能性都不大。只有那些老公寓，原先的地没有被充分利用，用户数相对土地面积比较小，en bloc的概率才比较大。

有兴趣投资可能en bloc的房产，欢迎小窗我（鄙人part time agent）哈哈

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在 nil609 的大作中提到：

公寓en bloc的几率是可以算出来的这个公寓en bloc的几率不是很大做个很粗糙的计算 heritage view接近400,000 sqft的面积 plot ratio 2.1 （也就是建好的房子室内面积可以是2.1X400,000sqft 加上额外的7%优惠，可建差不多900,000sqft 参考现在附近的one north新公寓的每平方英尺的尺价，以及现在的建筑成本，即使接下来几年内这个区域的房子大涨，地价可见的几年内差不多1200 psf ppr了不起了。考虑到要给政府钱补足99年的lease，en bloc能补给住户的不会超过1000psf,总赔偿价格也就是会少过900,000,000. heritage view 共有600多户人家，户型有大有小，这边只算平均。毛估平均每户拿不到1.4M. 看看历史成交价就知道这en bloc不可能，赔的价格比不上市场价。 heritage view 收租金非常好。但是en bloc可能性太小-不是每个老公寓都有可能en bloc的。很多建的比较密的公寓en bloc可能性都不大。只有那些老公寓，原先的地没有被充分利用，用户数相对土地面积比较小，en bloc的概率才比较大。有兴趣投资可能en bloc的房产，欢迎小窗我（鄙人part time agent）哈哈

plot ratio随便调一下就出来了

完全看政府规划的脸色

[本文发送自华新iOS App]

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在贝爷的大作中提到：

plot ratio随便调一下就出来了完全看政府规划的脸色

话虽这么说，但还是有迹可循的

政府的规划基本符合逻辑。所以看看周围，大概就知道变化的可能有多少。没有特别规划的情况下，基本上保持不变，哪怕10年

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在贝爷的大作中提到：

plot ratio随便调一下就出来了完全看政府规划的脸色

plot ratio随便调？

还真敢说啊
小坡的各块地的plot ratio都是master plan里面规划好的
绝大部分公寓的plot ratio是2.1
因为要达到公寓舒适的环境2.1已经蛮高了
基本上除了jurong east那个想要en bloc的公寓，因为原先plot ratio才1.6，才有机会申请调高到1.8或者2.0。

heritage view的plot ratio已经是2.1了

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在我想披着马甲的大作中提到：

话虽这么说，但还是有迹可循的政府的规划基本符合逻辑。所以看看周围，大概就知道变化的可能有多少。没有特别规划的情况下，基本上保持不变，哪怕10年

commenwealth那边很多都是4.2及以上的

所以只是matter of time, matter of gov plan

[本文发送自华新iOS App]

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在 nil609 的大作中提到：

plot ratio随便调？还真敢说啊小坡的各块地的plot ratio都是master plan里面规划好的绝大部分公寓的plot ratio是2.1 因为要达到公寓舒适的环境2.1已经蛮高了基本上除了jurong east那个想要en bloc的公寓，因为原先plot ratio才1.6，才有机会申请调高到1.8或者2.0。 heritage view的plot ratio已经是2.1了

人家的投资的enbloc点得就是以后plot ratio要变啊

哪个开发商造房子的时候不是顶着当时的plot ratio上限来利益最大化的。现在新的高层公寓，大部分都是2.8 以上的。就是赌他以后plot ratio调整，那里本来公寓地就很少， one north园区里几块小地都是plot ratio 2.5-3了不过要en bloc也要估计10多年以后了，而且两个地都巨大，要建新的都是霸级项目，确实不容易

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在 sundaytj 的大作中提到：

人家的投资的enbloc点得就是以后plot ratio要变啊哪个开发商造房子的时候不是顶着当时的plot ratio上限来利益最大化的。现在新的高层公寓，大部分都是2.8 以上的。就是赌他以后plot ratio调整，那里本来公寓地就很少， one north园区里几块小地都是plot ratio 2.5-3了不过要en bloc也要估计10多年以后了，而且两个地都巨大，要建新的都是霸级项目，确实不容易

过去十多年几十个en bloc的项目

哪怕你能给我举一个土地的plot ratio后来提高的项目麼？

2000年之前的旧公寓，很多没有充分利用土地的plot ratio，那才是en bloc的点

我举个今年en bloc成功的Flynn park为例子，1986年的房子，72户，平均每户1200sqft左右，总共86400 sqft,这个项目的土地面积是208,000 sqft，86400/208000要远远低过这块地的规划的plot ratio 1.4。这就是Flynn park 能en bloc成功的原因。

发展商才不会花大价钱去en bloc一个项目，然后把希望寄托在政府会允许发展商的申请提高plot ratio，which 是和政府master plan不一样的！（I .e. 除非有很强烈的justification）

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在贝爷的大作中提到：

commenwealth那边很多都是4.2及以上的所以只是matter of time, matter of gov plan

是不是被中介忽悠了

你举的这些例子都是HDB，政府的地

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在 sundaytj 的大作中提到：

开发商会赌政府改plot ratio？

被中介忽悠糊涂了吧

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在 nil609 的大作中提到：

过去十多年几十个en bloc的项目哪怕你能给我举一个土地的plot ratio后来提高的项目麼？ 2000年之前的旧公寓，很多没有充分利用土地的plot ratio，那才是en bloc的点我举个今年en bloc成功的Flynn park为例子，1986年的房子，72户，平均每户1200sqft左右，总共86400 sqft,这个项目的土地面积是208,000 sqft，86400/208000要远远低过这块地的规划的plot ratio 1.4。这就是Flynn park 能en bloc成功的原因。发展商才不会花大价钱去en bloc一个项目，然后把希望寄托在政府会允许发展商的申请提高plot ratio，which 是和政府master plan不一样的！（I .e. 除非有很强烈的justification）

开发商不会赌plot ratio 增长的

开发商买了enbloc 的地，需要立刻发展，是不可能等或申请增加plot ratio的。可能会申请改变用途，或低价买附近的“余”地。
有些项目，政府后来规划的plot ratio 可能比已经建成的房产plot ratio 还低。
还有些目前是公寓，只能重新发展成landed. 有些是高楼，重新发展会受层高限制。

以前地价和建筑成本等相比，应该比较便宜，所以发展商可能希望空间更大，吸引到买家，没有充分利用土地。

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在 nil609 的大作中提到：

对的

就是这种under build的地才最可能en bloc, 不过也要看中不中DC

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在 Binoche99 的大作中提到：

地永久房子也不永久啊

比如40年前的房子，大部分现在的居住体验都很差了。
除非enbloc，要么卖不动租不动。

---
系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 morebetter 的帖子 “从你给的例子看”
原地址：http://bbs.huasing.org/sForum/bbs.php?B=172_14914456

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在 tonald 的大作中提到：

因为小六和上大学小六汇考结束, 学校报名完了, 上哪个中学就知道了. 一些家长为了小孩上学方便就会搬家,卖房子买房子. A LEVEL 以后申请学校开始, 一些家长准备downgrade 把现金套现给娃交大学学费, 一般年初买房子会容易一点.

惊到了，小六毕业就盘算上大学。不过仔细一想，的确

12岁小学毕业，女生18上大学，只有六年时间。。。艾玛，时间好快

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

上一个最近看房成交的一个

Trellis tower, 大巴窑，永久地契 2000 top

6月成交那套22楼，叫价240万，星期六早上挂出来的广告，中午卖掉了。

最近成交的7楼，装修还不如22楼那个叫价280万，也是很快被叫价到257万。中介说258万可以成交。

从年初到现在，价格飞涨40万+，　不仅仅是这个楼盘，附近的永久地契全是这样。

过几个星期还有好几个楼盘的成交价出来，也是这样跳涨。参与竞价过程大概知道还有哪几个楼盘也是类似情况。

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在 tonald 的大作中提到：

上一个最近看房成交的一个Trellis tower, 大巴窑，永久地契 2000 top 6月成交那套22楼，叫价240万，星期六早上挂出来的广告，中午卖掉了。最近成交的7楼，装修还不如22楼那个叫价280万，也是很快被叫价到257万。中介说258万可以成交。从年初到现在，价格飞涨40万+，　不仅仅是这个楼盘，附近的永久地契全是这样。过几个星期还有好几个楼盘的成交价出来，也是这样跳涨。参与竞价过程大概知道还有哪几个楼盘也是类似情况。 (more...)

这个楼盘以前有人说过价格偏低当时被大家一顿justification不值钱

[本文发送自华新手机Wap版]

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在 niubee 的大作中提到：

这个楼盘以前有人说过价格偏低当时被大家一顿justification不值钱

所以这就是传说中的

所以这就是传说中的，今天你对我爱搭不理，明天让你高攀不起？

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表

在 tonald 的大作中提到：

所以这就是传说中的所以这就是传说中的，今天你对我爱搭不理，明天让你高攀不起？

现在只要是FH都是宝

其实那种大项目的FH，后面要不是价格跌成翔，没人敢来拆你的房子。

要么就走批发价。。。

欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!原文 / 传统版 / WAP版只看此人从这里展开收起列表